【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目，如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘，可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为悦湖东方楼盘评测。

  项目概述

  悦湖东方位于吴江太湖新城风清街与东太湖大道交汇处，由老牌央企中海打造。

  适合人群

  悦湖东方占据苏州湾中心地段，适合对周边配套、户型居住舒适度要求高的改善客群。

  项目亮点

  ①央企品牌 地段交通优势明显

  中海地产参与悦湖东方项目，作为苏州知名度高的央企开发商，一直为广大苏州购房者所认可，也是一种实力的象征。项目所在的吴江太湖新城地段与交通优势明显，也会成为加分项。

  ②户型方正 布局合理

  悦湖东方共有建面约113-143㎡三种户型，均为大面宽全明户型，套内格局方正，多飘窗设计，空间利用率较高，满足首次改善与终极改善型需求。

  ③配套成熟 教育资源丰富

  悦湖东方所在的吴江太湖新城商超林立，各种生活配套齐全，且小区自带邻里中心与生鲜菜场，日常生活便利，周边教育资源丰富。

  ④装修材料选择标准严格 一级物业

  悦湖东方全装修交付，装修材料选择标准严格，从源头上杜绝潮湿发霉、安全隐患。业主入住后，更有一级资质物业管理企业——中海物业提供管家服务。

  楼盘规划：自带商业与菜场 多主题空间 9.0分 

  悦湖东方打造9栋20-26层的高层、1栋商业及1栋32层的商业及科研楼。根据规划要求，悦湖东方所在的WJ-J-2021-003地块项目分为A、B、C三个模块。

  其中，A区为商业写字楼，中海地产自持运营；B区将引入一个约3万方的邻里中心，其中一楼有将近1000㎡的生鲜菜场，2到7层为便民的生活配套设施，比如社区医疗服务中心、邮政所，2024年将整体交付给吴江区政府运营；C区就是住宅组团，规划有9栋高层，除3号楼为20层外，其余楼幢皆为26层，总户数792户，占地面积3.34万㎡，总建筑面积9.8万㎡，容积率约3.0。

  在住宅组团的建设方面，悦湖东方在C区打造有架空层园林式会所，给业主带去家庭和邻里中心之外的第三空间，同时也通过对中海老业主的探访了解居住者对公共空间的需求，将提供康养逸趣、时尚运动、童梦童想、园景会客厅、有氧活力等多个主题空间，丰富小区日常生活。

  悦湖东方所推高层建筑面积约113-143㎡，全装修交付，选用的装修材料不再是进口、品牌的堆集，而是因地制宜的合理选择，比如苏州天气湿度大，木材必须进行含水率检测，不达标一律不用，从源头上杜绝发霉潮湿的隐患。在层高的设置上，悦湖东方也是超出普通商品房2.9米的标准层高，所有户型层高约3米，采光更通透、空间利用更大。

  户型分析：入户玄关设计 大面宽朝南 9.0分

  悦湖东方高层共有三种户型，建筑面积分别约113㎡、133㎡、143㎡，其中建面约113㎡为三居室，建面约133㎡、143㎡为四居室。鉴于吴江太湖新城的改善性需求大，在这里先以建面约143㎡的C户型为例进行分析。

  C户型，4室2厅2卫，入户玄关设计，套内私密性有保障；大面宽四开间朝南，采光充足；餐客厅一体，北联U型厨房，南接景观阳台，空间通透性好，视野开阔；全屋飘窗设计，空间层次感强；三卧向阳，温暖充盈室内；套房式主卧，衣帽间与独立卫浴兼具，居住舒适度高。 

  测评师说：C户型是悦湖东方唯一一个四开间朝南的户型，有助于成为终极改善置业首选，尤其受到有意向在吴江太湖新城安家的购房者青睐。

  悦湖东方的问世，让首次改善的购房者安家吴江太湖新城成为可能。项目最小建面约113㎡的A户型，3室2厅2卫，符合苏州首次改善置业要求。

  A户型三开间朝南，采光良好；入户带玄关，兼顾私密性与收纳功能；餐客厅一体化设计，动静分区明晰，互不干扰；双卧向阳，温暖充盈室内，主卧套房，自带独立卫浴，居住舒适；U型厨房，提高空间利用率；景观阳台，洗衣晾晒休闲皆可，有效丰富功能区。

  测评师说：由样板间主卧实拍图可看出，这个空间划分功能分区合理，尤其是南向飘窗，不仅有效扩展空间，还因地制宜地让业主可以打造一个飘窗柜，增加使用面积的同时也提高了室内美观度。

  交通出行：距离轨交远 公交自驾出行便利 8.0分

  悦湖东方所在位置是苏州湾风清街与东太湖大道交汇处，从这里出发到轨道交通4号线苏州湾东站约2.3公里路程，业主要想利用地铁通勤，必须先借助公共自行车或社区巴士到达苏州湾东站，时间充裕的话也可以徒步前往，就权当一种锻炼，由此亦可知项目并非地铁盘。

  悦湖东方约1公里范围内有10个公交车站，其中绿地太湖东岸北站、风清街开平路站、东太湖大道风清街站是距离小区最近的公交车站（200-300米），途经公交车有726路、719路，两条公交线路可让业主方便来往东太湖生态园、吾悦广场、东太湖实验小学、苏州九院、芦荡湖湿地公园、 吴江汽车站，也都有停靠轨道交通4号线苏州湾东站，实现公交地铁的无缝接驳。

