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  【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目，如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘，可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为海纳品汇花园楼盘评测。

  项目概述

  海纳品汇花园为低密滨水生态社区，拥有双入户大堂，室内一线品牌全装修，三大件齐全。

  适合人群

  海纳品汇花园主推小高层与高层住宅，户型建面约103-133㎡，兼顾首次置业与改善型人群的需求。

  项目亮点

  ①版块热度高 教育资源丰富

  在苏州现有在建的新城中，新区科技城一直都是热度高、较具性价比的，且科技城的教育资源在全是也是数一数二，若安家在此处，家长也比较放心孩子的教育。

  ②产品满足刚需与改善型需求 得房率较高

  无论高层还是小高层，户型格局较方正，大空间、超高得房率，改善型产品更有双开门电梯，让业主可以享受更多使用空间，满足二胎、三代同堂家庭。

  ③周边生活配套日趋成熟

  目前仅科技城范围就有绿地中央广场、生活新空间、时尚水岸商业广场等多个大型商业，还有苏州科技城医院（三级）、苏州第三工人文化宫（在建）等大型市政配套加持，业主日常生活无忧。

  ④三大品牌房企合作开发 两大央企加持

  海纳品汇花园由保利、华润、融信三家品牌房企联合开发，均具备丰富的地产开发经验，又有保利、华润两大央企加持，为项目加分不少。

  ⑤央企保利物业提供高质量服务

  海纳品汇花园由保利物业负责管家服务，该物业企业拥有国家一级物业管理资质，多服务于标杆豪宅、五星级酒店、政府办公物业等多种高端物业，服务质量有保障。

  产品特色：改善型为主 全装修有三大件

  海纳品汇花园位于高新区科技城科达路北、步青路东，分为东西两个地块，将打造16栋住宅楼与1栋配套用房，其中11栋高层，5栋小高层，建筑密度17.12%，容积率2.0，绿地率37%。小区总户数892户，车位配比约1:1.55，意味着入住后停车轻松方便。

  海纳品汇花园16栋住宅楼层10~26层不等，高度约30-80米，据之前地块要求，户型建面约106-133㎡，小于120㎡的住宅计容面积需不超过地块总计容面积的15%，换而言之，就是小区规划建面约120㎡以上的大户型占比约83%，并且地上地下双入户大堂、一线品牌全装修、中央空调+新风系统+地暖三大科技系统，另有洋房智能梯控、所有楼栋一键呼梯功能，可见该盘定位“改善型社区”名副其实。

  海纳品汇花园整个小区分为东、西两区，各自规划有中央花园，通过高低搭配以及超大楼间距，再加上市政道路的助力，即使后排的高层住宅低楼层住户也能有良好的采光与视野。

  小区科学合理的建筑布局，并利用地块临水面山的自然资源，让景观与地块之间相互映衬，业主居家即可享受更多的自然与园林景观。

  户型分析：全屋飘窗 空间利用率高

  海纳品汇花园既有小高层产品，又有高层住宅，户型建筑面积约106㎡、123㎡、126㎡、133㎡，建面约106-126㎡为三居室，建面约133㎡为四居室。下面以建面约133㎡小高层户型为例进行分析。

  该户型入户玄关设计，套内私密性好，且能增加储物空间；大面宽四开间朝南，采光充足；餐客厅一体，北连L型厨房，南接阳台，空间通透，视野开阔；南向双联阳台，宜休闲与晾晒；全屋飘窗设计（包括两个卫浴），不仅能提高室内空间层次感，又能有效扩展使用面积，尤其是卫浴的飘窗适合年幼、年长者沐浴节省体力；套房式主卧，自带独立卫浴与衣帽间，居住舒适。

  该户型也是小高层户型，套内餐客厅一体，其中客厅横厅布局，南连大面宽阳台，空间通透大气，视野开阔；入户玄关设计，套内私密性好；全屋飘窗设计，兼顾空间层次感与利用率；主卧套房设计，带独立卫浴与衣帽间；U型厨房，洗切炒操作自如，客卫干湿分离，日常使用方便；主卧套房布局，卫浴与衣帽间俱全，舒适度与私密性皆宜。

  测评师说：建面约126㎡的小高层户型，客厅采用大横厅设计，面宽有约6.5米，除了正常的接待功能外，多功能区可以作为开放式书房使用，除了提高空间层次感外，也兼顾了居家生活的实际需求。

  交通出行：规划5条轨交 自驾出行较便利

  科技城版块是目前“一核四城”战略中仅有的一个暂未通地铁的区域，但高新区管委会已以规划文件形式对外发布，计划规划新增9/11/13/18/21号线5条轨交线路，加快覆盖至科技城。

  海纳品汇花园周边约1公里范围共有10个公交车站，其中科达路上的科技城实验小学天佑校区公交站与小区相距最近（约33米），途经公交车有361路支线，另外天佑实验幼儿园公交站也距离较近（约254米），途经公交车也同为361路支线。白龙桥南公交站公交车线路较多，分别有361路、3050路、3051路、高峰22路。另外，小区与有轨电车2号线白龙桥站站约有546米的路程，也是步行可达。

  值得一提的是，有轨电车2号线可方便业主往来科技城与城铁新区站，公交361路可经停科技城实验小学、高新区实验初中锦峰路校区、科技城管委会、高新区文体中心。

  尽管海纳品汇花园位置属于科技城较偏地段，但是周边自驾交通便利，沿着天佑路向南行驶2.4公里左右，即可到达太湖大道，经由太湖大道又能连接北环、西环、中环高架，快速到达新区和园区。

