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  【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目，如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘，可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为四季星光璟园楼盘评测。

  项目概述：高铁新城板块高层产品，由万科、天地源开发，周边教育资源丰富，环绕三横三纵立体交通网，自驾出行便利。

  适合人群：四季星光璟园首推房源面积为100平米和116平米，适合品牌控或首置一步到位的人群。

  区域板块

  “一核四城”北部核心板块

  相城区位于苏州市中心，是苏州对外的重要枢纽地，市级功能的核心拓展区，是长三角一体化、扬子江城市群两大区域发展战略的重要节点。相城致力于打造生态宜居中心、科技创新中心、城市枢纽中心、未来活力中心。计划5年左右完成建设，5-8年完成入住，集聚10万以上高科技研发人才。

  2021年以来，相城区新增认定规上文化企业18家，洽谈落地重点项目120个。当前，相城已集聚各类文化产业经营单位3000余家，规模以上文化企业95家，数字文化创意重点培育企业80家。

  四季星光璟园所在的高铁新城板块，是苏州中心城市“一核四城”发展定位的北部核心板块，定位以高铁为引领，打造一个集商贸、科研、居住、办公、文化、旅游等功能于一体的国际化、信息化、现代化的国际商务中心。早在2020年第四季度，就有48个项目签约高铁新城，总投资112.8亿，涵盖智能车联网、数字金融总部和平台经济等。

  同时，苏州北站作为“双十字”枢纽，肩负高铁枢纽和长三角核心区域城际铁路网枢纽两重定位，也将通过与上海虹桥枢纽的战略合作，形成沪苏一体化复合枢纽。相城十四五规划指出将强化高铁新城的相城主中心定位，因而高铁新城成为苏州未来发展最被看好的区域。

  产品特色

  社区配套丰富 万科物业

  四季星光璟园占地约3.9万方，共9栋834户，车位1114个，地上访客车位48个，其余全部为地车位，车位配比为1:1.34。项目容积率为2.3，绿化率为37%，得房率为75-76%，楼间距约为40米，物业公司是万科物业，物业费为2.89元/平/月。

  四季星光璟园首次开盘将推出两栋楼，共192套房。项目首开两栋楼分别为7#楼和9#楼，7#楼共 23层，9#楼共25层，均为2梯4户设计，户型面积分别为100平米和116平米。

  四季星光璟园售楼处西侧交付后将作为外卖、快递存放柜，东侧一层将打造儿童吊椅区域，二层将打造观景阳台。项目进门处打造了30米归家长道，中间配落地式水景，仿五星级酒店式进门风格。小区内部每2幢之间配有一个休闲区，内部有450米环形跑道、 1400平米阳光草坪、星光主题儿童乐园等。

  测评师说：四季星光璟园小区内部景观丰富，每2幢之间就有一个休闲区，适合全龄阶段业主。另外，项目车位配比为1:1.34，车位较充足。

  户型分析

  100平户型赠送5个飘窗

  四季星光璟园首开户型为100平米和116平米。项目户型方正实用，两户型均带南向景观阳台，采光充足，视野开阔；均为3室2厅2卫设计，3开间朝南。

  100㎡户型 三房二厅二卫

  该户型既有中间户，又有边户，9#号楼4户均为100平米，7#号楼中间户为100平米。套内格局方正，利于家具摆放，三开间朝南，带南侧景观阳台，采光较好。餐客一体，动静分区明晰，U型厨房，使用功能全面，功能区间配置充足。另外，3房2卫均赠送了飘窗，飘窗进深均为0.9米。主卧带独立卫浴，居住舒适，淋浴和卫生间洗手台配备了内嵌式收纳柜，方便收纳洗浴用品和纸巾。

  116㎡户型 三房二厅二卫

  该户型为边户，南北通透，户型格局方正，浪费空间较少，三开间朝南，带南侧景观阳台，采光较好。餐客一体，L型厨房，充分利用拐角地带，实现空间利用率的最大化。三卧室和主卫带有0.9米进深飘窗，主卧带独立卫浴，居住舒适，淋浴和卫生间洗手台配备了内嵌式收纳柜，方便收纳洗浴用品和纸巾。

  测评师说：100平米设计合理，虽然是三室设计，但每个房间利用率较大，且三卧室和两卫生间均赠送飘窗，得房率较大；116平米与110平米相比，客卫没有带飘窗。不过，两种户型卫生间淋浴房均没有配围挡，洗澡会有溅水的情况，需要后期业主自行配备。

  交通出行

  地铁较少 推荐公交、自驾出行

  四季星光璟园位于相城区珍珠湖路与翡翠路交接处，附近公交多，且有三横三纵立体交通网，推荐自驾、公交出行。

  地铁

  四季星光璟园附近地铁站较少，最近的地铁站为地铁2号线始发站骑河站，距离项目直线距离约为3.5公里。

  地铁2号线起于相城区的骑河站，终止于工业园区的桑田岛站，途经相城区、姑苏区、吴中区、苏州工业园区，可直达山塘街、苏州火车站、尹山湖、高铁苏州北站等。

  公交

  四季星光璟园周边公交站较多，1公里范围内有10个公交站台。距离项目最近的公交站台为渭塘首末站北，直线距离约为280米，该公交站只有873路公交车，该线路起始于京沪高铁苏州北站，终止于宅郎村。

