新浪乐居讯 5月18日,由苏州房地产行业协会主办,苏州新浪乐居、苏州舟源企业管理咨询有限公司联合承办的“乘风破浪——2017苏州商业物业沙龙”于汇豪国际展开,沙龙广邀商业地产业内“大佬”深入解读,共同探讨苏州商业物业发展出路。

部分嘉宾合影

部分嘉宾合影

苏州市房地产行业协会常务副会长杨建国致开幕辞

苏州市房地产行业协会常务副会长杨建国致开幕辞

  本次沙龙还特别邀请了苏州市房地产行业协会常务副会长杨建国、苏州市房协专家委员会资深顾问盛承懋、苏房智库出品人付正乔、克而瑞苏常片区总经理戈文问,以及天虹、招商,绿宝、吴中、当代、中海等房企代表参与。整场沙龙持续了3个小时圆满结束。

1

1

3

以下为现场嘉宾重要观点,全是干货!快来一睹为快吧!

 苏州市房协专家委员会资深顾问盛承懋:

1

  去年,全国经历了一轮去库存与大范围的楼市调控,商业用房市场遇冷,出现库存越去越高的现象,商业地产去库存似乎也成为商品房市场的一大“顽疾”。2017年1月9日,苏州政府明确发文,将试行《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见》。该政策的核心内容,就是允许商业和办公物业有条件转为住宅。

  新政如果真的可以顺利落实,高企的商业库存似乎看到曙光,不过,要真正享受“商改住”带来的福利,目前看来并非易事。对此,国家住建部特聘专家、苏科大原教授、苏州市房协专家委员会资深顾问盛承懋先生就苏州商业地产去库存的问题发表了自己的见解,“商业与办公用房去库存,首先必须抓源头,即商业用地的供应问题。而真正要解决商业地产去库存,又必须要解决土地财政这一关键问题。”

  他还提出,商业与办公用房去库存,从政策等方面必须考虑解决的几个问题。比如,土地使用权是否由40年转变为70年;购房者购买这类房产,向银行贷款是否按购买住宅的政策执行;商业用电、用水能否转为民用收费标准,物业管理费的收费标准如何确定;入住者的户籍迁入与住宅的制度是否一致;入住者子女入学与邻近居住小区居民是否一致;入住者私家车的车库、车位如何解决等。

  尽管所涉及的问题和困难还有很多,盛承懋还是对商业地产去库存抱有很大的决心,他强调,“只要我们迎难而上,敢于去吃这个“螃蟹”,我相信,商业地产去库存的问题一定会被突破!”

  克而瑞苏常片区总经理戈文问:

1

  当下,商改住仍是商业物业发展的热点,克而瑞苏常片区总经理、首席分析师戈文问先生从数据层面对苏州酒店式公寓发展历程、发展现状进行了深入剖析,与此同时对于苏州酒店式公寓去库存问题也提出了自己的看法。

q

  克而瑞数据显示,苏州公寓市场分化明显,公寓主要分布在商务区,以园区的湖东、湖西板块为典型代表;其次分布在姑苏区、吴中区、高新区、相城区等核心板块。而最近十年来,从08到15年,苏州酒店式公寓供大于求的局面明显,整个酒店式公寓市场不温不火。时至2015年,酒店式公寓市场出现明显的转折,这也于住宅市场的火爆息息相关。

1

  而在2017年至今酒店式公寓成交套数TOP10中,以相城区和吴中区性价比项目为主。戈总表示,在克而瑞最近的一次调研中,发现一件有意思的事情,很多购买郊区刚需住宅项目的购房者也同时看过酒店式。因此在戈总看来,未来酒店式公寓的投资性需求会逐步减弱,自主性需求会愈发增强。

  从具体的成交结构来看,园区成熟度高,成交量价领先;新区供大于求,压力大。苏州公寓主力成交面积段以40-60㎡为主,成交均价随着面积段逐步递增。成交总价段占比最高为40-60万,150万以上核心地段的酒店式公寓成交占比也不低,这一较高的面积段则主要以园区和新区狮山版块为主。

1

  从苏州酒店式公寓目前的库存来看,新区去存周期最长;园区存量最高;吴中区价格最低,存量套均面积适中,去存周期最短。这其中,苏州公寓40-60方面积段存量较多,其次为60-80方,去化周期最长达26.2个月。总体而言,苏州目前酒店式公寓的库存压力依旧很大。

  未来酒店式公寓应该如何去库存?在戈总看来,酒店式公寓产品本身不限购不限贷,商办去库存政策利好酒店式公寓产品。随着住宅价格近两年的快速上涨,类住宅的酒店式公寓价格优势明显。

  最后戈总对于酒店式公寓产品建议,提出了以下三点:

  其一是户型建议,核心地段、建议户型面积可以做大,拉升产品溢价;非核心地段、建议稳健操作(户型面积控制60㎡以内)。

  其二是品质建议,精装将成为市场主流,既有溢价保证,又能增加客户便利性。

  其三是服务建议,以优质的运营提升价值,用经营管理、租赁管理、来访接待礼仪管理等多方面进行优化升级。

  舟源董事长张求红:

1

  舟源董事长张求红先生阐述了自己对于商业地产及商业物业运营的看法。舟源机构是一家为房地产企业主提供全程一站式解决方案。曾于2015年10月以2.3亿成功处置苏州狮山路58号整栋物业,2016年4月以1000万成功处置华福整层写字楼和倚翠华庭批量住宅,2016年8月以后收购汇豪国际酒店实现向公寓管理和酒店管理转型。

  因此不同于之前的业内专家,张总从实操角度对商业地产的运营提出了自己的建议。对于地处核心位置的商业物业,可以针对高端人士、企业家、精英白领,专门打造一种优越的尊贵品牌。在张总看来,购买酒店式公寓投资的客户,一定不是首次置业,从资产配置方面来看,这部分人群有很多个性化的,高端私人订制的需求。

  在最后,张总表示,舟源希望能够贡献自己的力量,在苏州商业去库存和供求改个贡献自己的探索,在资产处置和资产管理方面能够做一些解决方案。

  苏房智库出品人付正乔:

1

  苏房智库出品人、《苏州楼市》主编付正乔首先向在场的嘉宾介绍了苏州商改住政策出台的背景。2016年,苏州商业地产库存高企,从2017年1月的苏州商改住文件首次出台到近日的细则发布,近5个月的时间相关部门其实经历了相当多的考虑和两难的选择。

  紧接着,付总重点讲解了商改住的现实压力和困难。苏州商改住细则之所以划定了2015年1月1日这个分界线,一方面在于2015年以后,商业和住宅地块的出让价格悬殊逐步加大,开发商在商改住的过程中需要补缴的土地出让金过高,这会影响到开发商的积极性。另一方面,在于土地获批后两年内各项手续的完成。

  付总表示,市政府对于商改住专门设立了工作组,可以看出商改住工作的重要性。与此同时,因为商改住牵涉到很多的政府部门,所以推进难度也很大。这其中,商改住之后40年产权是否能够变成70年,能否享有正常的学区教育资源或许是最需要研究和解决的问题。

扫下方二维码即可观看现场直播

2017苏州商业物业沙龙

1