乐居买房苏州讯（编辑 黄帆）近段时间，土地市场和房企圈又迎来一则重磅消息：要求“三道红线”试点房企买地金额不得超年度销售额40%，这里的买地金额不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。<<专题 ▏房企观察

  根据相关数据，试点房企已从早期的碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家重点房企，扩大到更多房企。今天我们要观察的房企对象“保利”便是其中之一。

  根据克而瑞相关数据统计，保利发展2021年上半年销售金额约2864亿，拿地金额约956.7亿，拿地金额/销售金额占比33%，贴近红线。

  那上半年，保利在苏州土地市场的表现又是如何？是否与集团整体步调一致？

  先从拿地金额来看，2021上半年苏州大市房企权益投资金额榜，保利以42.76亿位居第三，仅次于恒力、金茂。从新增可售建面来看，保利以38.95万方再度排名第二，前三甲分别是恒力、保利、中海。双榜霸占前三，上半年保利在苏州的土储决心和实力可见一斑。

  其实近两年，保利在苏州市场活跃度的提升是有目共睹的，最大的表现就是项目变多了。2020-2021一年半时间，保利在苏州市区自主拿地已超过4宗，加上合作开发项目，在售及待售项目总数近10个，在现阶段苏州房企中属于极具代表性的一个。

  苏州布局全面开花

  但多为边缘板块

  从“根据地”尹山湖到接下来的甪直、狮山、汾湖、木渎、望亭、浒关、渭塘、黄桥、科技城、通安....保利自从进入苏州，脚步已经遍布苏州各区，可谓全面开花。

  但也可看出，除了狮山、科技城等较为热门板块，保利在苏州的整体布局还是以边缘板块为主，深耕苏州多年，却没有在苏州最核心的姑苏区和园区留下项目，这一点对于央企来说，略显遗憾。

  2010年前后，保利进驻尹山湖，带来了保利居上、保利观湖国际、保利悦都等项目，由于不少项目是布局在2号线沿线，保利诸多项目在区域至今都是房价第一阶梯。

  从尹山湖之后，保利就开启了在苏州更全面布局，触角遍及更多区域。

  也是在同期，为避免同业竞争、内部资源划分等问题的出现，保利发展与保利置业内部开始走上整合之路。自此，保利发展在中心城市的拿地扩张正式放开（以下我们还是统称保利）。

  然而拓地归拓地，业绩归业绩。重启大规模拓地的保利，销售业绩似乎并没有迎来同幅度的提升。

  2019年，保利在当时热度较高的甪直板块，联合其它房企打造了印江南花园；同步，保利在狮山打造保利月映庭。虽然都是当时比较热门的板块，但两个项目结局却不甚相同，坐享狮山核心红利的保利月映庭很快售罄；位于甪直的印江南花园，与同区域的旭辉和风等热盘同期入市，后者很快便迎来了清盘，保利印江南花园却至今仍然尾盘在售。这也导致了2019年，本来项目就不多的保利，权益销售金额一路跌至50名左右。

  2020年，是保利重回榜单前列的一年。这一年保利来势汹汹，先后入市的项目有5个左右，但是从一年之后各项目的销售情况来看，结果却并不是特别理想。

  相城渭塘的保利天樾人家2017年拿的地，一直拖到三年后才入市，酝酿多时、刚需价格，然而真实销售状况却很一般。新区浒关的云熹花园（保利&南山），位于城铁新城较核心的位置，所以算是一众项目中卖得比较好的，目前一期基本清盘，二三期平稳在售。

  保利天樾人家销售情况

  同为合作项目，相城望亭望熙雅苑，尽管是与金地、碧桂园、中粮、正荣等诸多房企强强联合，但无奈项目位置实在太偏，销售业绩同样惨淡。与此同时，位于木渎的江月时光（保利&路劲），去年10月首开，总房源704套，截至目前却只卖出不到200套，去化率仅在26%左右，很多楼幢几乎一套都未卖出。

  江月时光销售情况

  由此可见，2020年保利在苏州大市权益销售榜单上的回归，最终依靠的还是合力。

  下半年苏州保利将如何实现销售突围？

  接续2020年的多盘齐开，2021年保利在苏州市场仍有多个项目入市或待入市，截至目前是四个项目，分别位于相城黄桥、新区通安，以及新区科技城等板块。

  其中最早开盘的栖月雅园，项目位于相城黄桥板块，比较靠近中央公园区域。整个小区规划8幢600多户，社区不大、临湖、户型适中，周边没卖完的新盘较多。目前该项目已经入市，但从成绩来看，也不是特别理想，5月首次开盘至今，去化速度较慢，仅售出少量房源。

  另外三个位于新区的项目——保利和光山语、保利时光印象、保利33号地块（保利、融信、华润合作开发），都还处于待入市状态。不过新区这几个项目看点还是相对较多的。

  位于通安的保利时光印象，就以“巨无霸刚需大盘”备受关注，项目将打造28栋1999户，11-20层小高层、高层产品，体量大、价格刚需，主要客群将来自区域的地缘性购房者。

  保利和光山语，则宣称将打造保利最高端产品系“和光系”作品，整体规划了17幢11-18层低密住宅；与保利和光山语相距不远的33号地块规划也已出炉，将打造16栋小高层、高层住宅，总户数892户，且要求75%以上的都是120平以上大户型。

  根据区域住宅的整体定位，保利这两个科技城“邻居楼盘”，未来或都将打造改善类产品。与此同时，两大项目或也将借板块发展东风，成为保利目前在苏州最好卖的项目之一。

  前面我们提到苏州保利诸多在售楼盘的销售情况，总的来看，一方面是受项目所在区位影响，另一方面也与保利自身产品吸引力有关。

  放眼苏州保利近几年的销售成绩，2018年，46.71亿，第15位；2019年，22.4亿，第46位；2020年，45.89亿，第21位。（以上均为苏州大市房企权益销售金额榜）

  单从销售业绩看，苏州保利近三年的成绩波动还是比较大的，尤其2019年一路跌到50名左右，且整体权益销售额也只有22.4亿。2020年，由于项目的增多有了一定起色，权益销售金额也达到45.89亿，再回到20名左右。

  2021年上半年，苏州保利在土地市场投资比重再加持，加之2020年还有诸多项目在售，在此基础上，销售业绩似乎也该有相对应的反映。但反观上半年苏州大市房企权益销售金额排行榜，保利却意外没挤进前三十，排在第30位的绿城中国是23.9亿。这背后的原因，可能还是要聚焦到保利项目本身了。

  经过整合后，作为保利地产模块目前最大也是最强主力——保利发展控股，在最新的中国房地产百强企业榜上位居TOP4，且一二线城市业务覆盖率在75%，在苏州大市更有17子的战略布局，实力可见一斑。

  放眼苏州，极力加大投资力度的苏州保利，以其当下的项目数量以及销售状态，能否支撑其今年的销售突围？接下来的土拍市场，苏州保利又是否会继续跟进？我们将继续观察。