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  【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目，如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘，可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为中交春映东吴楼盘评测。

  项目概述

  中交春映东吴自带会所，绿城物业，央企开发商，在售户型建面约103到139㎡。

  适合人群

  中交春映东吴已有572套房源取证，整体均价28396元/㎡，总价278-634万/套，倾向于改善型置业需求。

  项目亮点

  ①城南规划利好 未来新中心

  据悉，城南版块将打造4.5平方公里产城融合示范区，也势必形成中高端的居住区，成为苏州的新中心。

②户型设计新颖 超大面宽

  户型设计新颖，每一种户型几乎都是大面宽，小面积户型客厅也做到了5.6米横厅设计。

③央企品牌 绿城物业

  项目由央企中国交建旗下的中交地产联合打造，物业管理则是绿城物业负责，成为楼盘品质的加分项。

  ④周边配套成熟 附近多个大型商超

  项目周边配套成熟，附近商超不仅有吴中万达广场，还有龙湖东吴天街等多个大型商超，满足业主日常生活需求。

  产品特色：阔境高层 车位充裕

  中交春映东吴位于吴中城南中心区域，总占地面积约4.7万㎡，总建筑面积约15.6万㎡，容积率2.3，绿化率37%，由13栋全装修高层组成，规划住宅户数902户，车位1404个，车位配比达1:1.55。

  中交春映东吴户型设计新颖，建面约103㎡、110㎡、120㎡、125㎡、139㎡，最小面积103㎡户型都能让客厅约5.6米大横厅设计。全装修交付，除了正常的中央空调、新风系统、地暖三大件一应俱全外，开发商还专门提供了厨余垃圾处理器，省去垃圾分类之繁琐，这也是不同于版块其他楼盘的特别之处。

  小区规划方面也是别出新意，设置酒店式归家动线，配备“一轴一环七花园”园林景观，交心会所，设置四点半学习区、舞蹈室、乐高积木搭建室，儿童自由玩乐区、家长等候区等场所，让业主的孩子和家人快乐玩耍，健康成长。

  测评师说：全装修交付，除了正常的中央空调、新风系统、地暖三大件一应俱全外，开发商还专门提供了厨余垃圾处理器，省去垃圾分类之繁琐，这也是不同于版块其他楼盘的特别之处。

  户型分析：大面宽采光 朝南大阳台

  中交春映东吴户型建面约103㎡、110㎡、120㎡、125㎡、139㎡，无论哪种户型均做到了大面宽采光、朝南大阳台、客厅横厅布局，通透大气。

  其中，A户型建面约125㎡，4房2厅2卫设计，与周边项目同等面积的户型相比，该户型是为数不多的四开间朝南设计（约12.5米），双联阳台约6.3米，通透大气，采光充足；餐客厅一体，动静分离，房屋格局方正，空间利用率高；卧室与书房开间宽阔，套房式主卧，带独立卫浴与衣帽间，居住舒适；入户独立玄关，私密性佳。

  E户型建面约139㎡，4房2厅2卫，两梯两户设计，入户玄关兼顾收纳与私密性；超大面宽朝南（近15米）与约8.3米南向景观阳台，保证套内充足的采光；户型格局方正，南北通透，客厅开间5.35米且为横厅布局，带一多功能区域，非常适合改善之选。

  测评师说：吴中区城南已然成为改善型产品扎堆的版块，且各个项目价格相近，在这种情况之下，各个楼盘就只能比拼户型设计的本事了。通俗地讲，就是哪个楼盘用比较小的建筑面积即可实现更多功能，中交春映东吴E户型4房2厅2卫，如果将客厅的多功能区域打造成开放式书房，也是名副其实的五居室户型了，购房者花相对较少的钱买到更实用的房子。

  测评师说：中交春映东吴的厨房值得一说，不仅因为这里有摩恩厨余垃圾粉碎机，还在于其L型操作台，让业主施展烹饪技艺有足够的空间，给“家中大厨”提供了一个尽兴发挥的舞台。

  交通出行：未来5轨交汇 公共出行便捷

  轨道交通

  中交春映东吴所在的城南版块交通优势明显，有中环、有城市主干道，距离狮山、园区、古城都很近。版块已开通+在建的轨交共有2、4、7号线等三条线路，未来还会再添两条，分别是11号线、15号线。

  这五条轨交形成四大换乘站，分别为东吴产业园站、红庄站、澄湖东路站、石湖东路站。无论从哪个站点上车，都能到达苏州每一个角落。

  公共交通

  中交春映东吴1公里范围内有7个公交车站，其中在小区正南方的东吴南路上有“东吴南路迎春南路站”，与项目售楼处仅约110米，不过途经公交车线路目前只有94路，经停32个站点，业主乘坐这趟公交车可以往来吴中汽车站与吴江汽车站，途经吴江高级中学、新天地广场、吴江区儿童医院。

