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土拍回顾 | 苏州20宗地最高楼面价3.16万/平 将卖多少呢?
来源:乐居买房2022-06-23 18:15:00
摘要
一众房企独爱园区,亨通、嘉盛成为为数不多的拿地民营房企。

乐居买房苏州讯 2022年苏州第二次集中土拍落下帷幕,5号公告挂出的20宗涉宅用地全部成交,成交金额271.3亿元。毫无悬念的是,热门板块的地块争抢依然十分激烈,一些看似会抢破头的地块却无人问津,仍要靠地方国资托底。此外,这次集中土拍还有一个明显的特点,苏州本土房企表现突出,揽获所有地块。下面逐一分析。

园区3宗宅地超中止价 月亮湾附近新房均价约3.5万/㎡

本轮集中土拍不再像以往分2-3天进行,而是17宗涉宅用地在一天之内全部完成出让,节奏非常紧凑。 最吸引大众眼球的当属园区,这次出让的4宗地块分别位于湖东星海高中旁、月亮湾、斜塘、唯亭跨塘,几乎都是地理位置绝佳的好地。正因此,甚至有小道消息称园区的4宗地块分别有6家、9家、15家房企报名,相较其他区可谓厚爱。

然而开发商用实际行动表明了什么才是真正的热度,园区出让的4宗地块中,除了唯亭跨塘28号地块底价成交外,其他3宗均破中止价,溢价率约15%,湖东星海高中旁、月亮湾地块成交楼面价都超31000元/㎡。

据苏州天猫好房统计,湖东星海高中旁的03号地块由建屋竞得,该地块与海尚壹品、中央景城相互为邻,其中中央景城也是建屋开发,有网友戏称“03号地块会不会是中央景城PRO”。就现阶段而言,这一片区普通住宅楼盘几近绝迹,只有中海星湖ONE、苏州环贸广场ICC的70年产权公寓在售,均价约40000元/㎡。


月亮湾29号地块位于独墅湖邻里中心东侧,紧邻2号线地铁站,附近在售楼盘有中铁建花语江南以及车坊的中海独墅云著、今年首次土拍成交的中铁建03号地块项目(楼面价21658.7元/㎡),其中中铁建花语江南均价约39000元/㎡,中海独墅云著均价约35200元/㎡。值得一提都是,中海独墅云著作为独墅未来城首个楼盘,在售均价35200元/㎡,相较于29号地块楼面价仅相差约3579元/㎡。


斜塘27号地块北侧一河之隔就是奥体板块,地块与路劲澜山澜、中海上东区pro隔河相望,直线距离约500米。目前,奥体板块仅颐和玲珑花园在售,近日第二批次住宅取证,整体均价约42000元/㎡。

上述月亮湾、斜塘地块均为苏高新所拿下,加上苏高新地产(苏高新子公司)底价摘得的唯亭跨塘地块,独中三元,可谓本次土拍的大赢家,对此有网友感叹“苏高新真有钱,新区拿了那么多地还不够,园区的地也被它大包大揽了”。

多宗预计会火的地块遭遇底价爆冷成交 吴中太湖新城或再添一单价3万以下楼盘

如开头所述,苏州第二次集中土拍有多宗区位、地段看似不错的地块出让,比如毗邻园区独墅湖的吴中郭巷20号地块遭遇底价爆冷成交。

狮山版块商圈星河胥江新著雅

吴中郭巷20号地块位于东方大道西侧、汤堡港东侧,即原南环桥批发市场所在地,根据规划,该地块住宅单套户型面积不得低于100㎡,总户数不大于1600户。尽管区位优势不错,但是从土拍的实际过程来看,着实不是各大房企的“菜”。

狮山版块商圈星河胥江新著雅

目前,距离地块比较近的楼盘有悦景水湾、湖西银座。此外,今年首次集中土拍郭巷还成功出让了苏地2022-WG-6号地块,也是国资背景的苏州天鸿伟业置地有限公司底价竞得,成交楼面价约15500元/㎡。

轨道交通7号线站点附近的相城澄阳32号地块、吴中太湖新城23号地块、吴江太湖新城6号地块成交情况也都基本一样,这一事实对于它们周边较早一些开发的楼盘无疑会是个不小的冲击。

狮山版块商圈星河胥江新著雅

吴中太湖新城23号地块最终由苏州恒邦置地以125584万元底价竞得,成交楼面价约17000元/㎡,溢价率0%,与之相距不远的新希望滨江锦麟壹品楼面价18595元/㎡,两相比较之下,苏州恒邦置地项目土地成本能够节省不少,未来在与新希望滨江锦麟壹品的正面交锋中占得先机。

不仅如此,在吴中太湖新城板块,新希望滨江锦麟壹品之外,中建太泽之星、大家银城东望、中信泰富玖著云庭、绿城招商柳岸晓风、金融街融悦时光均价都超30000元/㎡,尽管江南沄著、天鹅港华庭均价约28000元/㎡,但是均处于尾盘销售阶段,苏州恒邦置地此番拿地意味着未来板块或再添单价3万以下楼盘。


