从2015年开始,苏州的购房主体结构开始从刚需到改善过渡,限购之后市场的成交区域热度和品质选择也反应出了购房人群的分化,市场呈现刚需萎缩、改善放量的态势。

  从近五年来苏州市商品住宅的成交均价走势来看,成交均价呈现逐年上涨的趋势,2017年突破2万元/㎡,2018年成交均价为22599元/㎡,相较2014年上涨86%。成交均套面积从2016年起实现突破,在2018年稳定在130㎡。

  再从近几年成交面积段占比来看,市场成交主流面积段为100-144㎡较为集中,且呈现逐年增加趋势,小面积占比逐年收缩。从成交均价和成交均套面积的齐齐上涨,市场主流面积段占比结构的变化,可见市场需求结构正逐渐从刚需开始向改善转型。

  从土地市场来看, 2016年至今,地价不断上涨,高价地频现,万元地成为常态被市场所接受。2016年至今,苏州五大区域(不含吴江)成交楼面均价皆突破了1.4万元/㎡。高价地项目多以品质改善型为主来赢得市场,于是市场上精 装房项目比例大幅增加,也间接推动房价出现结构性上涨,改善型项目开始在苏州房地产市场上崭露头角并占据一席之地。

  据克而瑞统计,近几年相城区元和板块的成交均价约2万元/㎡,几乎和苏州市区成交均价走势相仿。元和板块成交均价整体超过相城区,主要原因是元和板块是相城区的核心板块,也是相城发展最早、也是城市功能配套较为成熟的板块。其人文历史厚重、区位优势明显,沪宁高速、苏嘉杭高速贯穿境内,京沪高铁、沪宁城际铁路、轨交2号线、4号线穿城而过。集众多利好配套于一身,元和板块房地产市场的火热似乎浑然天成,也成为相城区甚至是苏州市改善客群的重要选择之一。

  从近三年的苏州市场上高端改善项目的成交情况来看,随着2016年的高价地入市,今年的高端改善项目显著增多,成交面积占苏州市总供应面积的13.9%。高端改善项目的占比相较前两年也是大幅上涨。一方面是市场上的改善主体增多,通常情况下,刚需买房三至五年左右将进入置换阶段,经过几年的居住需求发展期后,刚需客群开始有置换需求。另一方面,城市高净值人群对住宅的品质要求不断提高,而为城市尖端人群所量身定做的高端改善项目也逐渐占领市场。

  改善项目的成交均价上也呈现稳中有升的趋势,2018年1-9月成交均价稳定在35022元/㎡,苏州房价整体趋势的上涨,改善项目的成交均价也在不断上涨中,成交均价为3万+的项目已经逐渐被市场上的改善客群所接受。3万+也已成为改善时代的代名词。