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  【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目，如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘，可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为泊印澜庭楼盘评测。

  项目概述

  泊印澜庭由绿城、金茂等四家房企联合开发，整体设计由绿城把关，属于“澜庭系”住宅产品。

  适合人群

  泊印澜庭主推18栋高层产品（16-18层），户型建筑面积约105-140㎡，适合首置、改善型人群。

  项目亮点

  ①太湖新城+科技城重合 规划未来可期

  太湖科学城战略规划研究范围约105平方公里，将打造成创新智慧之城、开放共享之城、美丽人文之城。泊印澜庭位于通安镇通墅路1899号，由此可见，该盘所在路段属于科技城，两大版块重合，周边规划未来可期。

  ②绿城品牌加持 全装修交付三大件齐全

泊印澜庭是绿城、金茂等四家房企合作开发，由绿城负责项目整体设计，全装修交付，是就近几个在售楼盘中唯一一个中央空调、地暖、新风系统三大件齐全的，采用科勒、摩恩、美的、方太等主流品牌。 

  ③旅游资源丰富 生态环境宜人

  太湖科学城与科技城紧密相连，大阳山国家森林公园旅游资源丰富多样，且临近北太湖，生态环境宜人。

  ④立面颜值高 户型大横厅+全飘窗设计

  泊印澜庭主推高层，建筑立面采用绿城一贯以来的极简现代风格，产品主力户型建面分别为105㎡、120㎡、133㎡，均为大横厅、全飘窗设计。

  产品特色：大面积窗墙比 自带邻里中心

  泊印澜庭由绿城、金茂、苏高新、南山四家房企联合开发，占地面积约78534㎡，总建筑面积约162350㎡，分为A区（住宅）+B区（商业），容积率约2.06。

  A区规划18栋高层（16-18层），包括1栋16层高层，2栋17层高层，15栋18层高层，总户数1167户，车位配比约1:1.9，户型建筑面积约105-140㎡。户型设计方面，均为餐客厅横厅布局、全屋飘窗设计，兼顾收纳空间与景观视野。

  泊印澜庭由绿城负责整体设计，建筑外立面采用了一贯的现代极简+大面积窗墙比设计风格，配以简洁的线条+金属格栅+大面积高透光玻璃门窗，突出楼栋的通透大气。此外，设有酒店式落客区与府门设计及大气全装修双大堂，满满的归家仪式感。

  泊印澜庭内部规划抢眼之处是约200米中轴景观，楼间距约40-70米，打造南北、东西两轴八境景观，涵盖多个功能区园林、儿童游乐区，营造开放、活跃的公共活动区域。此外，小区自带约2.6万方邻里中心MALL（B区商业），满足业主日常生活所需。

  除了现有的科技城商服配套外，泊印澜庭周边还将引进上海新天地、龙湖商业、冰雪世界、邻里中心。南京大学附属幼儿园昆仑园、南京大学附属第一小学及初中与泊印澜庭一路之隔，未来小孩上下学方便，家门口的学校也让家长接送无忧。

  户型分析：横厅布局 全屋飘窗

  泊印澜庭作为科技城新盘，主推高层产品，三房起步，户型建筑面积约105-140㎡，兼顾首置、改善型购房者的需求。下面以高层（105）户型为例进行分析。

  该户型套内的主、次卧与客、餐厅皆朝南，日照良好；动静分区明晰，互不干扰；餐客厅一体且为横厅布局，南北通透；大面宽阳台，休闲与晾晒两不误，视野开阔；U型厨房设计，烹饪空间富足；北面小书房可提供较为充裕的储物空间，套房式主卧让居住更舒适。

  测评师说：作为泊印澜庭最小户型，建筑面积约105㎡做到了三房两卫，南向四开间，整体采光优越、通透性强；多飘窗设计，赠送空间相对较多，不仅可以满足首置购房者的预算条件，还保证居住品质。

  高层（120）户型，建筑面积约120㎡有四房两厅两卫，内部格局方正，空间利用率高；客餐厅横厅布局，通透大气，动静分区明晰；大面宽阳台，分别连通客厅与餐厅，视野开阔；全屋飘窗设计，增加采光与使用面积的同时也提高了空间层次感；套房式主卧，带独立卫浴与衣帽间，兼顾私密性与舒适度。

  测评师说：客厅、餐厅与朝南景观阳台连为一体，横厅开间约6.2米，视野开阔、采光佳；北面的书房可结合业主的需要或喜好，将之改造为工作室、影音室、瑜伽室，诸如此类的个性空间。

  测评师说：一般说来，横厅就是指户型开间尺寸大于进深，餐客厅一体且为横厅布局，那餐厅与客厅之间没有明显的分界线，可以根据业主自己的需要摆放沙发、餐桌餐椅等家具，比较灵活自如，进而使整个空间利用最大化。

  交通出行：2条轨交规划中 自驾较便利

  泊印澜庭周边交通目前相对一般，公共出行还是以有轨电车2号线更为方便，距离项目最近的漓江路站约1.5公里，这个距离对于多数人而言步行是可以接受的，且电车定点发车、准时到站。

  测评师说：对于一众上班族来说，尤其是科技城、太湖科学城未来的白领，有轨电车是一种绿色环保的出行方式，徒步往返泊印澜庭与车站之间，更是一举两得的锻炼方式，也是释放压力的好方法之一。

  目前，泊印澜庭附近除了有轨电车2号线（漓江路站）外，还有有轨电车1号线（龙康路站/嘉陵江路站），两条线路实现双向全功能换乘。通过有轨电车1号、2号线亦能接驳轨交3号线（新区火车站）与1号线（狮子山站）。

