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  乐居买房苏州讯 高铁新城近日动作频发，新项目吴韵青秀华庭低调开盘，却夺得现象级销量；融信天澄5月24日售楼处公开引来大批购房者参观；老牌项目芯城汇新房源加推也被提上日程。上海嘉兆、中铁建等地块也在有条不紊的建设中。

  在新房即将大批量入市的高铁新城，二手房价格却依旧远超新房售价，这样的倒挂现象究竟会持续多久，新房的入市是否给二手房造成显著影响，近几个月二手房挂牌量和成交量又如何？带着这些的疑问，乐居君实地走访了高铁新城多家中介门店。

  二手房市场现状：2-4月份挂牌量激增，二手房挂牌总量超700套！

  高铁新城近4个月的二手房市场表现如何？

  经历了1月的短暂低迷之后，2-4月二手房的挂牌量每月以上百套的数量增加。截止目前，高铁新城版块二手房挂牌量共计752套。同时，根据数据显示高铁新城最近90天内成交房源数为24套。

▲截图来源链家

  受疫情影响，高铁新城2-3月份带看量几乎为0，二手房交易陷入了停滞状态。这种情况直到4月份才有所好转，当月新增了31组带看客户。

▲截图来源链家

  而价格方面，根据链家数据显示，高铁新城5月二手房挂牌均价为28772元/平米，近4个月内高铁新城挂牌均价浮动较大，房源挂牌价最低出现在2月份，足见疫情对于房东心理影响较大。而参考均价一直处于稳定，没有过多的受到疫情的影响。

  市场走访：新房补仓， 有二手房急降30多万！

  了解了高铁新城二手房的大数据信息，乐居君开始了实地探访，发现：多家二手房门店门可罗雀，仅留1名员工在店内值班，路上也未见中介派发传单，主要原因可能是因为乐居君选取的探访时间为工作日，所以中介较少；也有很大可能是本身高铁新城区域平时看房人数并不多。

▲中介门店实拍

  同时，在暗访中途，乐居君甚至吸引了不少周边的房东进入门店推销自己的房源，一定程度上也说明了近期高铁新城二手房市场较为低迷。

  乐居君从某连锁中介门店了解到，近期入市的吴韵青秀华庭、6月加推的芯城汇和融信天澄使得本就不具备价格优势的二手房市场步履维艰，哪怕成交量最好的中海珑湾，近期也有不少房东主动降了30多万元。

▲挂牌房源实拍

  在与中介交流中，乐居君获悉：目前附近在售的二手房中金辉优步水岸房源质量较好，其次便是建发中泱天成、金科观天下。而区域二手房售价的天花板自然要数去年年底基本清盘的建发泱誉，二手房挂牌价在37000-38000元/平米，中介也十分认可这个项目的质量，但由于较高的售价和税费，二手房成交量一直较低。

  另外，中介认为高铁新城二手房售价高于新房售价的主要原因是，新房交房周期过长，对于家里有孩子急于入学的购房者来说，二手房依旧有很大的时间优势。

  随后，中介带乐居君看了一套目前他认为性价比较高、质量较好的房源，该房源位于金辉优步水岸，与苏州大学实验附属学校仅一路之隔，加上增值税等费用二手房成交价在32000-35000元/平米。

▲金辉优步水岸小区实拍

  看房中，乐居君发现，金辉优步水岸社区规划一般，其电梯洋房为一梯两户，电梯间内空间相对狭小，电梯和楼梯相对，存在安全隐患；高层户型为一梯四户，入户大厅设有连廊，连廊积灰较多，部分水泥外漏，整体观感不好。

  整体来看，金辉优步水岸社区品质难以撑起3字头的房价，可见高铁新城二手房的价格受外部影响较大。

  市场走向：学区成二手房涨价主要因素，最大每平差10500元！

  据高铁新城某小区业主反映，在这边置业的目的就是为了孩子上学方便。经了解，因为学区选择高铁新城的购房者比比皆是。

  高铁新城目前认可度较高的公立学校有苏大实验学校、南师大相城实验幼儿园和小学，私立学校有南师大苏州实验学校、荟同学校（已签约）。

  根据高铁新城最新的施教区规定：以澄阳路作为基准进行划分，澄阳路以西施教区为南师大相城实验学校，以东施教区为苏大实验学校。

▲南师大相城实验学校（私立）实拍

  施教区为南师大相城实验学校的二手房主要有中海珑湾、鑫之苑、环秀湖花园等，二手房挂牌均价27500-28500元/平米；

▲苏大实验学校幼儿园实拍

  施教区为苏大实验学校的二手房主要有金辉优步水岸、建发中泱天成、金科观天下、建发泱誉等，二手房挂牌均价为32000-38000元/平米。

  施教区不同，导致二手房价差最高可达10500元/平！不过据中介介绍，高铁新城两个施教区的普遍二手房价差在5000元/平左右，这种现象在苏州也是极为少见的。

  高铁新城新房售价和宣传也一定程度上受到了施教区的影响，乐居君了解到，与苏大实验学校一路之隔的融信天澄售价将远超于距离南师大相城学校更近的芯城汇和美的云筑(免费看房)，案场销售更是直言，融信天澄的主打便是学校资源。

  而南师大施教区的楼盘销售却认为，两所学校资源相差无几，因为未来学生初中施教区都是苏大附属学校，学生起点基本一致。接着，该楼盘销售补充道：“我教育局的朋友透露，南师大相城实验学校是托管给私立学校的，师资力量相对较高；而苏大附属学校的教育资源主要是从外地和黄埭调取而来。”

  那么这两所学校究竟孰强孰弱，不妨看一下下面的对比！

  南师大相城实验学校VS苏大实验学校

  1. 办学时间。苏大实验学校于2017年投入使用，南师大相城学校于2019年投入使用。

  2. 学段设置。苏州实验学校为15年一贯制，一站式解决孩子上学问题；南师大相城学校为9年制，包括幼儿园和小学。

  3. 教师资质。苏大实验学校共有9名省特级教师、2名教授级高级教师、1名省人民教育家培养对象及数十名大市级学科带头人在内的优秀骨干教师队伍；南师大相城学校官网显示该校拥有特级教师、大市级学科带头人、区级学科带头人数十名。

  结语：疫情和高铁新城版块内新房的大批量入市，一段时间内对高铁新城的二手房市场冲击较大。但是美的云筑4月开盘去化8成、吴韵青秀华庭低调开盘几近清盘等现象说明了购房者对于高铁新城版块潜力的认可，同时也反映了该版块未来购房需求较大。而学区形成的巨大价差，是否会因为未来中考和高考的升学率产生波动，还有待我们持续关注。