  自驾

  中交春映东吴周边有多条城市快速路，小区正南面为东吴南路，业主自驾经由此路，可快速到达吴中大道快速路，向东可达吴东快速路，向西即能到友新快速路，往北可至南环高架， 快速接入内环高架路网，到达苏州各区都比较快速方便。

  周边配套：片区级商业配套成熟

  教育配套

  截至2021年10月，在中交春映东吴所在的城南版块，光小学、中学就有9所，还不包括幼儿园，且新学校与老学校都有，已投用、规划待建的学校共计13所。

  其中，小区往西1.2公里处就是碧波实验小学附属城南幼儿园，东侧也规划有1所幼儿园，还有东湖小学、碧波实验小学（南校区）、碧波中学等，未来将新增澄湖中小学、宝尹小学等3所小学及2所中学，项目周边教育资源较为丰富。

  医疗配套

  医疗配套方面，城南版块现有吴中人民医院（二级甲等医院），距离中交春映东吴约5.2公里步行路程，也可以通过轨交4号线到宝带路站，11口出来就是该院。

  另据了解，项目往西约3.5公里处即为吴中人民医院新院地址（吴中高新区澄湖路北、苏蠡路东），总投资约18亿，占地面积56643.29㎡，约合85亩，项目总建筑面积约20.87万㎡，床位规模1000张，按三级综合医院标准建立，建成投用后将弥补医疗资源的不足。

  公园配套

  从现阶段来看，中交春映东吴1公里范围内公园较少，但是一路之隔的中建晴翠璟园周边水系资源丰富，北侧为跃进河，西侧为东港河，拥有双河道景观资源，未来将结合社区景观打造沿河景观带，属于市政景观绿化，将对包括中交春映东吴业主在内的周边居民开放。最近的澹台湖公园距离小区约2.8公里，另还有五龙桥公园与小区相距约4公里。

  其他配套

  中交春映东吴往北直线距离4公里，分别有吴中万达广场、丽丰购物中心、吴中商城等14个大型商业综合体，版块内的商业配套成熟。

  业主从小区出发，沿东吴南路向西步行约500米可达香溢花园底商，这里有沙县小吃、兰州拉面、黄焖鸡米饭等便快捷餐饮店，继续往西步行约600米可到4号线红庄站旁的吴风生活广场，目前招商正在进行中，已确定引进大润发，大概2021年年底开业。

  从中交春映东吴沿着迎春南路往北拐入石路东路，一直走到2号线石湖东路站附近，就是已于2021年9月30日开业的龙湖东吴天街，从小区徒步走到该处约3公里路程。据悉，龙湖东吴天街总投资约34.02亿，入驻品牌超300家，其中30%为首进吴中的品牌。

  价格分析：性价比尚可 适合改善置业

  自2021年4月23日以来，中交春映东吴先后两次获销许，最近一次取证的住宅备案价21106-30286.8元/㎡，整体均价28396元/㎡，总价区间278-634万/套。

  据CRIC苏州机构统计数据显示，2021年9月吴中区城南版块新房均价28888元/㎡，比项目价格高出400元/㎡左右。版块其他楼盘如中建晴翠璟园（28410元/㎡）、绿城明月滨河（28500元/㎡）、合景绿城朗月滨河（28500元/㎡）、阳光城檀悦（27500元/㎡），有此可见，各个项目价格也相差无几。

  另据贝壳数据研究中心二手房数据，城南版块二手房整体挂牌价2.4万/㎡，由于当地二手房多为早期开发的小区，因此户型设计、内部景观都处于劣势，因此大部分小区的价格多数低于新房价格。当然也有部分小区引入了智能科技或毗邻地铁站、运河景观带，比如朗诗新郡二手房整体挂牌价3.5万/㎡。

  测评师说：中交春映东吴周边新房项目较多，且基本以高层住宅为主，彼此之间的价格相差不大，同质化竞争严重。但是中交春映东吴五种户型几乎都是大面宽、全横厅设计，三大件+摩恩厨余垃圾粉碎机交付，以上都会是项目的加分项。由于项目B户型103㎡也是主力户型之一，除了满足纯改善型购房需求外，中交春映东吴也同样适合刚需偏改善型客户。此外，中交春映东吴引入绿城物业，作为一家排名数一数二的物业服务公司，“绿城物业”的金字招牌让房屋保值的效果更理想。

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