尹山湖VS青剑湖楼盘篇:都在闹房荒 二手房劲头超新房

2018-04-04 07:00:00|来源:乐居
摘要| 通过昨天尹山湖与青剑湖配套、交通、地价等方面的比较,我们发现两个三天两头被拿出来比较的版块还是存在些许差异的。

  新浪乐居讯(编辑 付用梅)通过昨天尹山湖与青剑湖配套、交通、地价等方面的比较,我们发现两个三天两头被拿出来比较的版块还是存在些许差异的,了解完外部环境后,今天我们通过两个区域目前在售的具体楼盘对比,来看看究竟哪个“湖”更值得入手?

  首先我们把目光放在两个版块在售的普通住宅上,尹山湖目前只有保利悦都泰禾金尊府2盘在售,青剑湖则只有建屋天著1盘在售,都处于房源饱和型的房荒状态。

  下面我们从这三个盘的具体维度来看看各自的特色和卖点:

  住宅PK:改善价买吴中湖景房VS刚需价买园区小高层

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  保利悦都作为保利最后一期房源,优势就是前面几期已经相当成熟,最后一期位置正对尹山湖,湖景资源显著,但是26000-27000元/平的均价,房源却是毛坯交付,而保利前三期二手房的整体均价约22000-24000元/平。

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  户型:保利悦都115平高层户型来看,是一个比较传统的动静分离方正户型,室内通透性和采光都不错,南侧大阳台看湖景没问题,主卧套房设计,没什么硬伤。

  泰禾金尊府作为楼面价16743元/平的尹山湖地王,有“亚洲十大豪宅创立者”的品牌属性,定位高端许多,房源全部装修交付,亮点当属项目自持的5万方商业,后期将打造成苏州第一个泰禾广场。可以说是尹山湖真正意义上的改善楼盘。

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  户型:泰禾金尊府115平高层复式户型来看,一层主要活动区分布在北侧,北侧阳台能看到独墅湖湖景,但客厅采光是个问题,穿过走道南侧为两个卧室,二层为一个主卧套房,虽是复式设计,但起居空间略显局促。

  天著作为园区青剑湖唯 一在售的普通住宅,同样是26000-27000元/平的均价(个别低楼层单价约2.4万),价格摆在这儿可以说是刚需价,亮点是有79、88平这样的超小户型,低总价入住园区没问题,项目在售房源为装修交付小高层,密度不高,但最让人诟病的就是项目北侧紧邻中环高架和京沪高铁线路,噪音污染少不了。

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  户型:天著88平小高层户型来看,两室朝南,带南北双阳台,采光和通透性尚可,北侧小阳台本身可利用率有限,可以自行砸墙改造,整体设计中规中矩。

  综合来看,这三个楼盘价位相差不大,但定位各有不同。从价格方面来看,2字头买园区显然是捡便宜,从居住品质看,注重内在的舒适选保利,注重整体价值选泰禾。

  别墅PK:低总价“普通”别墅VS低密度高端纯别墅社区

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  从尹山湖和青剑湖的别墅项目来看,目前选择也非常少,尹山湖仅九龙仓碧堤半岛首开屹墅在售,青剑湖版块只有万科大家一个项目。

  目前九龙仓碧堤半岛的别墅房源尚未推出,预计今年下半年会推出200-300平的别墅房源,价格尚不清楚。

  首开屹墅则是之前首开常青藤的别墅组团,户型面积为290、340平米,总价约650-970万/套,目前是现房状态。

  万科大家是青剑湖版块的新中式纯别墅项目,整体小区仅100多户,去年9月刚刚入市,逼格满满,价格不低。

  综合来看,尹山湖和青剑湖在售别墅项目分化比较明显,尹山湖的比较接地气,都是高低配小区的别墅组团,青剑湖版块仅此一家,定位高端。其实就别墅项目而言,显然青剑湖是大势所趋,尹山湖的格调已经被大批高层定位。

  二手房PK:尹山湖价低VS青剑湖房多

  前面说过了,尹山湖和青剑湖这两个版块都是房源相对饱和的区域,一方面新房寥寥无几,另一方面二手房爆仓,从链家网最新二手房挂牌情况看,尹山湖目前约有300多套房源在售,青剑湖则有500多套在售,二手房供应量都不小。

(数据来自链家网)(数据来自链家网)

  尹山湖约有11个楼盘有二手房在售,其中中海双湾锦园、保利观湖国际以及鑫苑湖居世家房源量较多;从整体挂牌均价来看,九龙仓碧堤半岛均价较高,达到31414元/平米,这有别墅的因素在里面,价格最低的为首开常青藤。

(数据来自链家网)(数据来自链家网)

  青剑湖约有22个楼盘有二手房在售,其中香堤澜湾、东方维罗纳和阿卡迪亚二手房源量较多;从整体挂牌均价来看,东方维罗纳和旭辉芭堤澜湾较高,君地新大陆、香堤澜湾和青剑湖花园较低。

  细分具体户型房源情况:尹山湖小户型稀缺 ,青剑湖多的就是小户型

(数据来自链家网,乐居整理)(数据来自链家网,乐居整理)

  按照具体户型区间来看两个版块的二手房,可以看出两个区域的房源分布是呈现相反模式的,尹山湖超小户型稀缺,100-120平之间的偏大户型较少,而青剑湖超小户型不少,80-100平米户型也巨多,而偏大户型选择范围较小,这是两区差异较大的地方。

  综合来看,尹山湖整体均价相比青剑湖略低,受到地铁、地理位置等因素的影响,目前尹山湖的房源比青剑湖更受刚需购房者欢迎,去哪儿都方便,而青剑湖的大户型则更受改善置换人群的青睐,奈何两个版块最受欢迎的户型都比较稀缺。

  最后:作为两个看似八竿子打不着的带“湖”版块,尹山湖和青剑湖之所以让众多购房者争论不休,相信湖不是重点,靠近湖东、总预算相差不大才是关键。

  但这两个板块的未来发展方向或许会呈现差异化,目前两个区域可开发的土地有限,从目前的情形来看,尹山湖更偏向成熟实用改善区,青剑湖几个新地块的开发,似乎在往低密度宜居墅区的方向倾斜,不知道此次转型能否改变以往青剑湖园区后花园的印象呢,随着两区配套的跟进,后期谁强谁弱,我们等着瞧。

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