新浪乐居讯(编辑 游苗苗)由苏州新浪乐居策划的“棋逢对手”主题内容,第一局吴中太湖新城VS吴江太湖新城,第二局尹山湖VS青剑湖的对弈已经结束!截至目前,吴江太湖新城和尹山湖暂时领先,分别获得了57%、43%的网友支持。

  【回顾】棋逢对手①|一桥之隔 吴中太湖新城与吴江太湖新城的差距在哪里?

  【回顾】棋逢对手②|太湖新城楼盘PK篇:刚需单价差2千 你选吴中还是吴江?

  【回顾】棋逢对手③|作为园区湖东客群主要外溢区域,尹山湖和青剑湖你选谁?

  【回顾】棋逢对手④|尹山湖VS青剑湖楼盘篇:都在闹房荒 二手房劲头赶超新房!

  高铁新城VS浒墅关,第三局对弈开锣!

  据前期《2018购房版块之争:苏州置业区域你看好哪?》调查结果显示,有超三成购房者选择置业区域时会在高铁新城和浒墅关之间纠结。

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先来欣赏乐居独家拍摄的版块【航拍】

  一.版块配套PK

  选未来规划or现有配套?

▲内容据苏州新浪乐居整理

  通过表格可以看出目前现有配套方面:浒墅关更强,但未来规划较弱;而高铁新城现有配套还未成熟,不过未来规划形势更好。

  # 交通PK

  ▍交通方面显然是高铁新城的强项,“四通八达”是高铁新城的关键词,高铁、地铁2号线、高速公路、高架等,不管是城际交通,还是市内交通,都很占优势。

  ▍浒墅关坐拥新区站,但在车次安排和辐射范围方面苏州北站还是更胜一筹,市内交通上同样也临近中环,不过新区目前未通地铁是痛点,好在地铁3号线已经可期。除此之外,新区的有轨电车在本区域内自成一派,除了公交外又多了一种选择。

  # 商业PK

  ▍商业方面目前还是浒墅关胜出,有苏州唯 一的宜家,还有永旺和大润发等商业可满足版块所需,截止发稿前,并未有新的商业规划出现。

  ▍高铁新城现在仅坐拥一个圆融广场,不过后期规划中的商业或许比浒墅关更强,包括朗诗蔚蓝广场、新城吾悦广场,以及商业街体、万有集市(即邻里中心)等,业态会更加丰富多样。

 # 教育PK

  ▍就学校的数量而言浒墅关俨然更有优势,教育资源相对密集,也更加成熟。

  ▍高铁新城引进的学校更加知名,苏大实验学校、南师大苏州实验学校,给高铁新城稀缺的教育资源带来一波利好,据了解,高铁新城未来还将规划多所学校,不过具体细节尚未可知。

 # 医疗PK

  两个版块距离本区域的医院都不算近。如新区的苏州新区人民医院;相城区的苏州市第五人民医院。不过可以期望下未来:

  浒墅关版块内的苏州市第七人民医院改扩建已基本成形;苏州市高铁新城人民医院在规划中。

  二.去化存量PK

  浒墅关新房住宅存量仅195套

  目前高铁新城版块和浒墅关版块在售的新房住宅不多,高铁新城3盘在售:MOC芯城汇、建发泱誉、二号线的公园;浒墅关3盘在售:恒基旭辉城、南山柠檬花园柠府、弘阳上水,南山楠还暂未开盘,预计4月底入市。

▲数据来源于金刚石房地产云数据系统

  ● 浒墅关目前存量仅195套,即将入市的南山楠或将成为版块焦点,虽然房源库存已经告急,但多宗宅地块的储备已为浒墅关做好准备,详见下文。

  ● 高铁新城整体去化和存量都比浒墅关高,尤其MOC芯城汇自2017年底开盘以来去化一直不错,据克而瑞1~3月住宅销售数据统计:MOC芯城汇在1~3月销售达12.26亿元,是全市唯 一一个成交金额超过10亿元的项目。作为斥资百亿打造的产城综合体,MOC芯城汇未来配套发展全面,受到了市场的极大认可。

  三.地块储备PK

  库存不足,住宅地块来救

  # 浒墅关

▲浒墅关住宅地块储备统计

▲浒墅关住宅地块位置

  虽然浒墅关在售新房住宅不多,地块储备却十分给力,截至目前,包括4月底即将入市的南山楠,共有9宗住宅地块静待入市。其中81号地块为金茂和首开联合开发,预计5月发布案名,9月入市;84号地为联发与金茂联合开发,也是预计今年入市;在建的弘阳地块楼面价达到18750元/㎡,据悉,路劲和弘阳的地块项目都将以现房销售。

  从以上地块的成交楼面价来看,不难推测,浒墅关未来房价很大可能超过3w+?

  # 高铁新城

▲高铁新城地块储备统计

  高铁新城目前还有2宗住宅地块待入市,其中包含苏州首 个“只租不售”的宅地,另一宗成交楼面价15619元/㎡的地块被美的拿下。

  于2016年成交的两宗地块现已开发入市,分别为建发泱誉、MOC芯城汇,两个项目均在2017年底开盘,是高铁新城目前在售主力。

  自2016年中海珑湾1w+售 罄以来,高铁新城版块的房价均为2w+,未来美的地块的入市,据成交楼面价来看,3w+的可能性很大。高铁新城是否继续发力?得看后面的土拍了。

  四.住宅房价PK

  1w+和2w+怎么比?

▲数据来源于苏州新浪乐居楼盘库信息

  由表格统计可以看出,高铁新城新房价格3盘上涨,1盘下跌;浒墅关新房价格3盘上涨,1盘未开盘。

  其中上涨最高的为二号线的公园,涨幅达4000-5000元/㎡,高铁新城的逐渐发力,地铁房的加持,或是升 值的原因。南山柠檬花园柠府自开盘以来涨幅也不小,上涨的最大原因应该是首次开盘时间在苏州限购之前。

  ● 从刚需角度来讲,浒墅关价格更优,在售也都是刚需盘,南山楠的入市将弥补改善盘的空白,价格也极有可能往2w+走。

  ● 高铁新城的改善盘建发泱誉是曾经的地王,“可以这么说,我们项目单价是相城区最贵的。因高价拿地,价格只能往高了走”。据建发泱誉置业顾问介绍,项目主推洋房和高层,虽单价较高,但高层的总价其实和隔壁MOC芯城汇差不多。

  总体而言,浒墅关还处于1字头的状态,而高铁新城基本都在2w+,建发泱誉的洋房甚至最高已经到3200元/㎡,两个版块之间价格档不匹配,很难直接PK。不过等后续宅地入市,应都是3w+的水平,未来PK很有看头。

 结 语

  ▍从发展势头来看,浒墅关的9宗地块储备压倒性的胜利,虽然目前是1w+,未来多宗地块入市,加上地铁3号线的开通,3w+不难推测。

  ▍而高铁新城的规划更是压倒性的胜出,斥资百亿的产城综合体的开发,商业和产业后劲很足,加上相城近日在北京以876亿元签约了74个项目,以及紧邻高铁新城的“苏州阳澄国际研发社区”总体规划发布,将打造为“东方硅谷”等,整个区域的发展势头迅猛。

  最终选择哪个版块?看好哪个版块?见仁见智,各人标准不同,希望本次的版块PK分析助大家有一个更好的判断。