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  【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目，如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘，可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为运河与岸楼盘评测。

  项目概述

  运河与岸三面环水，容积率约1.8，绿化率35%，车位配比1:1.2，内部配套丰富。

  适合人群

  运河与岸户型建面约100-147㎡，均为一梯一户设计，适合刚改与二改置业人群。

  项目亮点

  ①小区三面环水 外部配套资源丰富

  运河与岸容积率1.8，舒适度高，项目三面环水，坐拥京杭大运河及其景观带，周边配套齐全，北侧紧邻红叶幼儿园与红叶邻里中心。

  ②一梯一户 边套户型270°转角设计

  运河与岸主推18层高层，规划户数654户，一梯一户设计，私密性好，边套更是270°转角设计，拥有更好的采光与运河视野。

  ③绿化率高 自带露天中央泳池

  运河与岸绿化率高达35%，小区内打造了多个景观带和娱乐场所，自带露天中央泳池，丰富社区日常生活。其中，售楼处一层改造为咖啡阅读吧，二楼将改造成大型厨房和会客区，可供业主方便招待客人。

  ④全装修带地暖 每个房间地暖可独立控制

  运河与岸全装修交付，自带地暖（主要是水暖，烧燃气供热），每个房间地暖均有独立的开关可以控制，一定程度上减少了浪费。

  产品特色：三面环水 内部配套丰富

  运河与岸位于高新区桑园路与北津东路交叉口，交通较为便利，小区北面就是红叶邻里中心与红叶幼儿园，周边商业、教育、医疗配套完善。

  运河与岸由中投里程、禹洲、嘉华国际共同开发，主推18层高层，规划户数654户，容积率约1.8，得房率76-78%，绿化率35%，现房销售，车位配比1:1.2。

  运河与岸三面环水，两面都有公园，内部配套设施丰富，自带露天中央泳池、女神跑道、前庭花园、童梦乐园、访客花园、一米花园、水幕墙-印象希利尔湖、雅致的缪斯花园、宠物互动空间等组团。

  运河与岸所有房源一梯一户，边户户型270°转角设计，拥有更好的采光与运河视野，全装修带地暖，舒适度高。目前该盘主推一线运河景观住宅，建筑面积约128-150㎡，精工地暖现房，均价约25500元/㎡。

  户型分析：格局方正 一梯一户

  运河与岸共有四种户型，建面约100-147㎡，套内格局方正，且均为一梯一户设计，得房率约78%-85%。下面以建面约110㎡户型为例分析。

  户型三室两厅两卫，也是项目主力户型之一，户型方正，南北通透，三面采光，主卧带内卫；客餐厅一体化设计，南向大阳台，开阔视野。

  测评师说：该户型突出优势在于两点，其一，长约3米的飘窗设计，在上面不论是午睡还是阅读都是不错的选择；其二，自带卫生间的主卧，私密性还是不错的。但是相较于比较完美建面约126㎡户型，这个户型并没有太多亮点，只能算是中规中矩的一种。

  建面约126㎡户型4房2厅2卫，四开间朝南，双联景观阳台，采光佳，视野更开阔；主卧套房设计，既舒适又私密；南北通透一体化客餐厅，招待亲朋好友空间富足。

  测评师说：卧室、书房和客厅均带飘窗，除了增加室内采光外，还能提高空间利用率，也是得房率高的主要因素；次卧与客厅共享的阳台，长约6.8米，通透性佳；明厨明卫；卫生间干湿分离。

  测评师说： 多飘窗设计，使得卧室空间层次感强，也增加了可利用面积，在飘窗台面上铺上软垫，休闲之余坐在上面看书、玩手机游戏，沐浴在温暖的阳光下，身心都得到很好的放松。

  交通出行：规划9号线旁 自驾出行较便利

  运河与岸目前附近暂无开通运营的轨道交通，轨道交通3号线苏州新区火车站站距离项目约2.3公里，地铁出行比较不方便。规划中的轨道交通9号线预计将在项目旁边经过，或能为业主未来上下学解决这一难题。

