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  【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目，如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘，可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为苏高新禹洲山云庭楼盘评测。

  项目概述

  苏高新禹洲山云庭由两宗地块组成，包括洋房与叠墅两种低密产品，以洋房居多。

  适合人群

  苏高新禹洲山云庭邻近狮山商务中心区，比较适合对居住品质讲究、高端改善型人群。

  项目亮点

  ①两大房企联合开发 低容积率

  苏高新禹洲山云庭是由苏高新、禹洲集团联合打造的超低密住区，容积率仅为1.17。

  ②地处风景区 生态环境佳

  苏高新禹洲山云庭周边山湖齐聚，更有约700万方龙池白马涧景区，生态资源优势明显。

  ③洋房户型高得房率 超大面宽 

  苏高新禹洲山云庭洋房主力户型格局方正，空间通透性好，采光佳，且均为大面宽（约13.5米）设计，阳台开间约6.9米。

  ④项目自带幼儿园 周边教育氛围浓郁

  苏高新禹洲山云庭自带幼儿园，2公里范围内有高新区景山初级中学和高级中学，周边幼儿园、小学齐全，教育氛围浓郁。

  产品特色：全龄型公园式社区 现房销售

  苏高新禹洲山云庭所在的两宗地块容积率分别约1.3、约1.01，其中47号地块规划建设30栋洋房，层高5-8层；60号地块规划建设33栋住宅，包括172套叠加+299套洋房，可媲美纯别墅小区，加之洋房建面约126-227㎡，叠墅建面约190-210㎡，从中亦可看出该盘是一个终极改善项目。

  此外，苏高新禹洲山云庭在拿地门槛上，就限定了必须进行“现房销售”，且全装修成品交付。

  苏高新禹洲山云庭的内部景观体系不仅与苏州文化融合，将原生的地貌保留，配建一下沉式的悬浮步道，另有约450㎡的阳光草坪、林下休闲区、植物认知园等景观组团，约1200平米的全龄活动区，约600m的社区跑道等，意在打造一个全龄式公园化社区。

  苏高新禹洲山云庭不仅紧邻白马涧生态园，也与龙池风景区、花山自然风景区、天平山风景区相距不远，拥有真山真水景观资源，整体居住环境舒适。

  户型分析：面宽13.5米 得房率高

  苏高新禹洲山云庭既有叠墅又有洋房，其中下叠建筑面积约190㎡，上叠建面约210㎡，洋房标准层建面约126㎡，洋房一层户型建面约227㎡，洋房二层户型建面约210㎡，建成后将成为一大型改善住区。下面我们以观云户型为例进行分析。

  观云户型就是苏高新禹洲山云庭的洋房标准层户型，位于洋房3-5层，建面约126㎡，除了总价预算低外，这个户型所在楼层较高，景观也较好，视野更为开阔，而项目的卖点之一就是山景。

  观云户型得益于项目低密度5层洋房产品的优势，得房率达82%，建面约126㎡，套内实得约103㎡（还不包括赠送的一半阳台和飘窗面积），具体详见其1幢404室房源内部信息。

  更难能可贵的是，观云户型面宽13.5米设计，整体格局方正，朝南双开间景观阳台，更长达约6.9米，且近乎全屋飘窗，户型实际得房率超90%毫无悬念。

  通过户型图可知，书房、厨房、次卫等北端空间的窗户与南向景观阳台正好相对直通，完全通透。书房紧邻入户门，这一设计也是充分考虑了主人的生活习惯。书房设在入户门旁，就非常方便主人一进家门放置公文包、笔记本电脑，无需拧着它们穿过客厅。

  主卫、次卫内部均带飘窗，除了增加空间感和观景作用外，在其上方还可以放置洗发露、沐浴露、香皂等物品，家里有小宝宝的话，可以直接让他站在上面，宝爸宝妈帮他洗澡不必蹲着或弯腰，省了不少力。  

  测评师说：真要从苏高新禹洲山云庭这个户型里找出不足之处，那就是厨房没有实现正对餐厅，女主人做好每一道佳肴，让小朋友帮忙将美味送到餐桌上，必须要绕个弯，饭后收拾餐具到厨房水槽或洗碗机洗涤，同样要转个头。不过，生命在于运动，这点距离和每天一万步的目标差太远了。

  苏高新禹洲山云庭洋房一层，二层户型也带地下室，以登云户型为例，可以看出二层户型功能分区丰富，使得洋房呈现出与别墅一样的居住感受。另外，就是客厅横厅布局，带一多功能空间（多为开放式书房），室内更显通透大气；餐厅与厨房紧密相连，不必经历3-5层的邻居一样传菜、收拾餐具那样的距离。

  测评师说：苏高新禹洲山云庭洋房约6.9米宽景阳台是居室内上佳的活动场所，如果主人在家办公的话，需要休息时可缓缓踱步到南向阳台，满目扑来的是郁郁葱葱，凭栏远眺，把山、园景色一览无余，身心顿时放松下来。晚饭后，可以在这个阳台空间和家人一起打理花花草草，若有兴致大家一起做个舒展运动也未尝不可；亦可将一个国际象棋设置在这里，兴致来了可以跟家中小朋友对弈一局，最好的亲子时光莫过于此。

