正文

  【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目，如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘，可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为东原月印万川楼盘评测。

  项目概述

  东原月印万川是北双湖版块的低密度小区，主推叠墅和洋房产品，规划户数516户，容积率约1.5。

  适合人群

  东原月印万川最小洋房建面约103㎡空间，也能实现四居室，适合首次改善型购房者。

  项目亮点

  ①双重红利 版块潜力较好

  东原月印万川是相城区重点打造的双区交汇处，即阳澄新区（高铁新城）片区和阳澄生态旅游度假区，享受双重红利。北双湖是继金鸡湖amp;独墅湖板块之后的又一个双湖板块，版块潜力较好。

  ②毗邻园区北 品牌集群效应凸显

  东原月印万川位于阳澄湖北侧，与园区阳澄湖半岛旅游度假区隔湖相望。两者之间通过“美人腿”上的澄林路，直通园区星湖街，青剑湖与湖东均能快速通勤。版块内有多家大型开发商，九龙仓、东原、金科、鲁能、龙湖、旭辉等，品牌集群效应凸显。

  ③低密河景住宅 车位较充足

  东原月印万川容积率仅约1.5，主推叠墅和洋房产品，且临河而建，是一个典型的低密河景住宅区，车位配比1:1.25，车位较充足，无晚归停车难的烦恼。

  ④家门口商业看点足 “小学+初中”九年无忧

  东原月印万川南面就是南面就是沈公堤商业街、5星级酒店希尔顿、湖心岛度假区等高端商业配套，家门口商业很具看点。项目2公里范围内教育涵盖幼儿园、小学、初中阶段，家门口完成九年义务教育不是问题。

  产品特色：三面环水 低密别墅社区

  东原月印万川位于北双湖版块，具体位于相城区阳澄湖镇思贤路东、金宅路南，是一个三面环水低密别墅社区。项目所在地段是相城区重点打造的阳澄新区（高铁新城）片区与阳澄生态旅游度假区交汇处，享受双重红利。

  东原月印万川规划建设5栋10-11层小高层，8栋6-8层洋房，容积率约1.5，车位配比1:1.25，毛坯交付。小区共设两个出入口，分别位于金宅路、新阳路。

  东原月印万川在产品层面上的表现不俗，洋房产品最小户型建面约103㎡，也做到了4房设计，套内空间与其他楼盘120㎡户型相当，叠墅建面约105-133㎡，更是兼顾了居住的功能性和舒适度。

  东原月印万川所在地块与阳澄湖直线距离不足2.5公里，如前所述，小区三面环水说明周边也被丰富的水资源环绕，加之小区整体比较狭长，楼幢均沿河排列，洋房更是直面一线河景，整个小区几乎全为河景房。

  东原月印万川不仅拥有酒店式入口大堂，人车分流入户，智能化人脸识别及车辆识别系统，还是版块内少有的将滨水度假场景融入到社区的项目。

  在内部景观的打造上，小区有一轴两带多场景的景观体系，分别包括500米东西向景观主轴、滨水景观带、600米悦动跑道及水廊HUB、林下阅读空间、阳光绿境、长者空间、微玩空间等多个场景。

  户型分析：户型格局方正 全屋飘窗

  东原月印万川主推户型分别为小高层（洋房）追月户型，建面约103㎡；洋房掬月户型，建面约118㎡；洋房底复望月户型，建面约133㎡。下面先以小高层追月户型为例加以分析。

  户型分布于11、12、13、15、16楼的2-11层，套内格局方正，全明通透；三开间朝南，采光充足；餐客厅一体，与南向景观阳台相连，空间大气，视野开阔；主卧套房，带独立卫浴，且足够摆放梳妆台，兼顾私密性与舒适度；包括主卧、书房在内的四个房间都带飘窗，增加空间层次感与使用面积；U型厨房、客卫干湿分离让日常生活更便利。

  测评师说：近入户门、餐厅正对处有一储物空间，打造壁柜或设计壁龛和置物架满足收纳需求，能有效提高储物能力，让空间变得干净整洁。

  户型分布于1、2、3、5、6、7、8、9号楼的3-6层，四开间朝南，日照充足；餐客厅一体，且客厅南接双联阳台，增加了空间延展性，大气通透；双联阳台满足晾晒、休闲两大功能；主卧套房设计，带独立卫浴与步入式衣帽间，私密性有保障；全屋飘窗，除了与阳台相连的客厅与次卧及客卫外，其他空间包括主卫和餐厅都带飘窗，有效扩展室内空间。

  测评师说：在大多数户型中，客厅与餐厅都是相邻一起的空间，但是东原月印万川此处的样板间又没有像一些户型一样有分区设计处理，客厅与餐厅的吊顶都做成一体的设计，地面实际上也是一体的设计（地砖颜色一致），可以通过对客厅铺设软装地毯来做区分，又能提升居室格调。

  交通出行：轨交暂无定论 自驾通勤较便利

  东原月印万川所在的阳澄湖镇，目前轨道交通发展暂时滞后，但是规划中的轨道交通13号线将在项目附近凤阳路设终点站，未来业主选择轨道交通出行地铁通勤并不是梦，只是兑现日期尚未明确规定。

  根据《苏州市城市轨道交通线网规划（2035）》的初步成果，苏州轨道交通13号线起于相城，串联相城中心区、青剑湖片区、阳澄湖片区、湖东片区，终于胜浦街道，全长约33公里，主要服务于相城核心区与园区湖东CBD及其他重点板块之间的交通需求。

