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乐居买房苏州讯（编辑 suty）独墅湖第二通道将于今年年底投用，郭巷到园区终于不用那么堵了。

光这一点，足以让尹山湖 “风光无限”，再吃一波园区外溢的红利。

尹山湖房价的“递增史”，还是比较辉煌的。只要有人再提起尹山湖，那段3万+的光辉岁月依然如火般炙热，涌入脑海。

但如今的尹山湖，却沉寂了有些时日了。

尹山湖怎么就跌了呢？

却不复当年光景 已屹于“悬崖之上”

尹山湖版块占地面积较小，除了少许教育用地，基本上都是住宅和商业用地。

“尹山湖实验小学

尹山湖中学

长申购物广场

整个版块的居住密度还是比较高的，承接了不少园区，尤其是独墅湖高教区的外溢需求。

从2015年的七八千，到2016年的2万+，再到近几年正式步入3万+时代。尹山湖房价的激增并非是“泡沫之夏”，主要动力源于苏州园区。

尹山湖实景

2016年以前，尹山湖虽然在区位上与园区接壤，但这两个区域从实际交通上却是断档的。2016年二号线东延的建成通车，让尹山湖和园区真正意义上衔接在了一起，仅仅几站地铁，就能直接通往园区独墅湖高教区。

2号线东延

尹山湖的爆发，不仅有赖于2016年前后苏州房价全面上涨的红利，还因为尹山湖版块是园区刚需“退而求其次”的首选，再加上投资客的青睐，有甚者更是整栋整栋的入手。

尹山湖版块的房价在这些内因外素的影响下，扶摇直上。

时间来到2020年底，新房不温不火，二手房市场价格还跌了，尹山湖好像被透支了？

新房面临断供 存量市场即将到来

截止目前，尹山湖版块的新盘不多，只有三个：华润置地悦景湾、绿城&象屿逸品澜岸和碧桂园云栖隐山。整体的新房存量在2000套左右，逸品澜岸占据大头，约6-7成。

华润置地悦景湾在尹山湖版块最大的优势就是交通便利。

尹山湖站3号口

项目不仅靠近地铁（距离地铁2号线步行约500米左右，）距离独墅湖第二通道也很近，就在小区北侧。

华润置地悦景湾建设进度

也正是因此，该项目去化水平要优于另外两个项目。目前，该项目均价约29000元/平米左右，预计年底清盘。

沙盘实景

绿城&象屿观澜逸品体量较大，和碧桂园的项目仅一路之隔。

观澜逸品售楼处

项目主打低密洋房产品，以此来进行差异化营销。此外，项目自带商业和一所幼儿园，也是该项目的一大卖点。

观澜逸品沙盘

观澜逸品施工进度

目前，该项目均价约28500元/平米，即将加推新一批房源。

图左：碧桂园，图右：绿城&象屿

云栖隐山的体量比较小，是碧桂园以楼面价21933元/平米的的价格竞得的，算是尹山湖这一片的地王。

云栖隐山施工进度

目前，这个项目的在售均价约28000元/平米，地价偏高，加之又遇到新房限价、且项目要求封顶销售等条件，碧桂园云栖隐山项目虽然体量较小，但销售进度也并不是很快。

据小编实探，华润和绿城这两个项目的售楼处工作人员都表示有年底清盘的计划。尹山湖新房市场又要结束了？

事实上，今年关于郭巷、尹山湖片区已有新规划出炉。

据悉，尹山湖的核心位置，国泰二村东侧的一宗宅地将于7月出让。此外，尹山湖南也明确规划了2宗地块为住宅用地。郭巷北，就是原南环桥批发市场那里，目前基本拆除完毕。南环桥原址规划了2宗住宅，7月会先拍一块。

尹山湖规划图

要等麦子变成面包，把货架摆满，还是需要一些时间的。

基本不倒挂 二手房真的就没有出路了吗？

相比于新房市场，尹山湖的二手房还是比较多的。当下的房价天花板应该是保利的两个项目：保利悦玺（33317元/平米）和保利悦都（33609元/平米）。这两个项目除了靠近地铁外，房龄也比较新。

保利置业

中海在尹山湖的项目小户型较多，成交量领先。

中海双湾锦园

总的来说地铁沿线均价都在3.3万元/㎡上下，其他二手房均价大多还是在2.8-3万元/㎡之间的，和新房均价相差无几。

尹山湖二手房房价地图

根据链家网公布的数据，尹山湖版块挂牌出售的二手房数量约2210套（4月），近3个月来的成交房源为189套，平均每个月成交63套左右。

从整个郭巷的房价走势来看，尹山湖也无法独善其身，这是趋势。

郭巷房价走势

抱着投资的心态去了尹山湖，转手没吃到房价上涨的红利，还搭上了物业费、装修钱，这虽然没赔老婆，但毕竟折了兵。是不是有点儿得不偿失了？

并不全是。

部分二手房业主降价也愿意出售房源，难道尹山湖的二手房真就这么没前景，让部分人都不再有期望了吗？

当然不是，这些手握尹山湖二手房还愿意降价出售的业主们可没乱打算盘。他们大多在前几年就以一两万的价格入手了尹山湖的房子，怎么降都只是赚多赚少的问题了。

降价，不代表亏了。

降价，不代表尹山湖真的不行了，他们只是在这锅肉汤里撇掉些浮沫罢了。

但见新人笑，哪闻旧人哭？

总体来说，尹山湖由于版块面积小，进入存量市场是他必然要面临的。

此前，尹山湖房价跳跃式的上涨，一来，搭上了苏州房价猛涨期的“红利车”，二来有园区外溢的地理位置优势。但随着苏州交通的不断完善，这份优势逐渐被削弱了。

同样的交通便利，更低的价格，尹山湖已不再是首选了。

尹山湖街景

但这不影响尹山湖的宜居。虽然地处于郭巷版块，他却好似池中风花、湖中雪月，称得上是郭巷辖区内环境最好的片区之一。

城市在发展，规划在推进。

总有老版块的落寞和新版块的崛起，苏州下一个热门版块会是哪里呢？欢迎大家留言讨论！