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高铁新城来刚需了？

本就供不应求的高铁新城新房市场，这次居然上新了一个175万起的刚需项目——金裕上辰。据实探，该项目将于8月底或9月初正式开盘，目前样板间可凭购房者身份证和征信报告预约参观。

时隔4年，金裕上辰可算是被送上了出道位。

#1

影视基地旁高知社区

175万+的“非主流”户型来了

虽说金裕上辰是个待入市的纯新盘，但和它同期出让的地块相比，他可算是个“老家伙”了。

2017年6月，苏州高铁国控以底价4.55亿元竞得金裕上辰所在高铁新城苏地2017-WG-15号地块，成交楼面价仅8269元/平方米。

根据地块出让条件，15号地块是苏州首个含“只租不售”部分的宅地：即50%计容面积不可分割销售，且不得分割转让，并只能用于租赁，承租对象信息须报备给高铁新城管委会。

算上50%的自持租赁部分，该地块的可销售房源过少，由于种种原因，该项目耗时4年才出现在大家的视野中。

经小编实地探访发现，金裕上辰项目早已封顶，从外立面来看已整体完工。案场工作人员也表示明年4月就能交付，算是准现房了。

小编从园区科技园出发前往金裕上辰，全程都是宽阔的高架和公路，路况还是不错的。

沿途还有不少金裕上辰的广告牌，算是这个项目为数不多的曝光了。因为它着实不爱宣传。

驾车约25分钟便抵达目的地，项目售楼处正位于小区旁的苏州影视产业园内，进门后在第二个路口左转便到了，据说这还是敢爱敢恨的央视“六公主”影视制作基地。

据了解，金裕上辰雅苑共规划5栋住宅，其中1、2号楼是定向人才公寓，而3、4、5号楼才是面向购房者出售的楼栋，整个社区体量较小，可售房源仅254套，均为17-18F的高层房源。

社区整体规划中规中矩，没有什么太亮眼的地方。但值得一提的是，金裕上辰地块所属街道在苏州大学实验学校的施教区范围内。待项目入市后，孩子大概率能在苏州大学实验学校就读。【注：具体学区划分以官方公布为准。】

金裕上辰共打造了4种户型：分别是建筑面积约115平米三房两厅两卫（A户型）、117平米三房两厅两卫（B户型）、83平米三房两厅一卫（C户型）和103平米的三房两厅两卫（D户型）。

整体户型设计风格比较老派，还散发着一丝“公寓式”的气息：两个小户型都是双卧朝南，客厅放在了北侧、甚至夹在西侧，与当下主流审美相悖。

户型图

但业主日后对外出租，可能都不用考虑大改造了。

据项目的工作人员表示：该项目吸引了不少在政府机关单位工作的购房者前来预约、选房。社区日后高知的基调，算是定下了。

工作日的上午，除了小编还有一些其他购房者前来参观了解。尽管户型设计略显老派，但175万+上车高铁新城这样的好事，还是引得不少购房者慕名而来。

据现场工作人员透露：金裕上辰开盘当天还有优惠活动，整体优惠折合下来或能达到均价23000元/平米。小编按这个价格计算下来，103平米的户型，250万的预算或许也能拿下。【注：优惠活动暂未以文书、要约方式公布，需以售楼处实际公布为准】

金裕上辰虽然地处高铁新城版块，但从地理位置上来说更靠近太平街道。项目距离太平邻里中心不到4公里，距离高铁新城核心商业圈，圆融购物中心等大型商业则需要5公里左右。地铁就更不用说了，不论是正在运行中的轨交2号线、还是正在建设中的7号线，步行距离都在3公里以上，整体来说公共出行还是不太方便的。但好在金裕上辰项目周边路况良好，自驾还是比较方便的，就是红绿灯多了些。

