新浪乐居讯 近日,克而瑞苏州中心公布了近三年苏州商品房各总价段的成交占比。以200万为分界点,2016年苏州总价200万以内的房源成交占比高达60%;2017年则下降至56%;2018年前8个月200万以下的房源成交占比再降至47%,这也就意味着越来越多购房者置业花费超200万,这同时也说明苏州刚需购房门槛在不断提高。

17个项目争霸的北新区 这个项17个项目争霸的北新区 这个项

  苏州200万以下的房子还有哪些板块可以选?

  纵观苏州楼市,总价200万以下的房子究竟还有多少?据苏州乐居楼盘中心的统计数据显示,苏州总价200万内仅有20多个楼盘可选,只占到在售楼盘的约9%;且主要分布在吴中甪直和环太湖板块,吴江城南和震泽板块,相城北桥板块及新区浒通板块。随着城市中心外扩,刚需置业分水岭逐步向远郊迈进,不仅商业氛围越来越弱,通勤时间也越来越长。例如,吴中环太湖版块和吴江震泽版块,交通和商业都是短板。

  

▲宜家永旺实景图▲宜家永旺实景图

  放眼刚需版块所在的几个大区,新区的优势是不言而喻的。苏州仅有园区和新区政府是管委会性质,且都属于国家级高新区。在科技部发布的2018年全国高新区排名中,苏州工业园区排第5,苏州高新区排第17;在江苏省排名中,园区和新区分别位居第1和第2。

  新区的发展路径也像极了当日的园区,园区是以金鸡湖为轴心向四周发展,形成了环金鸡湖CBD、独墅湖高教区和青剑湖三大主力板块;新区则以狮山为突破口带动全区发展,形成了狮山CBD、浒通片区和科技城生态区三大核心片区。这两年来,狮山发展近乎饱和,地价已是3万+,房价3万+也是常态,刚需可望不可即;科技城生态环境确实好,但距离主城太远、商业略显单薄;浒通片区有大阳山、树山、真山、运河等生态资源,中环快速路、城际铁路、轨交3号线(在建)、轨交6号线(规划中)、有轨电车2号线等交通资源,汇集永旺、宜家等大型商业配套,正在发展为新区北部城市副中心。

  

▲有轨电车2号线实景▲有轨电车2号线实景

  另外值得一提的是,苏州较好的高中教育资源都集中在新区、姑苏和园区,而这三个区的高中是可以互考的,但是像吴中、吴江、相城就只能考取各自区域内的高中。近日,苏州雷丁学校(45个班的九年一贯制寄宿学校)落户浒关(将于2020年9月开学),为浒通教育再添新彩。

▲苏州雷丁学校效果图(来源于苏州高新区发布)▲苏州雷丁学校效果图(来源于苏州高新区发布)

  17个住宅项目争奇斗艳的浒通,刚需去处在哪里?

  以前的浒通片区一直是刚需置业热土,但是随着那些刚需大盘的清盘,配套升级,无论是从地价还是新房房价来看都在改善化。现在的浒通片区已经成了刚需可遇不可求的购房板块。

  纵观浒通片区住房市场,现有项目17个,楼面价在1万/平以上的有13个,万科大象山舍楼面价21200元/平,一旦入市可能触及4万/平的天花板。从已公开项目和地块产品规划来看,基本都由高层和小高层组成的改善产品。浒通的刚需烙印正在悄悄解封。

▲禹洲嘉誉山售楼处实景

  对于一心想在新区置业的刚需而言,浒通片区低楼面价项目无疑是不错的选择。区域楼面价在1万/平以下的项目共4个,禹洲嘉誉山楼面价8865元/平、金地通安真山路南地块楼面价9142元/平、里城投资9995元/平、陆家嘴7864元/平,其中禹洲和金地项目都要求准现房销售。

  从项目进展来看,金地通安地块今年1月开始动工,目前正在建设中,由于项目要求全装修且准现房销售,入市至少要到明年了;里程通安地块今年才拿地,目前仅出了规划;陆家嘴浒关地块公开了售楼处,入市时间未知,是期房项目;禹洲嘉誉山9月25日已经首次开盘,准现房。综合以上信息,目前浒通片区楼面价较低且在售的准现房仅禹洲嘉誉山一个。

17个项目争霸的北新区 这个项▲禹洲嘉誉山售楼处实景▲禹洲嘉誉山售楼处实景

  其实买准现房的好处很多:一方面,客户签约前就能看到实体的房子,房子质量和设计好坏一目了然;另一方面,购买现房可以节省等待时间,对于急需房子住的客户来说可以省去购买期房到入住这段时间的租金支出;此外,对于不缺房子的人来说,也可以尽早出租尽快获得收益。

  另外,你还可以节省这一笔钱。假如你买了总价180万的期房,贷款7成(商贷)约126万,按照苏州目前普遍基准利率上浮25%计算,等额本息月供9118.13元,两年约21.88万。现房相当于两年的期房总价节省了17%,暨房价打了8.3折。

  新区10月商品房销售双冠军,禹洲嘉誉山用数据说话

  苏州下半年首场土拍3宗流拍、4宗底价成交的结果早已暗示了楼市秋天将至,随之而来的国家7部门发文整治楼市乱象、苏州9部委发文开展房地产专项整治、苏州主流银行房贷利率持续上浮……不少报道预测苏州今年的楼市“金九银十”将彻底凉了。

  但就在9月末,禹洲嘉誉山首次开盘,1.5小时卖了343套,不仅是在新区,在整个苏州楼市都留下了浓墨重彩的一笔,这无疑增加了业内和购房者对这个楼盘的好奇。

17个项目争霸的北新区 这个项▲禹洲嘉誉山首次开盘现场图▲禹洲嘉誉山首次开盘现场图

  从克而瑞发布的苏州新区10月商品房销售榜单来看,禹洲嘉誉山以1.38万㎡、141套的成交表现占据了面积榜和套数榜冠军,以2.48亿的成交金额居金额榜亚军。这一方面得益于其低楼面价、准现房、近中环西线的优势,另一方面也反映了其产品号召力。

17个项目争霸的北新区 这个项

  禹洲嘉誉山位于新区真北路与真山路交汇处,项目规划了9幢小高层和19幢高层,总建筑面积约29万方,总户数2148户,容积率2.2,居住的舒适度非常高。

  户型的建筑面积段在89-146㎡之间,选择性较大。另外,户型设计方正,空间利用率高;三开间朝南,采光充足;主卧套房设计,私密性好。

▲禹洲嘉誉山建筑面积约89㎡3室2厅1卫户型图▲禹洲嘉誉山建筑面积约89㎡3室2厅1卫户型图

  从小区的规划来看,社区内将有约1300平方米阳光草坪,约400米的健康环形跑道,在一期和二期的交界处还将配备全年龄段健身配套设施,后期生活品质有保障。

▲效果图(以最终政府审批文件为准)▲效果图(以最终政府审批文件为准)

  今日的刚需已经不同于多年前,只要能买一套房就行。他们对于区域、地段、配套、规划前景等都有很多的考量。就我们了解到,目前很多刚需已经笃定了要买哪一个区域,然后再根据自己的经济实力进行抉择。

  在苏州,几乎与园区、姑苏区并驾齐驱的新区是很多刚需优先考虑的。位于浒通版块的禹洲嘉誉山地段好、环境优异、规划强大,再加上低楼面价、准现房等优势,绝对是当下刚需不错的选择。

  项目地址:高新区通安镇真北路与真山路交汇处

  咨询热线:400-606-6969转80937