需要注意的是,据爱企查股权穿透图显示,苏州恒邦置地是吴中经开国投发展100控股,加上吴江城建0溢价率拿下吴江太湖新城6号地块、漕湖置地底价摘得相城澄阳32号地块,说明吴中相城吴江即使是有新城规划利好的板块,又有楼市新政加持,也难改短期内土地市场延续低温的现状。

上述热门板块由于头部房企拿地意愿不强,在一定程度上抑制了购房者在当地的消费热情,也会对各自板块在售楼盘销售造成另一种层面上的不利影响。凡事都有两面性,对于前期进入这些板块的知名开发商来说,旗下在售楼盘有品牌加持,或能吸引更多的刚改客户,进而提高项目去化率,例如悦湖东方、中建太泽之星等。

乡镇板块土地市场热度依旧平淡 浒墅关高性价比央企盘宜买入

本次土拍,吴中区的胥口、太湖度假区及甪直,吴江区汾湖高新区,新区通安与浒墅关都不乏有优质地块出让。例如,胥口板块的18、19号地块与轨道交通5号线茅蓬路站、胥口实验小学相互为邻,最终却只有苏州市轨道交通集团报名直接底价竞得。

汾湖高新区4、5号地块都是土拍当天才有一次挂牌期报价或者一次限时报价即成交,由此可以看出,汾湖高新区纵然是有长三角示范区建设规划利好,以及苏州南站、苏州轨道交通10号线等交通配套,且4、5号地块规划建设6层以下多层住宅,或包括叠墅与洋房等稀缺产品,考虑到当地产业人口尚未形成规模,板块新房二手房扎堆,楼盘去化难,让外地开发商望而却步。两宗地块分别为吴江本土房企亨通地产、长三角投资发展底价摘得。

新区通安已于2021年10月被纳入苏州科技城“片区管理” ,然而时至今日,当地房价与科技城核心板块仍有不小的差距,购房者的认同度不高,保利时光印象就是一个典型。2021年11月5日,该盘一期384套高层住宅获预售证,对外宣传自己是科技城楼盘,总价可节省多少,然而时至今日,仍有270套房源处于未完成签约状态,近8个月去化率仅约30%。

相对而言,浒墅关2宗地块拥有大型商超、新区火车站、轨道交通3号线、有轨电车2号线等配套,但是上月板块已有2宗地块成交,加上还有多个楼盘在售,中建虹溪璟庭一期也于6月首次开盘,未来新房市场竞争会越来越激烈,这是毋庸置疑的。

更何况苏州二手房限售放宽后,据某平台数据显示,浒关+浒墅关经济技术开发区二手房挂牌量也将近3000套,势必会分流一部分普通刚需的购房需求,对一些民营房企来说可谓是“烫手山芋”,对苏高新而言则在情理之中。据置业顾问介绍,中建虹溪璟庭装修标准在板块排名数一数二,除了地段稍逊色于璞玥风华,其他方面都与后者相当甚至更优。对于注重居住体验的购房者而言,当下或是买入中建虹溪璟庭的不错时机。

苏高新年度2大新盘或入市 亨通低密住区项目附近多盘可选

随着浒墅关31号地块的最终成交,苏州第二次集中土拍战果出炉!拿地主力依然是国企或本土城投公司,这是与第一次集中土拍的相似之处,不同的地方在于华润、保利、中海等央企悉数参与了园区3宗地块竞拍,全部铩羽而归,本土国企建屋、苏高新笑到最后。最终,苏高新(包括苏高新地产)独揽园区、新区5宗优质地块。


据了解,苏高新在新区大本营联合其他房企一起打造了苏高新禹洲山云庭、前山澜庭、熙境云庭、大悦澜庭、山樾云庭,在科技城周边又将有澜庭叙年内首次开盘,拟建37栋14-17F的小高层住宅,总共2514户,由苏高新联合仁恒共同打造。

此外,6月7日,在相城澄阳板块,苏地2021-WG-41号地块项目也正式发布案名“澄阳四季云庭”,亦是由苏高新地产联合相城城投合作开发。这也就是说2022年下半年苏州楼市又将迎来苏高新旗下两大新盘入市。

综上,园区之外的其他区地块基本都是苏州城投、漕湖置地等本土城投公司底价拿下,唯二例外的就是民企亨通地产摘得汾湖高新区4号地块、苏州嘉盛集团有限公司底价斩获26号地块。亨通地产此前在吴江区分别打造有亨通长安府、亨通朗诗熙华雅苑两大标杆项目,其中亨通朗诗雅苑还是与琥珀半岛相互为邻,同样都是定位“低密住区”,附近在售楼盘还有天健清风和景丽苑、天健清枫和苑、城投地产朗诗乐府以及新近亮相的中建笠泽之星。

欲知更多土地信息,敬请关注“苏州天猫好房”公众号。

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