金裕上辰附近没有其他在售的新房项目，周边都是尚未开发的地块。但这些地块基本平整，据说近两年有出让宅地的计划。

下一站，我们去到了高铁新城的南天成路。看一下高铁新城这些核心“圈儿”里的新盘。

#2

新房似乎要成卖方主导

有人说：高铁新城不就有个高铁站？

目前，高铁新城版块在售的楼盘共有4个：分别是花语天境、美的云筑、MOC芯城汇四期澜庭IN和嘉致峰庭，整体均价约27000-29500元/平米，死守限价3万大关。

其中，花语天境和美的云筑基本上都在清盘状态中，芯城汇四期澜庭IN目前也只剩两百多套房源了，去化成绩也比较好。

至于嘉致峰庭，7月初领证后已于当月底正式对外销售。嘉致峰庭位于南天成路南、澄阳路西，位置比较核心，就在花语天境旁边。尽管项目此前没有任何对外宣传的工作、户型也做的差强人意，但许多购房者还是表示愿意为此买单。

此外，高铁新城还有待入市的京东云栖秀庭项目和刚出案名春和万象雅苑。

据悉，春和万象雅苑将由金茂、招商、南山、颐居和旭辉五家品牌房企共同打造；8月26日该项目公布了项目推广名：高铁新城铂悦府，从这个推广名看来，苏州又一个铂悦系要来了。这样的阵容+产品系还是很有看点的。

此外，在苏州9月份的第二批集中供地中，融信天澄旁还有一幅住宅用地即苏地2021-WG-43号地块计划出让。

由此可见，当下的高铁新城版块留给购房者的选择确实不多，不着急购房的可以等等接下来要补仓的纯新盘，还是很有看点的。

高铁新城二手房价差较大，主要受学区和品质的影响。

高铁新城版块内的二手房价格差异较大，同区位品质较高的次新房挂牌价普遍较高，苏大实验学校施教区内二手房价格比其他施教区高。比如，苏大实验学校对面的建发泱誉二手房挂牌均价达到了3.7万元/平米。总的来看，高铁新城版块大部分的二手房小区挂牌均价都在3万/平米以上。

相较而言，高铁新城的新房存在一定的倒挂空间。

目前，高铁新城版块的二手房市场依然是供大于求的状态。

再说说高铁新城的发展。

长三角区域一体化上升为国家战略后，苏州高铁北站将作为***的交通枢纽，这让本就作为苏州重点发展对象的“一核四城”中的高铁新城，又上了一个台阶。

如今的高铁新城，商业配套日趋完善。版块内不仅有圆融广场、新城吾悦广场等大型商业体的入驻；还有朗诗蔚蓝广场、印象水街美好荟等邻里中心的投用，版块内居民的生活越来越便利。

版块内的教育资源，在苏州也排的上号。苏大实验学校、南师大实验学校都是师资力量比较丰厚的院校。

配套齐全了，高铁新城缺少的烟火气——人从哪里来呢？

俗话说“以人为本”，人口是带动版块发展的重要催化剂。高铁新城通过交通的铺排和高端产业的引进，来带动版块内人口的增长。

说到交通，有人会说：高铁新城不就有个高铁站吗？

但正是这个高铁站，为这个版块带来了更多的可能。苏州北站不仅是通苏嘉甬铁路建设的重要一环，还为苏州对接北京、福建、广东等地提供了更便捷的交通通道，更是众多外来人口落脚苏州的第一站。

除了高铁红利之外，高铁新城还将迎来四条轨交，苏州轨交7号线、10号线、11号线和S4线，配合中环北线、快速内环、绕城高速，“高铁+地铁+高速+高架”，形成真正的立体交通。但就目前来说，版块内的居民暂时还享受不到轨交带来的福利。

高铁新城也将成为苏州联通周边城市的综合换乘枢纽，更可以说是长三角的一枚重要“螺丝钉”。

除了交通利好，高铁新城还积极引进高精产业。

除上文提到的苏州影视产业园外，高铁新城还引进了京东智谷，这是全国继深圳和东莞的第三座京东智谷项目。据悉，该项目将引入200家企业，包括全球总部1家，全国总部5家；且需要引进人才3000人，其中博士学历不低于30人……高铁新城对于人口的吸引，不仅是量的要求了，更是质的飞跃。

高铁新城，说一句未来可期，我觉得不过分。

结语：如今的高铁新城，刚需基本上是没有立足之地的。而金裕上辰可以说是高铁新城刚需供应的“弄潮儿”了。单从项目本身来看，金裕上辰确实亮点不多，户型也值得诟病，但也是现在高铁新城新房上车难的情况下的一个新的选择。

手握200万预算，你会选择为金裕上辰这个项目买单吗？欢迎各位小伙伴们转发讨论！