  此外，钻石路珍珠湖路南站、渭塘镇站、渭塘首末站西等公交站台均在项目周围，其中861路途经相城第三人民医院；821路途经黄埭中心小学、春申中学、渭塘实验小学；84路途经沙家浜景区、圆融广场、高铁苏州北站等。

  自驾

  四季星光璟园位于相城区珍珠湖路与翡翠路交接处，附近主干道路较多，有三横三纵立体交通网，项目纵向有G524国道、澄阳路和相城大道，其中G524国道可通往常熟，也可与中环北线无缝对接；相城大道可上东环高架、北环高架和娄江快速路。

  四季星光璟园横向有珍珠湖路、太东路和中环北线，中环北线贯穿西东方向，可连接中环东线、澄阳立交、黄桥立交等主干道，通往吴中区、高新区、姑苏区等多个区域。

  周边配套

  2所私立学校 大型商超少

  四季星光璟园周边教育资源和商业较多，配套较完善，不过附近医院不多，只有一所医院。

  教育

  四季星光璟园周边教育资源较丰富，1公里内有3所学校。其中，有2所私立学校，1所公立学校。私立学校有新加坡伊顿国际幼儿园和苏州市相城区诺德安达学校，公立学校为珍珠湖小学。

  新加坡伊顿国际幼儿园距离项目最近，直线距离约为346米。据了解，新加坡伊顿国际幼儿园学费为3000元/月，苏州市相城区诺德安达学校有小学部与中学部，学费为12-17万/年。

  此外，除上述3所学校外，附近还有苏州渭塘中学、江苏省渭塘实验小学、相城区太平中学等多所学校。

  医疗

  四季星光璟园周边医疗资源不多，距离项目最近的医院为相城区第三人民医院，直线距离约为797米，是二级乙等综合医院。此外，还有一所复旦大学附属中山医院，该医院为三甲医院，交付时间待定。

  公园

  四季星光璟园近距离公园不多，附近直线距离约1.1公里有珍珠湖公园。不过项目北侧沿翡翠路向北直行约100米左右有一湖支流，周边有围栏和小路可供业主遛弯钓鱼，项目直线距离约为300米。

  此外，阳澄湖镇市民运动公园、草湖湿地公园、荷塘月色湿地公园、灵峰公园等在项目10公里范围内，业主可周末携家人去以上公园游玩。

  其他

  四季星光璟园周边商业比较成熟，但附近大型商超较少。距离项目最近的商场为宝润168广场，直线距离约为120米。另外，附近1公里还有璞拾邻里汇商业中心、东方时代广场、顶峰广场等。

  其中，璞拾邻里汇商业中心和东方时代广场尚未开业。璞拾邻里汇商业中心开业时间待定，东方时代广场预计2022年开业，值得一提的是该广场将会引入长申超市，对业主来说，未来购物将会更加便利。

  价格分析

  暂未开盘 售价待定

  四季星光璟园暂未开盘，具体价格待定。2021年6月1日苏州首场集中土拍，项目所在地块被万科以总价11.11亿元竞得，成交楼面价12246元/平米，溢价率11.33%。

  四季星光璟园周边在售新盘有保利天樾人家，产品为110-122平米高层、洋房，均价约2.15万元/平；九龙仓天曦在售产品为90-126平米小高层、高层，均价约1.88万元/平；鲁能泰山9号在售产品为79-260平米联排别墅，均价约2.3万元/平。

  四季星光璟园附近的二手房源较多，均价0.8-2.1万元/平不等。项目南侧有翡翠家园均价约为1.1万元/平、俪珠华庭均价约为2万元/平，西侧有湖岸明珠均价约为1.7万元/平，东侧有国展和昌芳草庭均价约2.1万元/平。

  测评师说：从土拍市场来看，保利天樾人家与项目一路之隔，所在的苏地2017-WG-13号地块成交总价13.8亿元，楼面价12134.46元/平米，溢价率为51.68%。综合项目周边新房、二手房、土地价格来看，项目价格应该会与周边新盘价格基本相当，与二手房价格相比有一定优势。

  四季星光璟园在同板块来说，价格基本会是平均水平，但是结合万科与天地源两家开发商联合及星光产品的打造来说，该项目有一定期待空间。

  项目亮点

1.   万科与天地源两家开发商联手打造

  四季星光璟园由万科操盘，天地源资金支持联手打造。天地源作为国企，背后资金较为雄厚，万科的品质和物业服务也是较有保障。

2.   户型带飘窗多，整体得房率高

  四季星光璟园100平米户型3房2卫均带0.9米进深飘窗，116平米户型3室+主卫带0.9米飘窗，飘窗赠送多，整体得房率与空间利用率较高。

3.   三横三纵立体交通网，自驾出行便捷

  四季星光璟园周边道路多，靠近G524国道、相城大道、中环北线等多个主干道，通过这些交通网可抵达苏州高新区、姑苏区、吴中区等多个区域。