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  乐居财经  发自苏州 为期3天的苏州第三轮集中土拍悄然落幕，几乎没有激起什么水花。

  25宗地块中23宗都是开拍4分钟即成交，仅园区和姑苏区地块有多轮报价，分别耗时23分17秒和26分49秒。

  按照苏州的土地竞拍规则，限时竞价4分钟可加价一次，这次土拍相当于每5分41秒成交1宗地，也就是说大部分地块均为底价成交。

  此次共计出让26宗地，吴江汾湖一宗商住地块因出让条件严苛，在开拍前中止出让。25宗地顺利成交，总成交面积约188.15万㎡，成交总金额约401.88亿元。

  21宗涉宅用地（除安置房）中，19宗地块底价成交，2宗地块溢价成交。2宗溢价成交的地块里，无地块进入一次报价环节。

  唯二有溢价的两宗地，一宗位于姑苏区平江新城，由天地源竞得；另一宗位于园区湖东,由南京安居竞得。

  最高楼面价27514元/㎡，为园区湖东04号地块。单宗总价最高地块出现在高新区浒墅关，由苏高新以总价约37.43亿竞得。不仅如此，苏高新还是此次土拍最舍得花钱的企业，连拿浒墅关两宗地，总投入约70亿。

  所以说，有钱才是硬道理。

  整体来看，当前苏州土拍市场，底价成交和本土国企托底仍是主流，园区和姑苏地块热度还在。

  土拍市场热度不再

  平均溢价率持续走低

  纵观此次苏州第三次集中供地不难看出，土地市场热度消退十分明显。

  对比三次集中供地结果，平均溢价率直线下滑；而底价成交的土地宗数占比上涨。

  总体来看，苏州土拍市场热度不再。

  第一轮集中供地有11家民企拿地，拿地宗数17宗，占比53.13%；

  第二轮集中供地有4家民企拿地，拿地宗数5宗，占比25%，参与度明显降低，偏向于拿苏州市区热门板块的地块；

  第三轮集中供地有2家民企拿地，拿地宗数2宗，占比骤降至8%。

  三轮土拍中均有大型国、央企拿地，譬如华侨城、中海、中铁建、 中建三局等，在三轮土拍中合计拿地宗数都在2宗以上。

  此次土拍本土房企拿地宗数比例较以往大幅上涨，占据半壁江山，但均是底价成交，且以苏高新、相城城投等本土国企为主。

  例如，吴中太湖新城两宗地由苏州天鸿伟业置地有限公司拿下；高新区浒墅关两宗地由苏州高新地产集团有限公司拿下；高新区枫桥两宗地由苏州新高绿建建设发展有限公司拿下......

  房企本身实力和资源

  成在苏州拿地的硬性标准

  在苏州第二轮集中土拍前，土地市场调控就已加码，限定房企资质、严禁马甲、审查资金来源等，提高了参拍房企的准入门槛。

  此外，出让地块的限制性条件也越来越多，使得开发难度加大。

  第三轮土拍首日，高铁新城65号地块由高融置业成功拿下，因为是商服用地，整体楼面价约1244元/㎡，但是，地块规划要求，须设置一座超高层建筑，建筑高度约280m-320m，包含酒店、办公以及其配套等功能。

  简单来说，要建一座超高层地标级建筑，且未来住宅部分为公寓式住宅，要求装标不低于2500元/㎡。

  上次在这里拿地要求建超高层的企业还是京东，65号地块处于长三角国际研发社区内，现在看上去有些空旷，但未来却是高楼林立，京东智谷，京东全球研发中心均已落户于此。

  （长三角国际研发社区总平面图）

  土拍次日，备受关注的科技城76号地块被中建东孚底价竞得，楼面地价15800元/㎡，与周边项目地块楼面价相差不大，甚至略低。

  但是，这块地设置的条件限制非常苛刻，要求引入不少于一家总部型企业，且这个企业需为“2020中国企业500强”榜单前10强企业直接设立的全资子公司。

  中建东孚拿下的另一宗地，太湖科学城78号商住地块，分为ABC三小块，土地出让条件中，对B区的商业部分做了明确要求：必须要包含一个冰雪世界，5年内投入运营。

  土拍第三日，中建三局底价竞得吴江区太湖新城29号地块，楼面价约15014元/㎡。同上面科技城76号地块出让限制条件一样严苛，该地块出让规划条件也颇多。

  竞得企业需要在秋枫街附近另行投资建设一家商业商务综合项目；引入不少于一家企业，且这个企业需为“2020中国企业500强”榜单前20强企业直接设立的全资控股公司的区域总部；引进至少1家国内外知名新经济企业，相关机构认定为准。

  地块出让的同时助力区域内配套完成进一步升级，而这对房企本身实力和资源则是一大考验，可以看出，有优质资源“傍身”的品牌房企，更利于在这场集中出让中成功“摘得”地块。

  在高拿地门槛条件下，有些房企甚至没有“陪跑”的资格，因此，相比苏州首轮土拍，苏州第二、三次集中供地报名房企数量也是每况愈下。

  房企冷静、克制

  土地市场迈入理性“赛道”

  苏州土地市场降温并非个案。11月22日，南京土地市场网发布公告，南京第三批次土拍中15幅地块因故终止出让。业内普遍认为其相当于流拍。

  对比来看，苏州第三次集中土拍表现相对平稳。

  其实，相较上一次集中供地，多个城市的土地出让规则也都有较大的变化，整体来看房企拿地的门槛有所降低。

  据悉，此次苏州土拍地块保证金比例从50%下调至30%，土地款首付比例从60%下调至50%，并取消因超溢价而需提前支付尾款的要求。

  从房企表现来看，21宗涉宅（除安置房）出让地块里国企拿地19宗，占本次土拍竞得企业总数的90.48%，民企拿地宗数占比明显下滑。

  这可能与楼市进入下半场，房企加速回正现金流有关。也可能是受整个大环境的影响，在政策明朗前，民企对市场仍持谨慎态度。

  土拍前，我们也采访了某位房企大佬，他表示，在当前环境下拿地还是要慎重，先守住安全底线，未来再看机会。

  回看苏州今年的三轮集中土拍，房企拿地越趋理性。