新浪乐居讯(编辑 乐乐) 苏州中心9号开盘10日之后,那些摇号落选的购房者们消停下来了吗?乐居君近日暗访了园区湖西众多中介门店,了解到苏州中心9号抢房失败的购房者们已经纷纷转战星海学区的二手房市场。

  “之前抢58平和86平户型的客户几乎都是奔着星海学区去的,我们店长就抢到一套86平的,很激动;不少没有买到苏州中心的客户最近经常来我们店看房子,找我们推荐低总价星海学区的房子。”园区中新大道某中介门店深耕星海片区8年的资深经纪人向乐居君透露。

错过苏州中心的购房者向乐居君咨询▲错过苏州中心的购房者向乐居君咨询

  为什么苏州家长都渴望有一套星海学区内的房子?

  首先不妨看看星海实验学校官方公布的升学情况数据:自2005年以来连续14年取得苏州市中考总均分、优秀率、合格率第一,超过80%以上学生升入四星高中;星海高中2013年—2016年高考本一达线率85%左右,本二达线率99%以上;2017年、2018年本一达线率分别为93%、97%,本二达线率100%。

  以此来看,苏州家长声称“进了星海高中就能保证上本科”的论断不无道理。虽然初中升高中更多靠的是学生自身的能力。但是好的小学和初中教育能为高中打下夯实的基础,而小学和初中都是按施教区划分的。为了孩子能上星海高中,与星海高中一脉相承的星海小学和星海初中施教区内的房子自然成为了很多家长购房的不二之选。

 官宣的星海小学和初中施教区范围是哪里?

  今年5月教育局公布的星海小学和星海实验中学初中部的施教区范围,主要囊括了星明街以东、金鸡湖以西、苏州大道西以南、中新大道西以北区域内小区以及该区域附近几个小区。具体小区名称可参见下图:

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1▲图片来源于苏州工业园区发布

  房子这么多,家长们该怎么选?到底买住宅还是买公寓?最新的房价是什么水平?大家关于星海施教区内房子的疑惑,下面将有详细解答。

  新房只剩大户型70年产权公寓,总价最低756万

  整个星海片区,在售新房仅有苏州中心9号和东方之门。苏州中心9号10月22日领取了693套房源的预售证,建筑面积约58-193㎡,备案价26540-58400元/㎡,已于10月27-28日两天开盘。据外界消息,小户型已被抢完,仅剩部分178㎡和193㎡大户型。假如你还有选择苏州中心9号的机会,按照42470元/㎡的均价来算,总价最少756万/套。

  作为苏州中心邻居的东方之门,在售房源也只剩大户型,建筑面积约260-540㎡,单价50000-65000元/㎡。要买一套,总价至少1300万。

  值得注意的是,这两个项目在售的房源都是70年产权公寓,住房性质与普通住宅相同,水电是民用,也能上学,但是物业费远远高出普通住宅。东方之门住宅物业费19.06元/平/月,苏州中心住宅11.6元/平/月,环球188住宅 11.46元/平/月……而普通商品房物业费大都在2-4元/平/月之间,星海片区普通老小区师惠花苑物业费1.8元/平/月,纯别墅小区澜韵园物业费2.5元/平/月。

  另外,公寓的户型空间利用率低,不如普通住宅功能性强,小户型基本是1室0厅或1厅,大户型也最多做到2室2厅。上月领证的苏州中心9号,建筑面积约193平的户型也只做了2室2厅。很多人会觉得这么大面积做2室2厅会有些浪费,但是据东方之门买大户型公寓的业主透露,他们根本不care房间多不多,生活的仪式感和舒适度对他们更重要。

1▲苏州商品房销售网上管理系统截图

  以东方之门建筑面积约150.37平2室户型为例,大落地窗、全明开阔餐客厅、主卧套房、全景视野……如果有钱乐居君也想买一套。但有一点购房者还是需要了解一下:超高层为了安全性,房间窗户都是封闭式的,整个屋子里的空气流通需要靠新风系统带动,刚到家会觉得有点闷。

1▲这是下午4点未开灯时拍摄的东方之门房间实景照片

  楼面价5594元/平70年产权公寓或将补仓湖西新房市场

  目前,星海片区的新房市场有点高不可攀,但是等到万科原左岸商业街地块入市,可能又会掀起一场血雨腥风。为什么这么说呢?

