北辰苏州地王梦魇 | 房企观察

  编者按：拥有万亿GDP、千万人口的苏州已然是房企征战长三角的主战场之一。闽系、粤系、浙系等各大品牌房企纷纷入局。在复杂的市场条件下，它们有些稳居头部阵营，有些明显掉队？苏州乐居《房企观察》栏目将剖析房企在苏州的生存现状。

  乐居财经 徐娟发自苏州

  西安全运会正在如火如荼进行着，从资讯头条到视频平台，运动健儿的飒爽风姿强势霸屏，吸引了全国人民的目光。

  国人对于运动会的热情可以追溯到1990年。就在这一年，中国首次举办了综合性的国际大型运动会——北京亚运会。

  1990年第十一届亚运会在北京成功举办，同时，它也催生了北京北部的一片现代化建筑群。该地区后被称为亚运村，亚运会结束后，1997年，北京市委以亚运村资产为基础成立北辰实业集团，隶属北京国资委门下。

  随后，2005年，北辰实业旗下的北京奥林匹克公园B区国家会议中心项目开工。紧接着2008年奥运会的召开，北辰实业负责工程运行保障和接待服务任务，作为最直接的奥运概念股，市值达到上市后的巅峰，北辰实业也进入了发展的高峰。

  生于亚运，盛于奥运。

  从亚运到奥运，从北京到全国，从造城到住宅开发，北辰实业也算是走出了属于自己的特色化道路。2015年北辰实业与旭辉合作北辰旭辉壹号院进入苏州，2016年，北辰实业先后拿下太湖度假区3块地，开启深耕苏州的步伐。

  不过，有“亚奥运光环”加持的北辰实业进入苏州后似乎有些水土不服。

  误入刚需地，掉进“地王”坑

  对于北辰实业在苏州的发展，最令人瞩目的，当属在2016年9月22日的限购后首场土拍中，北京北辰实业股份有限公司以8.7亿的总价竞得苏地2016-WG-51号地块，成交楼面价13946元/㎡，溢价率高达94.04%，制造了当年太湖度假区板块最轰动的一幕。

  太湖旅游度假区板块的地王，被北辰观澜府稳坐至今。不过，将近5年的开发，高溢价获取的土地却没有带来高收益。

  北辰观澜府这个项目是由北辰实业拿下的度假区三宗地组合而成，早在2018年就已经领证入市，持销至今。就项目的网签情况来看，北辰实业入苏独挑大梁首秀表现差强人意。

（北辰观澜府领证截图）

  截止目前，北辰观澜府共领过3次预售证，共988套房源领取预售许可证，还剩623套房源可售，中间卖出去了365套，去化率约为36.9%，也就是说，卖了近三年了，去化率不足四成...

（北辰观澜府可售房源截图）

  近年来，太湖旅游度假区出让的10余宗地块中，除龙湖大境天成和绿城明月江南所在地块为纯住宅用地外，其余均为商住用地，且楼面价均低于1万元/㎡。北辰观澜府拿下的3宗地块都是商住地块。其中两宗为连体地块，楼面价均超过了1.3万/㎡。这也导致了其后期产品定位出现了偏差。

  目前，度假区作为苏州均价未破2W的价格洼地，主要的购买客群还是刚需性客户为主，所以大部分的客户都会被价格更低的蔚蓝四季花园、阅湖山、中海寰湖时代和区位更优质的龙湖大境天成所吸引。

（叠墅实景图）

  北辰观澜目前在售叠墅均价约在2万/㎡左右，据苏州克而瑞统计数据显示，2021年8月，太湖度假区的平均房价为18595元/㎡。这意味着，北辰实业用了5年时间消化该“地王”，仍没能跑赢市场。

  屋漏偏逢连夜雨，地王难销再遭维权

  “地王”难销或许也与其项目口碑下跌有关。今年1月底，北辰观澜府（观澜四季）南区一期迎来交付，本该欢喜的日子，业主却笑不出来。众多业主在寒山闻钟论坛上吐槽称北辰观澜府项目存在质量、安全、环保等多方面问题。

  根据业主之前投诉的信息，投诉重点多在小区内部多处设计不规范以及地下车库、房屋内部严重渗水漏水等。就此，收房业主表示：“买了新房还要重新修整，真的很糟心！”

（寒山闻钟截图）

  从2021年一月底交房到三月份业主投诉，项目在业主一再要求下进行整改，但是结果依然存在诸多问题，楼顶防水工艺不统一，多处积水，墙体裂缝，地下车库漏水，墙体内惊现神秘物品。

（寒山闻钟业主实拍图）

  7月5日，多位业主再次在寒山闻钟论坛上投诉：“北辰观澜府南区地下车库已整改多次，地面已开凿出大口径的排水沟槽。”如今，近两百位业主走上了漫漫维权路，北辰实业受此波及，口碑也遭到下滑。

  其实，早在2020年6月15日，北辰实业苏州公司就因违反《江苏省城乡规划条例》第四十四条，违反《苏州市城乡规划条例》第二十六条，被处罚1000元。

（中国信用官方网站）

  5年未在苏拿地，北辰实业新增土储面临脱节

  房地产公司中最不愿提起“地王”二字的莫过于北辰实业了。在2015-2017年，北辰实业为求全国化业务拓展，三年内“抢收”35块土地，其中包含6个城市的“地王”项目。资产负债率随之明显上升。

  据乐居财经发布的《2018年上市房企市值跌幅前10》排行榜显示，北辰实业2018年市值跌幅51.52%，位列榜单前五。

  福祸相依，北辰实业近两年一改激进的拿地风格，拿地节奏放缓。北辰实业此前土储集中在一二线城市的好地段，现都成为北辰实业的粮仓。

  放眼北辰实业入苏也有6年时间了，除去北辰旭辉壹号院和北辰观澜府两个项目，北辰实业已许久未在苏州拿地或与其他房企合作布局苏州，颇有“躺平”意味。

  中报显示，2021年1-6月，北辰实业就房地产开发而言，在土地储备方面，实现总土地储备623.41万平方米，权益土地储备556.23万平方米，“无新增房地产储备”，换句话说，北辰实业手里的存货也不多了。

  在集团战略调整之下，北辰实业住宅开发业务有弱化的趋势。苏州北辰置业的发展会受到影响吗？北辰观澜府的房子还能不能买？