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乐居买房苏州讯 光阴荏苒，一转眼，2022年就要过半了。在疫情反复的背景下，苏州市区各家楼盘前后两次关闭了售楼处，施工现场被迫关停，楼市直接按下了“暂停”键。

为了不影响年度销售目标计划，苏州多个楼盘将看房和销售都改到线上，依旧难以扭转低迷销售业绩。有鉴于此，二季度以来政策“大手”强势修正调控，为楼市注入“强心剂”，推动市场信心重塑。

然而，凡事都有例外。园区奥体、新区狮山的两大代表楼盘颐和玲珑花园与狮子山澜庭上半年两次开盘都吸引数千人次到场预约、摇号选房。越贵越买，苏州购房者用实力诠释两大红盘热度！光是这一种爱的付出，就要令其他楼盘羡慕嫉妒恨了。

目前市场虽然逐渐向好，但仔细梳理不难发现，苏州楼市的两大关键词已经呼之欲出了，今天天猫好房为你盘点。

关键词：冷热不均

集中供地：连续两月举行出让35宗土地 园区4宗热门宅地破中止价

2021年是集中供地元年，集中供地方式（即住宅用地集中公告，集中出让）是为了实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标而出台。2021年全年，苏州分别于5月、9月、11月三次挂牌出让涉宅用地，土地市场呈现先热后冷趋势。

截至目前，2022年苏州已进行了两轮集中供地，总共成交了35宗地块（含经济适用房），收金约505亿元。这两次集中供地呈现出了园区、狮山热门板块一边倒的态势，亦能从中感受到广大房企对园区未来发展的充分信心。

从房企报名来看，根据CRIC苏州机构统计，刚刚结束的苏州第二次土拍，除了园区4宗地块有多家房企报名外， 其余地块均仅由1家国企或民企报名。其中，湖东星海高中东地块和月亮湾地块报名房企均有14家，斜塘地块报名房企有8家。

从热度来看，5月9日-10日首次土拍，新区狮山的9号地块突破中止价，最终由大悦城控股以105162万元竞得，成交楼面价为28124元/㎡，溢价率12.5%。苏园土挂（2022）02号地块经过49轮报价后突破中止价，招商蛇口笑到最后拿下该地块，成交楼面价31046元/㎡，溢价率达15%。

6月23日进行的第二次土拍溢价率维持低位，仅有园区 3 宗热门地块破中止价，进入一次性报价环节，同时地价再创新高、打破湖东楼面价天花板（最高31621.3元/㎡）！其他地块均仅获得1次报价，最后底价成交。17宗商品房用地中，拿地主力依然是国企或本土城投公司，2宗由苏州本地的民企竞得，分别为亨通地产竞得的吴江汾湖4号地块和苏州嘉盛竞得的吴中甪直26号地块。

成交数据延续5月的状态，所不同的是，上次大放异彩的央企集体陪跑，无一成功拿地。

值得一提的是，第二次集中土拍有多宗区位、地段看似不错的地块出让，比如毗邻园区独墅湖的吴中郭巷20号地块、吴中太湖新城23号地块、吴江太湖新城6号地块、相城澄阳32号地块都遭遇底价爆冷成交。

区域板块：分化明显 改善型产品成热点板块供应主力

其实，土地市场的热度就是未来楼市的“晴雨表”，从土拍楼面价可以预判到未来商品房价格的走势，正如开篇所提及的那样，园区奥体的颐和玲珑花园、新区狮山的狮子山澜庭3-4月首次开盘均轰动全城，6月下旬两个项目又分别二次加推。其中，颐和玲珑花园61套非人才房1756组客户摇号，中签率仅3.47%，100套人才房461组客户摇号，中签率也才22%；狮子山澜庭第二批次248套房一共2181人抢，仅11%中签率，抢房难度较上次还要大（上批次中签率达16%）。

结合第二次土拍的相关数据来看，仅有园区地块吸引品牌开发商如万科、中海、华润、保利等参与竞拍，尽管最终由于运气未能有所斩获，但也充分说明了目前只有最为核心的地块才能吸引品牌开发商投资，而其他地块则吸引力有限。

就二次土拍成交的园区3宗热门地块而言，相较于各自所在板块内二手房整体均价5-8万/㎡，未来其入市价格与二手房价格倒挂是大概率事件，去化将毫无压力，能够使得现金流充沛。

我们承认狮山、奥体板块是购房首选，然而如此低的中签率意味着大部分人都不可能幸运中签。2022年以来，相城区高铁新城与元和陆慕、吴中太湖新城、吴江太湖新城也都是大热板块，因为它们有多个网红盘接棒入市，且都是主打改善型产品。

个盘成交：热盘效应持续发酵 乡镇板块项目去化普遍承压

高铁新城的铂悦春和万象三开三爆，第四批次房源预约启动，预计7月开盘；元和陆慕的华侨城龙湖启元凭借超级地标、第五座天街、龙湖华侨城两大实力品牌房企加持，1-5月销售面积持续领跑相城区。

尽管吴中太湖新城、吴江太湖新城在二次土拍中出让地块遇冷，但是两大板块“红盘”迭出却是不争的事实。比如恒泰朗诗熙华府作为吴江首个TOD综合体住宅，于2022年5月7日取证当天晚上首次开盘，所推房源认购超8成，6月10日二次加推，可见项目备受购房者关注与认可。截至6月28日，恒泰朗诗熙华府还有437套住宅房源待签约或者正在签约中，在取证之后的一个半月里完成签约的房源达80套，去化率约15%。

