21日,有报道指出,“相关部门已制定调控政策,将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%”。尽管首付提高一说并未证实,但这条传闻还是引起了普遍关注。因为近来政府对高烧不退的楼市频频出招。

  新政之一 调二手房税免征时限打击投机购房

  政策:12月9日国务院出台了有关“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施”的规定。

  解读:二手房营业税免征时限的调整被看做是今年年底政府对2009年过热的楼市进行开始收紧的第一个信号。调整二手房政策是否会对房价走势发生影响?记者采访多位业内人士后都认为:会有一些影响,但影响不大。

  实际上,该政策的出台,在业内并没有掀起多大的波澜。有不少开发商甚至一度认为,这是一个隐性的利好消息,因为政策说,“其他优惠政策继续实施。”

  “对房价走势的影响预计也不会太大。目前经济环境虽然已经回暖,但是经济走势并没有完全恢复到坚挺状态,国家对房价的调控目标将以稳定为主。现有的调控手段主要集中在增加中低价房、廉租房、经适房的供应上,但是这些房型对总体房价走势的影响较弱。”这是南京大学社会学系教授宋林飞在接受记者采访时说的。“二手房与一手房有关联,如果二手房成交火爆的话,也会影响到一手房的活跃程度。因此调整二手房政策对一手房会有些影响,但影响不会很大。”苏州市房协副会长邱元华这样认为。

  不管怎样,这次政策调整,给那段时间有关住房消费政策是否延期的争议开出了一个“基调”――一方面要抑制炒房行为、稳定房地产市场,另一方面要继续鼓励商品房消费。

  焦点:面对这样的政策调整,对房地产市场影响究竟有多大?能不能遏制汹涌上涨的房价?业内看法显得很不自信。

  面对即将到期的优惠,苏州的很多买房一族还是用行动验证了买房的迫切,从11月份开始,赶二手房末班车效应的市民成倍增加。成交统计显示,到目前,二手房的买卖日均成交量一直维持在300套左右。

  展望:如今,离二手房优惠截止时间只剩下屈指可数的几天。可以预见的是,进入到明年,二手房的成交将会出现一个明显的滑落。在取消优惠的背景下,什么样的二手房值得买房者关注呢?

  业内分析,市民可尽量选证龄过5年的物业。营业税免征时限由2年恢复至5年,即是说房产证已过5年的房子依然可以免征营业税。如果考虑政策对房子价格的影响,那么购买此类房产的政策风险就相对小很多。此时,个人购房意向就可以相应转变到选择证龄长一些的物业上来。中介人士介绍,目前房产证满5年的物业,主要集中在市中心的成熟路段,这些物业的生活配套相对很完善,教育资源也比较丰富。

  同时,目前有部分业主,基于对明年市场预期不明朗,会适当放松自己的报价,这类房产的议价空间比较大,即使该房产证不满5年,有需要的买家也可以适当考虑。

  新政之二 出台“国四条”遏制高房价

  政策:12月14日国务院常务会议专门研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,表示要“稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”,并提出四条措施:增加普通商品住房的有效供给;继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房;加强市场监管;继续大规模推进保障性安居工程建设。

  解读:这四条具体的措施如今有一个好听的名称,叫“国四条”。“国四条”是对金融危机以前国家抑制房价过快上涨一系列措施的重申和完善,是国家从住房供给、需求、监管等方面对畸高房价打出的组合拳。

  分析人士指出,此次国务院明确推出四大组合举措,重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。

  专家指出,从稳定到遏制同中央政策的态度已经有了明显的改变。这套“组合拳”剑指当前房市存在的几个最突出矛盾,具有较强的现实针对性。

  ――“增加普通商品住房的有效供给”。特别是在用地上要适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁住房的供应。相关数据显示,当前京沪深等一线城市商品住宅普遍供不应求,增加供给将有利于缓解供求关系紧张,稳定房价上涨。

  ――“抑制投资投机性购房”。中国房地产业协会副会长朱中一说:“据了解,当前房价上涨快的地区,投机成分比较多,营业税政策的调整,能够对炒房起到挤出效应,缓和供求关系,有助于平抑房价。”

  ――“加强市场监管”。当前,部分房地产市场开发商通过违规放号、要求购房者交纳诚意金等方式哄抬房价、制造恐慌气氛,严重扰乱楼市正常交易秩序。此次“国四条”也提出,继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场检测,完善土地招拍挂和商品房预售制度。政府严惩这些违规行为,显然要给百姓一个稳定的市场预期。

  ――大规模推进保障性安居工程建设。此前,一些地方的保障房建设缓慢,审核把关不严……此次国务院常务会议强调,力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题,这有利于发挥保障性住房对商品房市场的平衡作用。

  而对于老百姓的自住和改善性购房需求,“国四条”则再次明确表示“继续支持居民自住和改善性住房消费”。

  焦点:老百姓关心的是,“国四条”能否从根本上遏制疯涨的房价?对此,业内指出,对于当前深陷“高烧”的楼市来说,“国四条”释放了清晰信号:这一剂“退烧药”有望为楼市清热去火,但是能否“药到病除”还需配套相关措施。