  2020年10月9日，苏州高新区管委会正式官宣，轨交9、11、13、18、21号线覆盖至科技城，其中9号线和11号线在太湖科学城都设置了南大站点，意味着泊印澜庭也可以就近通过轨交网络去往全市各区。

  泊印澜庭周边约1公里范围有10个公交车站，其中在通墅路上、项目西边设有“箭渎村”公交站（相距约30米），有两条公交线路，分别为63路、852路。其中，63路可分别往返苏州科技城医院、光福镇、太湖国家旅游度假区与小区，852路则可往返东渚农贸市场、望亭镇与小区。

  泊印澜庭业主开车经由通浒路往南行驶约2.6公里为太湖大道快速路，往东继续则可直达姑苏区，另外通墅路就是S230省道的一段，经由该路也可以较为方便地去木渎、吴江等地。通墅路双向四车道、未单独设置非机动车道，且高峰期、平峰期人车流量变化大，加之在建的项目时常有施工大车出入，无论行人还是车主都需要集中注意力。中环北线西延（预计2022年完工）接洽昆仑山路，届时自驾出行将变得便利。

  周边配套：家门口学校+农贸菜场

  教育配套

  泊印澜庭北面一路之隔就是规划幼儿园，西南角即为南京大学附属的小学+初中，幼儿园和小学将于2021年底开工，中学将于2020年开工。

  由于苏州楼盘未交房入住，不划分学区，即使泊印澜庭未来不能与“南京大学苏州附属学校”教育品牌沾边，由于项目所在地属于通安，也可以享受到苏州科技城实验小学教育集团的师资力量。

  医疗配套

  在医疗配套方面，苏州科技城医院是距离泊印澜庭最近的医院了，沿着通墅路往南约2.0公里即可到达。

  苏州科技城医院是一所三级综合性公立医院，并已成功挂牌南京医科大学附属苏州科技城医院、南京大学医学院苏州科技城临床学院。该院作为公立医院，服务态度一流就不必说，医疗水平也是可圈可点。

  公园配套

  泊印澜庭所在的科技城（通安）近邻苏州太湖国家湿地公园、大阳山国家森林公园，紧挨的科技城则有更多的市政公园，如诺贝尔湖公园、恩顾山公园、彩石湖公园等，还有通安的树山景区也非常值得一游。不夸张地说，泊印澜庭周边不缺公园，更不乏美丽的风景，居住在此也是人生一大乐事。

  其他配套

  泊印澜庭自带约2.6万㎡的邻里中心，包含了3000㎡的农贸市场以及不小于2000㎡的室外健身场所，周边约3km范围有时尚水岸商业广场、科技城文体中心，能满足基本生活需求。

  总体而言，版块能提供“一站式”消费和“体验式”购物的大型商超暂时欠缺。尽管如此，但是3000㎡的农贸市场是泊印澜庭配套的一大亮点，放眼科技城与太湖科学城所有在售楼盘，几乎没有哪个项目能与如此大型的菜场紧密相邻。

  价格分析：品牌加持 倒挂超3千元/㎡

  2021年5月31日，绿城以总价20.01亿元竞得泊印澜庭所在地块（苏地2021-WG-18号地块），成交楼面价约12328元/㎡，溢价率约12%。2021年12月4日，泊印澜庭一期住宅356套房源获取预售证，整体备案均价约25600元/㎡，总价区间205-361万/套。

  据CRIC苏州机构统计数据，新区2021年11月新房成交均价约29430元/㎡，环比上涨1%。从版块来看，科技城当月成交均价约29503元/㎡，太湖科学城当月成交均价约24205元/㎡，两个版块均价相差近5298元/㎡。

  目前与泊印澜庭相距较近的大境悦府、金地翡翠星辰花园、首开棠前如苑都是太湖科学城楼盘，其中大境悦府均价约22000-24000元/㎡，金地翡翠星辰花园均价约23000元/㎡，首开棠前如苑均价约25000元/㎡。 若将泊印澜庭与科技城的大悦澜庭（均价约28500元/㎡）、浅悦静庭（均价约28500元/㎡）、中海阅狮山（均价约28588元/㎡）、保利和光山语（均价约29000元/㎡）相比较，购房者可得实惠至少约3000元/㎡。

  由此可知，泊印澜庭一期整体均价低于科技城均价水平，高于太湖新城均价水平。周边二手房价格方面，科技城版块整体挂牌均价约2.9万/㎡，其中科技城金茂府挂牌价约4.4万/㎡，万科新都会约3.5万/㎡，幸福未来花园约3.1万/㎡，山湖湾北区约2.8万/㎡、云栖麓约2.8万/㎡。泊印澜庭均价也低于版块多数二手房挂牌均价，倒挂超3000元/㎡。

  测评师说：如果以通墅路为界，以东为科技城，以西为太湖科学城，那么泊印澜庭可以百分百确定为科技城楼盘，对比太湖大道附近的新房楼盘、二手房小区，该盘后市还有不少空间。但是由于泊印澜庭位于科技城与太湖科学城两大版块交界地带，多数购房者对两个版块的区别点并不明晰，更看重的是房子的价格与品质，加上在未来，科技城和太湖科学城连成一片也是大概率事件，所以泊印澜庭的主要竞争楼盘还是金地翡翠星辰花园、大境悦府。尽管泊印澜庭价格高，但是其有绿城金茂两大品牌加持、绿城主导设计的产品、全装修三大件俱全等优势，也会有相当数量的购房者愿意为自己想要的房子买单。