吴中太湖新城的中建太泽之星，在湖景资源方面优于板块其他竞品楼盘，户型也更具改善产品的需求特点。据项目公众号发布消息，中建太泽之星6月11日首次开盘劲销9成，销售金额超12亿。截至6月28日，该盘还有155套住宅房源待签约或者正在签约中，半个多月即有79套房源完成签约，去化率约34%。

2021年下半年以来，苏州楼市持续走冷，加上年初疫情反复，苏州乡镇板块新房销售压力山大，即使是被纳入苏州科技城“片区管理”的新区通安也概莫能免。

据了解，新区通安已于2021年10月 ，然而时至今日，当地房价与科技城核心板块仍有不小的差距，购房者的认同度不高，保利时光印象就是一个典型。2021年11月5日，该盘一期384套高层住宅获预售证，对外宣传说辞为科技城楼盘，总价可节省多少，然而时至今日，仍有267套房源处于未完成签约状态，近8个月去化率仅30%。

关键词：楼市新政

新政利好未现利好效应 两轮集中供地未能带动地市回暖

2022年5月9日，首轮供地当天，苏州限购限售政策大幅放松，却没能将这一消息转换为市场与企业的利好，导致第一批集中土拍次平稳收官。如前所述，苏州第二次集中供地与首次结果大致相同，土地市场整体平稳，冷热分化依旧，未见明显回温。

新房住宅6月三周成交14515套 二手房签约量连续5周大幅上涨

但我们并不能凭此认为楼市新政效果不明显，据苏州天猫好房统计，2022年5月，苏州市区新房住宅成交5585套，环比涨幅约77.25%。在过去的三周时间里（2022年6月6日-6月26日），苏州市区新房住宅成交14515套（含定销房），单周环比涨幅均超66%，其中商品房住宅4576套，相当于整个5月成交量（4769套）。

二手房方面，从今年5月最后一周开始，苏州二手房住宅成交量连续5周大幅上涨，最新一周的成交量更是突破1400套，环比涨幅连续两周超20%。

升级版楼市新政利好首置刚需客与外地购房客户两大群体 

到这里，我们有必要一起来回顾苏州升级版的楼市新政。限购：非本市户籍购房调整为3年连续缴纳6个月社保；非限购区（张家港/常熟）内所购房屋不计入家庭限购总套数。限售：新房限售3年转2年；二手房不限售；家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋时不受限制转让年限制约。有利于促进成交的几点如下。

二手房全面取消限售，5月9日起执行的政策，包括了之前是限售3年或者5年的房源，都允许挂牌出售。据某壳二手房平台统计，苏州二手房挂牌量目前已超13万套。结合成交套均面积来看，面积段在105㎡以下的房源为成交主力，首置刚需客是购买主流。

非苏州户籍连续缴纳6个月社保或个税即可买房，外地人出售在苏州住宅后2年内可以不用提供社保，可以直接再买一套，这两条政策都是4月11日出台，5月9日起开始执行，利好外地购房客户！

另外，今年以来，苏州多家商业银行下调房贷利率，目前全市首套首贷的商贷利率已下调至4.25%，100万贷款30年利息可省3万多。

下半年行情展望：集中土拍成交地块项目或年内入市 购房者置业选择增多

种种迹象表明，苏州楼市正在慢慢复苏，只是由于当前经济下行和疫情双重影响，相当部分购房者收入预期下降导致置业信心不足，从而使得楼市成交未能快速复苏，因此房企尤其是民营房企的拿地意愿依旧不强。

据苏州天猫好房统计，2022年6月苏州市区先后有和萃澜庭、中建虹溪璟庭、花语澜苑、花语云萃华庭、云锦印象华庭、中建御璟峯、中建观澜雅苑7个纯新盘首次取证，加上已对外公开售楼处、城市展厅或者发布案名的项目，如澜悦溪云、中建笠泽之星、湖西银座、春风湖滨、澄澜云庭、天地源平江观棠、龙湖镜湖原著、澄阳四季云庭等近十个项目，以上楼盘下半年极有可能开盘入市。

随着苏州楼市逐步复苏，今年一二次集中土拍成交地块项目也会纷纷加快入市节奏，以争取在年内完成“开门迎客”。如果我们对下半年首次入市的新盘做一个统计的话，保守估计也有30个项目。

面对激烈的市场竞争，一些非热门板块的新盘或继续选择低价入市的策略，而此前很多在售的老盘面对后来者的冲击，也会通过特价、打折的方式促销走量。我们可以预见的是，房子慢慢回归居住属性，对于购房者来说，可挑的房子就多了。置业选择增多，有利于购房者挑到性价比较高的房子。

天猫好房“回血618”年中大促倒计时 购房补贴最高6180元 

天猫好房“回血618”年中大促自6月10日-6月30日举行。活动再次推出“回血红包”玩法，并首次覆盖新房、二手房、租房全业态，为广大购/租房者提供拉人助力最高得6180元购房补贴的惊喜福利。

活动期间，还将有一大批优质店铺登陆天猫好房，带来精选项目、房源和限时优惠；“好房大买手”“好房一线”“总裁价到”直播IP再度登场，持续上线特惠好房、解锁置业干货，鼎助购房者在2022年中之际，觅得心仪项目，圆梦理想新居。

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