  由于楼市波动涉及到金融安全和宏观经济运行,政府在调控时往往面临两难。“目前出台的一系列政策,能在多大程度上遏制高房价,还需要进一步观察。”相关政策执行是否到位也影响到调控的效果。

  展望:面对国家的政策调控,明年的房价涨还是跌?这是苏州市民普遍都比较关心的。不言自明的是当前房价上涨快的地区,投机成分比较多。这些投机炒房者,利用金融杠杆等手段,不断拉升房价上涨预期,不断炒高房价。因此,政府出台具体楼市政策的调整,能够对炒房起到挤出效应,缓和供求关系,有助于平抑房价。

  可以预期的是,只要国务院会议精神能得到彻底执行落实,一旦相关后续政策具体出台,房价疯涨之势应该会得到有效“遏制”。

  新政之三 提高拿地首付打击囤地

  政策:12月17日,财政部、国土部等五部委联合出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》。业内认为这是国家打出的房市具体调控第一拳。通知中规定开发商拿地后首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。

  解读:囤地、炒地一直被指称为高房价的推手之一。该政策的出台可以清楚地看到,中央对高地价导致的高房价现象已经高度重视。

  打击地价上涨预期,有效遏制房价过快上涨。今年以来,地王一个接一个地产生。而地王的背后是房价的疯狂。从上海、广州、北京、深圳等一线城市来看,一年内房价涨幅超过50%的楼盘比比皆是。国家统计局资料显示,3月至11月,全国70个大中城市房屋售价环比涨幅逐月扩大,全国楼市一片普涨。

  苏州的情况同样如此。杭州绿城以2.8万元/平方米的楼面单价拍下独墅湖边地块对苏州的楼市有着一个标杆性意义。事实上,土地价格大幅度上涨,正是不断推高房价的一大推手。如果政府严厉惩罚囤地炒地者,必然会打击地价上涨预期,从而遏制房价持续上涨。

  焦点:那么将开发商拿地首付提高到不低于五成后,能否有效的遏止当前高企的房价呢?对此内业人士表示:会有影响,但不会很大。

  提高首付比例的措施其实是一把双刃剑,可能会带来正反两方面的影响:提高首付比例后,短期内土地价格可能会有所压低。但也可能出现另外一个后果,就是大型的房地产开发企业拿地的垄断优势更加明显,而不利于中小开发企业。

  展望:经过2009年楼市的火爆,开发商手中并不缺少资金,“受影响的只会是一些中小企业,而中小企业原本在拿地上并无优势可言。”因此,提高首付比例政策能够发挥什么样的作用还有待观察。“对高价地王给予打击,对大量投机性住房行为进行打击,推出大量普通老百姓能够接受的保障性住房,明年如果能够做到这三点,那么高房价现象才会得到遏制。”业内人士说。

  新政之四 五年内非普通住宅转让全额征营业税

  昨天,经国务院批准,财政部和国家税务总局对外公布了调整后的个人住房转让营业税政策,其中购买不足5年的非普通住房对外转让,将全额征收营业税。

  这份最新发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》指出,自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  还有多少楼市新政出台?

  业内预测:对如何有效遏制房地产投机,中央在近期肯定还会出台新的措施,除考虑采取收紧二套房贷外,征收大户型、高档房物业税等也将提上议事日程。

  ――“差别化信贷政策”对于抑制投机性购房是一大关键。明年个人房贷进一步紧缩已成定局。

  此政策2007年出台,剑指二套房以上投资投机需求,效果甚佳。2008年楼市低迷之际,政策转向,对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求,可享受最大限度优惠。问题在于,很多投资投机者趁机混进了刚性需求中,商业银行为抢夺个贷“蛋糕”,狼羊不分。

  近期,银监会已要求各大商业银行对当前面临的六大风险进行全面自查,其中就包括房地产信贷。

  ――在税收方面,政策也会重点“关注”投资投机需求。国务院已于12月9日明确营业税优惠政策终止,打压投资投机成本的意图非常明显。接下来,还会有个别的税种可能调整。一是针对大户型、高档房的物业税明年会加快推出,极有可能先在部分城市试点实行;二是商品住宅转售环节的个人所得税,可能会从严征收;三是针对个人和开发商的土地增值税也可能从严征收。

  ――对外资购房可能会重新紧缩。今年三季度以来,海外热钱进入香港和内地的步伐加快,其中部分已流入房地产市场,明年人民币对美元升值压力将进一步加大,防范投机性外资实属必要。

  业内指出,从近期的中央工作会议精神可以看出,2010年房地产行业遭遇政策调控将是常态,必定势不可挡,而且这种调控的手段将更加灵活、也将更有针对性,而调控的方法将更加多样化、多角度化。财政的、税收的、货币的、信贷的、费用的、预售监控的、甚至土地投放量等方面的调控政策都有极大的出台可能。这些政策的出台只有一个目的――剑指高房价。