【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目，如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘，可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为东原印长江楼盘评测。

  项目概述

  东原印长江位于姑苏区人民路西、南环路北，共有6栋洋房、2栋高层和1栋4层商业。

  适合人群

  东原印长江地处苏州中心城区传统商圈，适合预算足够、有姑苏情结的购房者。

  项目亮点

  ①地段稀缺 生活氛围浓厚

  东原印长江地处土地稀缺的姑苏区人民路上，地段比较核心，生活氛围浓厚。

  ②与名校相邻 配套充足 

  项目与苏州市实验小学仅一墙之隔，所在的南门商圈配套也比较充足。

  ③适合首次改善置业需求

  东原印长江高层7号楼都是清一色的建面约110㎡户型，适合首次改善置业需求。

  ④项目性价比较高

  周边最高的二手房价格比东原印长江新房价格高，由此可知该盘是一个具较高性价比的项目。

  测评师说：由于东原印长江地处姑苏区内环以内，周边城市界面整体较老旧，而小区西南角有一配电站，可能会让业主视野感官不舒服，并且南环快速路通行的车辆在夜晚产生噪音，或会对项目南面第一排楼幢有影响。北面的苏州实验小学在有课时也会给小区带来一定的噪音干扰，比如课间操、课间休息的嬉闹声。

  产品特色：低密洋房居多 配套成熟

  东原印长江由东原地产、江苏水利合作开发，容积率1.40，总户数仅251户，属于小体量楼盘，而且车位配比1:2.06，还做了人车分流，入住后物业管理相对容易。尽管住宅产品规划有高层与洋房，但是小区仍以低密洋房楼栋居多，居住舒适度较高。

  东原印长江占据南山商圈人民路中轴线的上佳位置，毗邻苏州市实验小学，各种配套成熟，加之所在地块并非纯住宅用地，有部分公用设施和商服设施，家门口的商业也将为业主的日常生活带来便利。

  项目户型设计不错，主力户型建面约110㎡高层户型与建面约140㎡洋房户型，都做到了大面宽朝南+双联阳台，且洋房产品在姑苏区更为难得。

  由于项目是东原“长江系”作品，因此其外立面在南门商圈比较时尚、新颖。户型共有五种，包括顶复（建面约130㎡四房两厅三卫）、底复（包括建面约141㎡四房两厅三卫与建面约150㎡四房两厅三卫）和平层（建面约110㎡三房两厅两卫、建面约140㎡四房两厅两卫）。

  户型分析：一梯一户 客餐厅横厅布局

  总体说来，东原印长江所有户型格局都比较方正，且实现了南北通透，多飘窗加上大进深阳台设计，大大提升了内部空间的实际使用率，视野也更为开阔。值得一提的是，不论哪种户型都是主卧大套间设计，力求保证一家之主住得舒服与便利。下面以洋房B1户型为例进行分析。

  作为项目主力户型之一，洋房标准层B1户型一梯一户，私密性较好，同时让业主归家仪式感满满；朝南大面宽，四个卧室均带飘窗，在保障采光的前提下，室内空间得到了有效扩展且层次鲜明；客餐厅横厅布局，开间约7米，与宽景阳台直接相连，南向180°采光，视野开阔。

  测评师说：内部设计有中西双厨，业主可以将这一空间充分利用，尝试烹饪不重样的中餐或西餐，满足家人的胃。主卧可与紧挨的北卧室相连通，如果将这个北卧室改作书房，那么可以组成一个超大的套房，业主可享受到与别墅一样层次的居住体验。

  高层标准层F1户型也是项目主力户型之一，套内格局整体比较方正通透，空间利用率高；三开间朝南、双联阳台，室内采光良好；餐客厅一体，动静分区明晰；主卧带步入式衣帽间和内卫，且朝南大飘窗，空间层次感强，居住舒适。

  测评师说：该户型作为项目最小建面的户型，总价相对较低，相对更受首次改善置业的购房者青睐，对于重视小孩教育的家长更是如此。

  测评师说：只要到过现场才知道东原饮长江的不一般，具体表现在项目不像其他楼盘在城市展厅公开之后，隔段时间还会正式开放实地售楼处，因人民路、南环路可用土地紧缺，东原印长江就将设在朗诗人民路8号商业街的城市展厅当成正式售楼处，受面积限制，项目并没有打造供购房客户参观的样板间。即便如此，据案场工作人员介绍，首批住宅房源目前只剩下少量底复或顶复。

  交通出行：近邻地铁口 南环快速路在侧

  东原印长江无论公共交通还是自驾出行总体都比较便捷，小区距离轨道交通4号线的人民路南站与团结桥站都大约500米，在正常步行可以接受的范围，也算得上是一个准地铁房了。

