编者按:拥有万亿GDP、千万人口的苏州已然是房企征战长三角的主战场之一。闽系、粤系、浙系等各大品牌房企纷纷入局。在复杂的市场条件下,它们有些稳居头部阵营,有些明显掉队?苏州乐居《房企观察》栏目将剖析房企在苏州的生存现状。
乐居财经 徐娟发自苏州
西安全运会正在如火如荼进行着,从资讯头条到视频平台,运动健儿的飒爽风姿强势霸屏,吸引了全国人民的目光。
国人对于运动会的热情可以追溯到1990年。就在这一年,中国首次举办了综合性的国际大型运动会——北京亚运会。
1990年第十一届亚运会在北京成功举办,同时,它也催生了北京北部的一片现代化建筑群。该地区后被称为亚运村,亚运会结束后,1997年,北京市委以亚运村资产为基础成立北辰实业集团,隶属北京国资委门下。
随后,2005年,北辰实业旗下的北京奥林匹克公园B区国家会议中心项目开工。紧接着2008年奥运会的召开,北辰实业负责工程运行保障和接待服务任务,作为最直接的奥运概念股,市值达到上市后的巅峰,北辰实业也进入了发展的高峰。
生于亚运,盛于奥运。
从亚运到奥运,从北京到全国,从造城到住宅开发,北辰实业也算是走出了属于自己的特色化道路。2015年北辰实业与旭辉合作北辰旭辉壹号院进入苏州,2016年,北辰实业先后拿下太湖度假区3块地,开启深耕苏州的步伐。
不过,有“亚奥运光环”加持的北辰实业进入苏州后似乎有些水土不服。
误入刚需地,掉进“地王”坑
对于北辰实业在苏州的发展,最令人瞩目的,当属在2016年9月22日的限购后首场土拍中,北京北辰实业股份有限公司以8.7亿的总价竞得苏地2016-WG-51号地块,成交楼面价13946元/㎡,溢价率高达94.04%,制造了当年太湖度假区板块最轰动的一幕。
太湖旅游度假区板块的地王,被北辰观澜府稳坐至今。不过,将近5年的开发,高溢价获取的土地却没有带来高收益。
北辰观澜府这个项目是由北辰实业拿下的度假区三宗地组合而成,早在2018年就已经领证入市,持销至今。就项目的网签情况来看,北辰实业入苏独挑大梁首秀表现差强人意。
(北辰观澜府领证截图)
截止目前,北辰观澜府共领过3次预售证,共988套房源领取预售许可证,还剩623套房源可售,中间卖出去了365套,去化率约为36.9%,也就是说,卖了近三年了,去化率不足四成...
(北辰观澜府可售房源截图)
近年来,太湖旅游度假区出让的10余宗地块中,除龙湖大境天成和绿城明月江南所在地块为纯住宅用地外,其余均为商住用地,且楼面价均低于1万元/㎡。北辰观澜府拿下的3宗地块都是商住地块。其中两宗为连体地块,楼面价均超过了1.3万/㎡。这也导致了其后期产品定位出现了偏差。
目前,度假区作为苏州均价未破2W的价格洼地,主要的购买客群还是刚需性客户为主,所以大部分的客户都会被价格更低的蔚蓝四季花园、阅湖山、中海寰湖时代和区位更优质的龙湖大境天成所吸引。
(叠墅实景图)
北辰观澜目前在售叠墅均价约在2万/㎡左右,据苏州克而瑞统计数据显示,2021年8月,太湖度假区的平均房价为18595元/㎡。这意味着,北辰实业用了5年时间消化该“地王”,仍没能跑赢市场。
屋漏偏逢连夜雨,地王难销再遭维权
“地王”难销或许也与其项目口碑下跌有关。今年1月底,北辰观澜府(观澜四季)南区一期迎来交付,本该欢喜的日子,业主却笑不出来。众多业主在寒山闻钟论坛上吐槽称北辰观澜府项目存在质量、安全、环保等多方面问题。
根据业主之前投诉的信息,投诉重点多在小区内部多处设计不规范以及地下车库、房屋内部严重渗水漏水等。就此,收房业主表示:“买了新房还要重新修整,真的很糟心!”
(寒山闻钟截图)
从2021年一月底交房到三月份业主投诉,项目在业主一再要求下进行整改,但是结果依然存在诸多问题,楼顶防水工艺不统一,多处积水,墙体裂缝,地下车库漏水,墙体内惊现神秘物品。
(寒山闻钟业主实拍图)
7月5日,多位业主再次在寒山闻钟论坛上投诉:“北辰观澜府南区地下车库已整改多次,地面已开凿出大口径的排水沟槽。”如今,近两百位业主走上了漫漫维权路,北辰实业受此波及,口碑也遭到下滑。
其实,早在2020年6月15日,北辰实业苏州公司就因违反《江苏省城乡规划条例》第四十四条,违反《苏州市城乡规划条例》第二十六条,被处罚1000元。
(中国信用官方网站)
5年未在苏拿地,北辰实业新增土储面临脱节
房地产公司中最不愿提起“地王”二字的莫过于北辰实业了。在2015-2017年,北辰实业为求全国化业务拓展,三年内“抢收”35块土地,其中包含6个城市的“地王”项目。资产负债率随之明显上升。
据乐居财经发布的《2018年上市房企市值跌幅前10》排行榜显示,北辰实业2018年市值跌幅51.52%,位列榜单前五。
福祸相依,北辰实业近两年一改激进的拿地风格,拿地节奏放缓。北辰实业此前土储集中在一二线城市的好地段,现都成为北辰实业的粮仓。
放眼北辰实业入苏也有6年时间了,除去北辰旭辉壹号院和北辰观澜府两个项目,北辰实业已许久未在苏州拿地或与其他房企合作布局苏州,颇有“躺平”意味。
中报显示,2021年1-6月,北辰实业就房地产开发而言,在土地储备方面,实现总土地储备623.41万平方米,权益土地储备556.23万平方米,“无新增房地产储备”,换句话说,北辰实业手里的存货也不多了。
在集团战略调整之下,北辰实业住宅开发业务有弱化的趋势。苏州北辰置业的发展会受到影响吗?北辰观澜府的房子还能不能买?

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