  东原月印万川周边约1公里范围有8个公交站，其中湘苑小区、湘城幼儿园公交站距离较近，与小区之间仅约100-200米路程，途经公交车有86路、861路、864路，可直接前往元和街道、轨交2号线阳澄湖中路站、太平邻里中心、相城区第三人民医院、阳澄湖莲花岛。

  此外，湘城小学公交站与小区相距约380米，途经公交车有867路，业主可以乘坐该路公交车从小区去苏州北站去往外地，或者出差回来从苏州北站返回小区。

  东原月印万川目前周边道路有苏台高速、中环北线、G524国道、凤阳路及澄林路，往南就是国道524，直接连着中环快速路。

  此外，业主只要沿着位于“美人腿”上的一条澄林路（约12公里），一路往南可直通园区星湖街；经凤阳路直达G524，业主能便捷通达高铁新城，并且沿着G524往南可上中环北线，往东上常台高速，业主到园区湖西、相城区全域都很自如，总之自驾通勤相当稳妥。

  周边配套：生活配套较完善 缺乏大型商超

  教育配套

  在教育资源方面，东原月印万川周边约2公里范围内有阳澄湖中学、湘城小学以及湘城幼儿园等公办学校，2公里范围内教育涵盖幼儿园、小学、初中阶段，其中小区相距约300米就是湘城幼儿园、湘城小学，家长接送小孩上下学非常方便。稍远一点的除了阳澄湖中学外，还有一所私立国际学校。

  医疗配套

  从东原月印万川出发，沿着思贤路往南拐入凤阳路，往东步行即可到达相城区阳澄湖医院，全程约1.5公里，这也是距离小区最近的医疗机构。由于“美人腿”上的澄林路（约12公里）可直通园区星湖街，因此小区到园区九龙医院约有25公里车程，而小区到相城人民医院的距离也有约22公里，业主偶尔身体抱恙“舍近求远”也能有两个选择。

  公园配套

  阳澄湖生态环境宜人，加上度假区的发展定位，东原月印万川周边农家乐众多，一到周末就有许多来自相城中心城区、园区的市民自驾前来游玩，小区仿佛就在大型免费开放的公园当中。

  阳澄湖镇上仅有的一个严格意义上的公园——阳澄湖镇市民运动公园，就紧邻东原月印万川，业主晚饭后从小区步行到公园里散步，也是日常生活中最简单易行的健身运动。

  测评师说：如果业主的体力充沛、兴趣十足，不妨带上家人每天晚上徒步到盛泽湖紫薇园，来回也不过3.0公里左右，权当是一种锻炼，增进家人亲情，促进感情交流。

  其他配套

  东原月印万川在阳澄湖最热闹的地方，南面约1.2公里处就是沈公堤商业街、五星级希尔顿酒店、邻里中心商业综合体（已规划）、湖心岛度假区等高端商业配套。其中，闻名于世的希尔顿酒店对于选址历来非常严格，择址拥有阳澄湖-盛泽湖的北双湖，就是因为看好这个版块的发展潜力。

  测评师说：其实，距离东原月印万川不到约700米处就是阳澄湖综合农贸市场，居住在这个小区的业主既可享受高端商业配套，又能逛菜市场体验市井生活。

  价格分析：均价较二手房高 但物有所值

  东原月印万川所在地块原为苏地2020-WG-31号地块，于2020年5月15日由东原在一次报价环节竞得，成交总价5.15亿，成交楼面价约8866元/㎡，溢价率约14%，目前在售房源整体均价约18000元/㎡。

  据CRIC苏州机构统计数据，2021年11月相城区新房均价约24175元/㎡，阳澄湖版块新房均价约20752元/㎡，东原月印万川在售价格明显低于区域、版块平均值，多数改善型购房者都可以承受。

  目前，东原月印万川附近新房楼盘有鲁能泰山9号（枕湖雅苑）（均价约23000元/㎡）、金科浅棠水岸（均价约17000元/㎡）、紫锦墅院（待定）、九龙仓天曦（均价约18500元/㎡），一一比较下来，不难看出东原月印万川价格相对实惠，且家门口配套又比较齐全。 

  由贝壳二手房数据显示，阳澄湖镇二手住宅挂牌均价约1.7万/㎡，与东原月印万川相距较近的阳澄之星二区挂牌价约1.5万/㎡、阳澄湖花园东区挂牌价约1.2万/㎡，乐澄花园挂牌价约1.3万/㎡，都要低于东原月印万川。相对而言，别墅二手房挂牌价会比较高，比如聆湖丽墅挂牌价约2.6万/㎡，更是比东原月印万川高8千/㎡。

  测评师说：通过东原月印万川楼面价（约8866元/㎡）与整体均价（约18000元/㎡）比较，一般情况下，按楼面价*2/整体均价，扣除楼面价+建安成本+营销成本+税金+设计装修等开发成本，开发商毛利率尚可，还有一定的盈利空间，也才能更用心地去做好产品，购房者买这样的房子应该是物有所值的。

  此外，产品定位也绝非周边二手房小区所能同日而语，东原月印万川的开发商为东原地产，是专注于豪宅打造的专家，项目也是东原高端印系列作品，有业内人士认定其是国内十大豪宅产品系之一，交付之后提供物管服务的东原物业也是别墅专家物业，2019年客户满意度第1，连续三年蝉联新社区文化运营行业第一。以上都是该盘的品牌价值体现。更何况洋房产品建面约103㎡，即可做到四房两卫，约84%的得房率，还是很值得入手。