  对于基本自驾通勤的业主而言，悦湖东方出行可说是相当便利，因为项目东面就是苏震桃公路（S230），经由开平路就可以上苏震桃高架路，往北可直达太湖苏州湾大桥。通过该大桥，业主即可到达友新快速路，继续前行可分别选择吴中大道快速路、南环快速路、西环快速路去往各区；也可以再经松陵大桥进入江陵西路，往东行驶到江陵东路上东环南延，自东环南延（吴东快速路）前往园区或其他区域。

  若通勤范围只是在吴江区内，悦湖东方周边也有多条主干道，如东太湖大道（双向六车道）、松陵大道、秋枫街（双向八车道）等，交通较为顺畅。

  周边配套：配套完善 生活气息浓郁 9.0分

  教育配套

  吴江太湖新城配套完善，其中也包括教育配套资源了。据悉，悦湖东方周边1.5公里范围内就有苏州湾实验小学、苏州湾实验初级中学、吴江中学、南京师范大学吴江实验小学等名校，囊括了小学到高中阶段的教育。

  其中，南京师范大学附属吴江实验小学与附属吴江幼儿园在悦湖东方北面直线距离约800米处，都是苏州湾实力强劲的学校或幼儿园。学校就在家门口，家长接送安全无虞。

  医疗配套

  苏州市第九人民医院是苏州南部集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的三级乙等综合医院，占地235亩，建筑面积30.3万平方米，设计床位2200张，停车位3000个，实际开放床位1547张，可为周边小区业主提供健康保障。

  悦湖东方园与苏州市第九人民医院之间的实际路程约3.3公里，业主自驾前往需要经过风清街、东太湖大道、苏震桃公路辅路、庞杨路、秋枫街。此外，小区门口的两趟公交车也有经过该院附近，业主就医方便。

  公园配套

  就生态环境而言，悦湖东方可能不及顾家荡路以北的低密住宅区（建发悦江南、亨通朗诗熙华雅苑、琥珀半岛、天健清风和景雅苑等），但是周边的东太湖生态园、苏州湾体育公园、阅湖台与项目之间也仅相距约1.5公里，如果业主不想开车去较远的地方游玩，完全可以选择这几个地方作为茶余饭后、节假日休闲的好去处。

  测评师说：周边公园可进一步完成娱乐、休闲、居家多场景生活转换，让业主的日程安排丰富。悦湖东方位于吴江太湖新城中心地段，绿地中心、苏州湾大剧院、吴江博物馆（新馆）、苏州湾CBD、苏州湾文化中心等标志性建筑就在小区附近，城市界面不错。从居住角度来看，这里进可享城市繁华，退可坐拥生态。

  其他配套

  作为吴江太湖新城市民的一份子，悦湖东方业主除了苏州湾文化中心、苏州湾体育公园、阅湖台喷泉外，还拥有吾悦广场、华润万象汇、爱琴海购物公园、砂之船超级奥特莱斯等大型商服配套，其中砂之船超级奥特莱斯与小区仅相隔约620米，步行可达。

  洛克菲勒文化艺术中心、超100亿兴建的银泰环球城，以及亚洲最大内湖音乐喷泉、游艇码头、帆船俱乐部等高端设施也都在附近，悦湖东方业主有空即可就近体验一番。

  测评师说：悦湖东方业主休息天只想宅在家里，不用出小区就有可以满足日常生活之需的邻里中心，还有一个生鲜菜场以及各种生活配套设施，既能享受购物的便利，又能感受市井生活气息。

  价格分析：宜入手 倒挂约4000元/㎡ 8.5分

  悦湖东方所在地块原为吴江太湖新城的WJ-J-2021-003地块，2021年6月2日，中海地产拿下在苏州第一次集中土拍中以底价10.4亿元竞得，成交楼面价4418元/㎡。据案场人员透露，项目预计本月开盘，对外放风价或在24000元/㎡左右，总价260万起即可入住苏州湾。

  据CRIC苏州机构数据显示，2021年10月吴江区新房均价约19209元/㎡，吴江太湖新城版块均价约24930元/㎡，由此可知项目比版块均价水平要低930元/㎡。悦湖东方北面为绿地江南映月花园，剩余少量高层房源，在售均价约23868元/㎡，毛坯交付；主打高层产品的苏州湾藏璟、苏州湾铂珺庭、世茂苏河鹭鸣均价约26000元/㎡。

  另据贝壳二手房数据，吴江太湖新城版块二手房挂牌价约2.3万/㎡，悦湖东方（放风价2.4万/㎡）比多数二手房价格高1000元/㎡。

  但相较于附近地段的二手房挂牌价，比如同湾上风华约2.9万/㎡，北极星尚雅苑约3.1万/㎡，苏州湾景苑约2.8万/㎡，悦湖东方与它们之间最高价差7000元/㎡。

  测评师说：悦湖东方的放风价（约24000元/㎡）都明显低于周边新房项目，即便是毛坯交付的绿地江南映月花园，所剩房源均价约23868元/㎡，也与放风价相差无几。花一样的钱可以买绿地毛坯房，也可以买中海全装修房，购房者会选择悦湖东方？还是绿地江南映月花园？显而易见，只要是自住需求的购房者都会选择全装修房。另外，悦湖东方还有以下优势，比方说中海在苏州的品牌影响力、装修材料选择标准近乎严苛等，当然，最关键的还是性价比高，260万即可入住吴江太湖新城！试想，未来同一地段的二手房挂牌出售，悦湖东方保值增值的表现可能更理想。