  何山路西延、正在规划中的中环北线西延工程（大阳山隧道）、S230、苏绍高速S9也均在项目附近，可快速到达苏州市区及周边城市。

  周边配套：家门口学校 配套渐完善

  教育配套

  苏州科技城作为苏州教育资源的集中地之一，版块内有伊顿国际学校、苏州外国语学校、南大苏州校区（在建）、科技城实验幼儿园、科技城实验小学天佑、锦峰两大校区等16所学校，公办，民办、国际等不同办学性质的学校可供家长选择。

  测评师说：科技城实验小学的天佑校区、天佑实验幼儿园与海纳品汇花园仅一路之隔，高新区实验初级中学锦峰路校区也在小区南面不远处，相当于走出家门就能上学了，也省去家长开车接送上下学的麻烦。

  医疗配套

  苏州科技城医院是一所江苏省三级综合性公立医院，与苏大附一院、附二院齐名，距离海纳品汇花园约有4.2公里车程，并不是太远，有这样一所医院在旁，可为业主的居家生活提供重要保障。

  公园配套

  海纳品汇花园往东就是大阳山国家森林公园，浒东运河、白龙河环绕周边，往南则有诺贝尔湖公园、大阳山植物园等，亲近自然成为日常行为之一。其中，小区与诺贝尔湖公园之间相距不过1.1公里的路程，晚饭后步行至公园里锻炼、散步完全可以接受。

  此外，科技城还有北太湖西京湾、树山风景区、白马涧景区，可成为业主双休日、节假日就近出游的理想选择。

  其他配套

  海纳品汇花园最近的商业是星悦里（在建），另外还有绿地中央广场、生活新空间、时尚水岸商业广场、高新区文体中心，其中时尚水岸商业街和梦之城商业广场，内部有生鲜超市、时尚百货、特色餐饮、儿童娱乐等等，自驾距离约5.2公里。

  金融小镇花园天地商业街总面积约8万方，2020年9月已开业，率先开业的东区总面积为4.8万方，西区预计2022年开业，现已开启招商工作。该商业街距离海纳品汇花园约有5.3公里路程，对于自家的业主并不是大问题。

  价格分析：均价约2.8万/㎡ 洋房实惠

  2021年6月1日，在苏州市区首场集中土拍中，保利以总价17.89亿元拿下苏地2021-WG-33号地块，成交楼面价15646.91元/㎡，溢价率13.29%。海纳品汇花园就是在这一地块之规划建设。

  2021年12月18日，海纳品汇花园一期获预售证，共286套住宅入市。据公示信息可知，该盘一期有三栋小高层（总高11层）与两栋高层（总高18-25层），主力户型建面约106㎡、126㎡、134㎡。

  所有取证房源备案价25462.47-30107.97元/㎡，整体均价约28320元/㎡，总价区间273-403万/套。细分来说，高层均价约28250元/㎡，小高层（电梯洋房）均价约28406元/㎡，相当于高层价就可以住洋房。

  据CRIC苏州机构统计数据，2021年11月科技城版块均价约29503元/㎡，相比较之下，海纳品汇花园均价低了近1200元/㎡，套内同样面积的房子预算可以节省不少，尤其洋房更实惠。该盘附近在售新房楼盘有熙境云庭（均价约28000元/㎡）、浅悦静庭（均价约28500元/㎡）以及保利地产最高端产品系“和光系”作品——保利和光山语，均价约29000元/㎡。对比下来，海纳品汇花园是属于比较亲民的楼盘了。

  另据贝壳二手房，2021年12月科技城二手房整体挂牌均价约2.9万/㎡，周边二手房小区云栖麓挂牌均价约2.8万/㎡，山湖湾北区挂牌均价约2.8万/㎡，山湖湾南区。海纳品汇花园作为新房楼盘，价格并未出现明显倒挂，但是与科技城金茂府、景瑞无双、朗诗绿洲天屿等挂牌均价逾4.4万/㎡的二手房小区相比，还真是很值得入手，尽管相距有点远。

  测评师说：据了解，海纳品汇花园已完成首次开盘，截至2021年12月29日，尚未有一套房源完成网签。结合科技城以往与现阶段在售的楼盘产品，版块能住上小高层的业主只是一小部分，而海纳品汇花园主力产品就有小高层，这一事实更能凸显出项目在追求品质改善的购房者心目中的价值。但是凡事都要多问个为什么，海纳品汇花园的整体均价较周边新房楼盘低一点，据说是项目的部分楼栋为全封闭阳台，这个全封闭阳台也就是内阳台全部算建筑面积，意味着相同面积的房子需要购房者多掏腰包。另外，虽然海纳品汇花园由保利、华润、融信合作开发，但是由于融信在姑苏区平江新城的一个标杆楼盘交房延期，且之前施工质量被业主吐槽，一些客户对此或心存芥蒂。若同一版块有其他可选项，这部分潜在买家将大概率流失，海纳品汇花园的后续市场表现存在不确定性。

  测评师说：海纳品汇花园在科技城位置稍偏可以忍，但是该盘所在地块出让条件里的规定，比如项目户型面积小于120平米的住宅计容面积需不超过地块总计容面积的15%，导致总共只有16栋住宅楼的小区，却有9栋需要封阳台，以满足设定条件，进而让购房者不得不以更高的代价，才能获得同样套内使用面积的房子。