乐居买房苏州讯（编辑 阿卷）最快下周，苏州第二批集中挂地上线！最近编辑部开启地块实探暴走模式。

  根据之前的出让计划，7月份，苏州将有34宗涉宅用地出让，吴中区7宗、相城区7宗、工业园区3宗、高新区6宗、吴江区11宗。

  图源：乐居制图

  这波放送相当刺激——狮山再推一宗涉宅用地；太湖新城、浒关拿出超多压箱底地块，澄阳再迎巨无霸...

  供地大户也不负众望 ，吴江这次挂地最多，几乎占了全体供应量的1/3，太湖新城、开发区、汾湖、平望、震泽、桃源、七都齐上阵！

  此前云梨路极少出现在土拍市场上，这次一来就是3块，都离附近的天空之城2077商业不远，看来运东CBD规划将要全面启动了...

从“园区外溢”到“刚需洼地”

如今运东的选择也不多了

  房价不断攀高的苏州市场，买房难，买刚需房更难。沿着东环南延短时间内即可到达园区，运东板块也被贴上了“园区南”的标签。

  不过今天，阿卷统计了运东板块所有在售及未上市的新房楼盘，发现运东的选择也不多了。

  随着中建河风印月现房清盘中，除去老盘，运东板块在售新项目仅剩旭辉吴门里、都会理想花园和待入市的恒力新项目三个。

  作为总价200万左右可控的刚需板块，运东板块一直是很多园区外溢的刚需首选地。好在，苏州第二批集中出让中云梨路3宗地及时补给，得以保障运东新房持续供应。

  运东新房格局呈现“南重北轻”

  一条云梨路，划分运东南北，北部承担工业用途，只有江陵东路两侧为住宅和教育用地，南部为经开区中心区域，承担商业和居住功能。

  图源：运东规划

  从运东现在新房市场格局可以清晰的看出，运东北活力相较于运东南片区有所欠缺，项目集中布局运东南板块，且产品类型比较多样，高层、洋房、别墅、装修的、毛坯都有。此次即将挂出的云梨路3宗地位于运东板块中部，未来入市将打破现在“重南轻北”格局。

  图源：乐居买房

  ‍‍从产品上看，老盘里除去个别有别墅房源的楼盘，运东板块在售楼盘主要以刚需性住宅为主，旭辉吴门里、绿地理想城都拥有建面约75/77㎡的小户型，新房市场比较少见，总价较低，上车容易，去化成绩都很不错。‍‍

  目前，苏州单价2万/㎡的板块大致有以下这些，运东、度假区、临湖、盛泽、震泽、汾湖等，运东沿着东环南延驾车短时间内即可到达园区，相较而言优势更明显，对比均价逼近4万/㎡的园区，称得上是苏州房价洼地了，自然十分受年轻人的追捧。

云梨路3宗地实探

距离苏州湾天空之城不到1公里

  此次即将挂出的云梨路3宗地未来会建什么产品还未可知，按运东板块现有楼盘布局，阿卷大胆推测，刚需性住宅产品可能性非常大。

  空口无凭，下面请看实探反馈。

  这宗出让的地块位于开发区锦湖路以北，庞山路以东，虽然目前周围都是工厂，但未来会拆除。

  据实探，该地块看起来被砖墙围堵很久了，一眼望去，绿意葱葱，未来开发地块平整有点麻烦。

  地块实貌图

  相较于运东板块南片区各种“高大上”建设，运东板块中部稍显“接地气”，该地块一路之隔是驾校。

  庞南路东西两宗地，距离上面地块不远，在其东北面。地块交通优势相较而言比较突出，周边有云梨路、庞南路、常台高速等主要交通干线。

  目前地块周边城市界面稍显混乱，庞山路至庞南路段正实行全封闭施工，西侧地块在做工厂拆迁，似乎在为土拍做准备工作。

  这3宗地块的一大亮点便是邻近苏州湾天空之城。根据测算，3宗地块与苏州湾天空之城距离不到1公里，未来一脚油门便可抵达，出行购物可谓十分便捷。

  项目效果图

  就实探直观感受来看，运东板块中部还在开发建设中，地块周边配套比较孱弱，至于未来如何还是要看未来的区域发展和各项规划落地情况。

  云梨路能否担起运东CBD

  这3宗地位于云梨路总部经济带两侧，就在三个月前，筹备已久的“吴江经济技术开发区云梨路总部经济带设计方案”终于正式出炉，规格相当高端、蓝图相当宏大。

  图源：规划效果图

  按照规划，云梨路总部经济带将打造成长三角区域具有较大影响力的总部经济引领区。

  规划布局企业总部、金融机构、展销中心、购物中心、国际一线品牌酒店、商务写字楼、高端餐饮、文化艺术中心等业态，总建筑面积约150万平方米。

  高大全的配套才能达到总部经济引领区的定位。

  首先是道路扩建，云梨路将把四车道升级为六车道，局部下穿隧道、还有地铁等交通布局，未来将形成地下、地面、空中连廊的立体交通组织。

  图源：云梨路效果图

  据了解，轨交14号线（规划中）将在云梨路设站，未来以云梨路为主轴的区域内，还会接通地铁10号线（规划中），值得一提的是，其延伸线则将与上海地铁17号线延伸线、嘉兴3号线于水乡客厅站交汇。

  图源：官方发布

  届时，不仅加强了云梨路所在区域与苏州主城的连接，还跟上海、嘉兴搭建了交通出行圈。

  图源：官方发布

  在配套布局上，根据规划，云梨路两侧设置了高度密集的商业、办公、住宅、行政用地、公园绿地用地。

  图源：官方发布

  云梨路按照规划未来将是商群聚集地，各个大型商业综合体项目也都在推进之中。目前，已入驻博洛尼天空之城、南玻集团华东总部基地等项目。

  博洛尼天空之城总投资22亿元，是博洛尼公司倾全力打造的集总部经济、文化创意、特色旅游、原创酒店等多元素为一体的现代服务业项目，将于11月启动桩基工程，2023年5月竣工。

  南玻集团华东总部基地总投资50亿元，包括南玻节能玻璃全球总部、研发中心及专家公寓，第二代数字化高端节能玻璃生产基地，工业4.0全智能化示范工厂，配套优质第2代全数字化节能玻璃基片制造基地。

  近几年，运东板块的交通、商业、学校都开始逐渐进入动工，各项配套正在逐步升级完善。云梨路所在的板块中部片区此前相较南部发展缓慢，但也虽迟但到，随着一系列规划的落地，云梨路能否担起运东CBD定位？我们拭目以待。