  运河与岸周边1公里范围内有10个公交站，最近的桑园路北津桥路南站仅相距约115米，尽管途经公交车只有

  3006路社区巴士，但是往返于浒关首末站与沪宁城铁新区站，方便业主换乘其他公交车、有轨电车2号线及轨道交通3号线，公共交通总体来看还算便捷。

  运河与岸周边的道路主要是北津东路、桑苑路、浒墅关北路和通浒路，尽管这些道路不是特别平整且较窄，容易在早晚高峰期堵车，但是自驾业主经由这些道路可以比较顺利地前往中环西线、中环北线、G312国道，继而去往全市各区。

  周边配套：一墙之隔幼儿园 配套日益完善

  教育配套

  运河与岸与浒墅关中心小学和浒墅关幼儿园之间有约900米的距离，且周边小区众多，上下学步行较为安全。

  值得一提的是，运河与岸北面一墙之隔就是红叶幼儿园，3至6岁学龄学前儿童在家门口即可上幼儿园。

  医疗配套

  苏州大学附属第二医院(浒关院区)又名苏州市第七人民医院，是一所现代化二级综合医院，医院位于浒墅关镇康复弄28号，从运河与岸小区到该院约有2.1公里车程，业主就医方便。

  公园配套

  运河与岸临河而建，可观京杭大运河景观，并且沿着京杭大运河，高新区政府规划建设了一整条沿河风景区，项目正好处于中心地带旁。

  沿河风景区又分为景观区和购物区。其中，景观区包括：昌阁风栀、南河榆荫、运河风景观光带观光带等；购物区包括：运河新天地和文化水街。

  此外，运河与岸附近还有白豸山运动公园、大白荡城市生态公园、大阳山国家森林公园、虎丘湿地公园等，可供业主周末休闲游玩。

  其他配套

  运河与岸与永旺梦乐城新区店、宜家等大型商业之间的距离都在约5公里之内，加之毗邻红叶花园等小区，就近还有红叶邻里中心、大润发、兴贤商业街、时代华联超市、浅湾商业街等小型商业，日常生活购物方便。

  价格分析：价格与版块均价齐平

  运河与岸所在的苏地2017-WG-58号地块于2018年1月8日底价成交，花费金额103229万元，成交楼面价13500元/㎡。当年12月8日，项目首次开盘推出120套装修高层，均价约24963元/㎡。时至今日，该盘剩余房源已不多，在售均价也涨至25500元/㎡，两年半涨幅约2%。

  据CRIC统计数据显示，2021年10月高新区新房均价约28985元/㎡，浒关城铁版块新房均价24764元/㎡，可知运河与岸在售价格低于区域均价，与版块均价齐平。附近在售楼盘有滨江东原印江澜（25000元/㎡）、苏悦湾（23000元/㎡）、璞悦风华（31000元/㎡）、陆家嘴锦绣澜山（24000元/㎡）、中南春风南岸（23000元/㎡），可选范围较大。

  另据贝壳二手房数据，浒关城铁版块二手房挂牌均价约2.2万/㎡，运河与岸小区挂牌均价约2.8万/㎡，近邻的弘阳上熙名苑小区挂牌均价约2.7万/㎡，陆家嘴锦绣澜山小区挂牌均价约1.9万/㎡，而红叶花园等老小区挂牌均价仅约1.9万/㎡，龙华一村挂牌均价更是低至约1.6万/㎡。

  测评师说：由运河与岸与周边新房、二手房的价格对比可知，运河与岸更适合自住型购房者，而且现房销售，即买即住。若是因为项目有运河景观带资源或者地暖（尽管并不是覆盖整个房间，厨房和淋浴间均没有地暖），这两大有别于邻近楼盘的亮点，让部分购房者看好未来增值预期，进而出手购入该盘房产。个人建议慎重行事，毕竟浒墅关相邻的通安已被纳入科技城范围，而且新房价格还明显低于浒墅关，正常人要让资产增值不去科技城、太湖科学城找机会，反而在内卷严重的浒关挑挑拣拣，是不是有点想不开？