  通过轨道交通4号线，业主可以分别在乘坐几站路到乐桥站、石湖东路站就近换乘1号线与2号线去往各区。

  东原印长江1公里范围内约有26个公交站，距离最近的站台是南环西路上的团结桥西站（仅179米），途经公交线路有4路、10路西线、28路、42路、67路、108路、200路南线、318路、504路、游4长线、游4路。

  小区东边人民路上有一个团结桥北站，经过的公交车有1路、5路、47路支线B、309路、932路、夜1路、游4长线、游4路。

  光这两个紧邻小区的站台就能为业主带来十几条公交线路，若不很赶时间的话，去全市各区都很方便。

  东原印长江南侧就是南环西路，去往新区和园区都比较方便，东侧是苏州城市主干道——人民路，去往古城中心、吴中区、相城区也是比较快的。

  对于自驾上下班的业主，难免有时遇到急事，这个时候南环快速路就成了项目的一大优势。业主从小区出发沿着南环西路往西行驶约1公里的盘蠡路，掉头往东即可顺利上南环快速路高架，忙完工作则可以从更近的出口（相距约700米）下到南环西路回到小区。

  周边配套：地处成熟版块 紧挨市实小

  教育配套

  东原印长江北面就是苏州市实验小学校及其附属幼儿园，而根据2020年的施教区划分，与项目仅一墙之隔的南门一村对应的小学与初中分别为苏州市实验小学校、苏州市南环实验中学校 。

  鉴于东原印长江交房要等到2023年12月，一般情况下，新房未交付前并不划分学区，因此项目施教区划分还是要以交房后的次年实际情况而定。

  医疗配套

  东原印长江周边医疗资源较为丰富，1.5公里范围就有苏州苏城医院、苏州市立医院(南区)，3公里范围还有苏州市立医院、苏州大学附属第一医院(十梓街院区)、苏州市吴中人民医院、苏州市中医医院，业主就医非常方便。

  公园配套

  东原印长江往南约1公里有一个苏苑公园，往北则景观资源更加丰富，分别有盘门景区、桂花公园及环护城河步道，尤其是美丽的环护城河上白天、夜晚都有游船，仿佛人在画中，画入人眼，如此风景非常适合晚饭后到这里散散步。

  其他配套

  人民路沿街商铺也是比较多的，东面朗诗人民路8号的底商也都已经开业，东南面就是南门沃尔玛、石湖大酒店等，北面的苏纶场目前已经有部分商家入驻了。

  价格分析：总价较高 有一定的倒挂空间

  2021年10月22日，东原印长江第一批房源领证，共205套，位于2-8号楼，建筑面积约107-283㎡，主力户型约110㎡、140㎡，备案均价约36188元/㎡，总价区间396-849万/套，毛坯交付。其中，高层8号楼是清一色的110㎡户型，2、3、4、5、6、7号楼则几乎都为140㎡户型。

  根据CRIC统计数据可知，2021年9月，姑苏区商品住宅成交均价约34181元/㎡，环比上涨0.8%，东原印长江所在的南门商圈属于护城河外版块，同月新房均价约33558元/㎡，环比下跌3.78%。由上可知，东原印长江在售价格都要比区域或版块来得高。

  2021年6月7日，距离东原印长江最近的，且同为洋房产品的同文华庭首次取证，全装修交付，整体备案均价36188元/㎡，两个新盘价格相当。此外，东原印长江周边还有绿景公馆1898、华发公馆、南门世家等几个楼盘，在售均价约35000元/㎡。

  另据贝壳二手房数据统计，姑苏区南门商圈二手房整体挂牌均价3.3万/㎡，但是就东原印长江周边小区如南门一村，这个老旧小区的二手房挂牌价4.6万/㎡，人民路西侧临街二手房也基本4.6万/㎡，而这一带房龄较老的社区居多，挂牌价高主要原因还是在于苏州市实验小学。

  项目周边也不乏竣工后房龄5年以内的次新房，距离东原印长江比较近的两个次新房小区分别是朗诗人民路8号与朗诗南门绿郡。根据贝壳网信息显示，这两个小区的挂牌价分别为4.9万/㎡、6万/㎡。

  值得一提的是，朗诗人民路8号小学划分学区为苏州市南环实验小学，而非苏州市实验小学，因此才与朗诗南门绿郡之间存在1万/㎡的价差。

  测评师说：由于苏州新房限价销售，东原印长江周边二手房凭地段、学位双重优势导致挂牌价高企，购房者入手项目后还是有一定的倒挂空间。

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