  ①万科园区原湖左岸地块楼面价仅5594元/平方米,底价成交;

  ②从地块的规划要求来看,该地块由两个小地块构成,分别为50年产权的商服地块和70年产权的酒店式公寓。

  ③该地块身处湖西CBD的轴心地段,周边写字楼、商业综合体邻里,紧挨着1号线星海广场站,距离东方之门站约10分钟路程;

  ④地块在星海小学和中学的施教区划分范围内。

  综合这么多有利因素,想必手握资本的购房者都跃跃欲试。近期,原岸左岸商业街地块上建筑已经全部拆除,入市指日可待。虽然整个片区新房均价在5万/㎡左右,但是希望还是要有的,万一有一波房子的价格我们够得着呢!

1▲苏园土挂(2018)02号万科地块航拍位置图

  星海学区二手房400万/套成起步价,离学校越近越贵

  整个湖西的二手房均价在44000元/平左右,星海施教区内二手房价格最高,星海小学和星海中学双学区的房价又要高于星海中学单学区。

  某资深经纪人表示,“星海施教区内挂出房源量非常有限,我们所看到的有些小区的挂牌均价其实是低于市场价的,像师惠花苑平层单价5万+,复式最高82800元/平,目前挂出来的房子不出10套。”

  关于星海片区二手房价格、房型等,你想了解的基本都在下面这张表里面。

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  从星海片区二手房挂牌均价来看,单价和总价都最高的是澜韵园,68718元/平,建筑面积约334.7㎡房源2300万/套,该小区是金鸡湖边纯别墅小区,绿化率高,环境优美;北面距离轨交1号线东方之门站约50米;缺点在于房龄有点老,建成于2002年。澜韵园周边也都是别墅住区,例如东方春晓、晋园别墅等。

  单价最低的是苏信大厦的70年产权公寓,挂牌均价27504元/平;总价最低的是苏悦国际的70年产权公寓,建筑面积约54㎡房源总价398万。苏信大厦是湖西最早涉外小区,房龄也比较老了。苏悦国际建成于2015年,在环球188对面,出门就是轨交1号线星海广场站1号口。

  星海片区房价除了普遍高以外,价格趋势也有一定的规律可循。离学校越近,单价越高;离地铁口越近,单价越高。离星海小学最近的苏都花园、离星海中学最近的映象花苑市场价要高于附近其他同类小区,其中离两个学校都不远且近地铁口的师惠花苑单价最高。自星海小学东校区选址确定后,湖左岸、馨湖园、嘉怡苑房价有上涨趋势。星海小学东校区开学后或能缓解目前片区内的升学压力。

1▲星海小学和星海中学施教区方位图

1▲官方关于星海小学东校区选址的回复

  除了普通住宅之外,小户型70年产权公寓近年来也非常受家长青睐,主要是总价低。前两天中介向乐居君推荐了一套环球188的约87㎡公寓,总价415万,第二天就已经卖出去了。环球188一位房东告诉乐居君,地段好的公寓很好出租,价格也可观,他朋友一套80多平的朝南公寓一月可租8000元以上。

  目前在星海学校施教区内有10余个70年产权公寓,挂牌房源也非常多,但是单价4万/平以下的很少,尤其像东方之门、苏州中心这种地标级别的,二手房单价多在5万/平以上。要想买到小户型低总价公寓,恐怕出手要快。

  关于买房上学,你还有这些冷门知识需要了解一下

  学区内房子并不是买了就能上学,因为不少房子的学位已经被房东占用,需要等房东孩子结业后方可使用。假设房东小孩今年9月上小学,你今年签了购房合同拿到房,你要想使用小学学位就得等到2024年9月。买了学位房肯定是能上学的。

  据中介透露,学位被暂时占用的房子挂牌价会比未使用学位的房子总价低10-20万。当然,这个差价相比高总价确实有些微不足道了。要想买的实惠,不妨多关注一下急售的房子,挂牌价相对更低,价格可谈的余地比较大。

  在园区,星海学区最好,但是房价也最高。对于资产有限的购房者来说,如果纯粹只是为了孩子上学用,买个54㎡以上的星海学位房就行了(关于入学的相关规定里面明确人均面积在18㎡以上)。其实除了星海,星湾、景城、金鸡湖学校、星洲、星港、苏州中学园区分校都还不错,退而求其次也不是不可取。