  交通出行：附近暂无轨交 自驾为优先选择

  由于地理环境的因素，苏高新禹洲山云庭附近暂无轨道交通可以直达，目前距离项目最近的地铁站是轨交3号线西津桥站，从该站到小区有约4.0公里路程。

  尽管如此，但并不意味着项目远离市中心，因为高新区投入运营的有轨电车1号线在华山路上设有“白马涧生态园站”，距离苏高新禹洲山云庭约300米，业主乘坐该路电车可到轨交1号线与3号线换乘站——狮子山站，从而实现换乘地铁去往其他区。

  苏高新禹洲山云庭周边1公里范围内有8个公交站，其中比较近的有两个，分别为东山湾站（约500米）、朝红路华山路北站（约580米），途经的公交车分别为333路与446路，即使可选路线不多，却也可以直达大阳山、绿宝广场、狮山国际会议中心（轨交狮子山站）、木渎及科技城。

  苏高新禹洲山云庭附近无过多公共交通的干扰，周边主干道又有苏绍高速、中环西线、华山路、龙池路等，对于习惯自驾出行的业主来说，这无疑是一件非常幸福的事情，用“出则繁华，入则宁静”来形容小区也不为过。

  尤其是在何山路隧道通车之后，苏高新禹洲山云庭与狮山商圈之间就一条何山路的距离，业主可快速来往狮山商圈，通过中环西线（约3公里路程）进而通达全城。

  周边配套：公园环绕 全龄段教育配套

  教育配套

  教育资源方面，苏高新禹洲山云庭自带幼儿园，最近的学校是白马涧小学，距离约700米左右。另外3公里范围内有新区枫桥实验小学、高新区第一中学（科技城校区），高新区第二中学等学校，能满足从幼儿园到高中学生的上学需求。

  医疗配套

  在医疗配套方面，距离苏高新禹洲山云庭最近的是马涧门诊部（约880米），苏州高新区人民医院、明基医院、苏州大学附属第二医院、苏州科技城医院、苏州市中医医院与小区之间的路程基本都在4公里以上，不过苏高新禹洲山云庭业主应该都是自驾出行，所以看病去大医院也不是难事。

  公园配套

  苏高新禹洲山云庭紧邻白马涧生态园，本身就是长在公园里的房子，并且周边风景区较多，诸如花山自然风景区、龙池风景区、苏州天平山名胜风景区、新区公园、索山公园、金山公园等，北边还有苏州乐园森林水世界、大阳山国家森林公园、高景山风景区等等，为周末业主踏青活动提供好去处。

  其他配套

  苏高新禹洲山云庭所在的白马涧景区，就实际情况而言，属于一个新兴版块，各种配套设施还在建设当中，家门口大型商业不足，目前以社区底商为主，比如马涧商业街、马涧商业广场（约1.0公里），但也足以满足业主的基本生活需求。

  家人们想去大型商超的话，业主就需要开车前往狮山路一带，沿着何山路一直王东行驶可以到绿宝广场（约6.0公里），在绿宝广场往南不到1公里又有龙湖狮山天街、金鹰国际广场等，完全可以满足业主的的吃喝玩乐购一站式消费休闲之需。

  价格分析：总价290万起 即买即住

  苏高新禹洲山云庭所在地块成交楼面价分别为13867元/㎡、14763元/㎡，根据地块出让条件，洋房与叠墅产品全装修交付，且均为现房销售。苏高新禹洲山云庭三期440套住宅日前获预售证，主力户型126㎡，目前整体在售均价约25000元/㎡，总价区间290-500万/套。

  据CRIC统计数据显示，苏州高新区商品住宅最新成交均价约28985元/㎡，环比上涨3.14%。就版块而言，何山版块（枫桥）整体成交均价环比持平，保持在28422元/㎡。距离山云轩最近的一个新房项目是山云轩，在售洋房产品建面约101-143㎡，均价约25990元/㎡，总价区间230-395万/套。

  另据贝壳二手房信息网，高新区枫桥二手房整体挂牌均价约2.8万/㎡，而项目周边二手房除老小区白马涧花园外，次新房都要比山云轩新房售价来得高，比如龙湖中锐景粼天著花园约2.8万/㎡，见山独栋约2.5万/㎡，北辰旭辉壹号院约3万/㎡，景山玫瑰园约2.6万/㎡。

  测评师说：苏高新禹洲山云庭与附近的山云轩从产品维度比较来看，虽然都有禹洲、苏高新参与开发，产品也都有低密度洋房，并且价格相近，但是就产品建面而言，山云轩产品建面比较小，最大约143㎡，苏高新禹洲山云庭最小约126㎡且有叠墅产品，相较之下，苏高新禹洲山云庭更是终极置业的优选，两者之间也不存在同质竞争关系。二手房整体挂牌均价高出苏高新禹洲山云庭约3000元/㎡，即使价格相近，也是因为那个小区如见山独栋，挂牌的房源都是独栋别墅，总价高企。通过以上两方面比较，苏高新禹洲山云庭在枫桥版块属于高性价比的项目，适合想兼顾自住舒适度和资产增值的购房客户。

  综合以上，苏高新禹洲山云庭并非十全十美，也有些不足，比如附近的商业多为社区底商，周边学校的公众形象也不及狮山与科技城，家门口配套档次与小区定位不协调；业主出行更多依赖自驾方式，公共交通有待完善。