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  【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目，如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘，可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为湖畔春晓花园楼盘评测。

  项目概述

  湖畔春晓花园由三家品牌房企联合开发，规划13栋高层（18-27层），版块首个全装修交付项目。

  适合人群

  湖畔春晓花园主力户型建面约101-116㎡，适合首次置业与首次改善人群。

  项目亮点

  ①三大品牌房企合作开发 版块首个全装修楼盘

  湖畔春晓花园由金科、新城、阳光城三家品牌房企合作开发，由金科操盘，规划打造13栋高层产品（18-27层），全装修交付，也是版块内首个全装修楼盘。

  ②周边配套全面 紧邻钻石邻里中心

  湖畔春晓花园约1.5公里范围内有多所公私立学校，距相城第三人民医院约2公里，小区东南方位一路之隔处就是钻石邻里中心，日常生活便利。

  ③高层建面约101-116㎡ 两梯四户

  湖畔春晓花园容积率约2.5，总户数1229户，高层户型建面约101-116㎡，两梯四户。

  ④未来轨道交通与自驾出行便利

  湖畔春晓花园距离轨道交通2号线延长线预留站点、规划中的轨道交通10号线站点约1公里，地铁出行便利。自驾也相对便捷，G524国道与湖畔春晓花园相距约1.1公里，往北可到达张家港、无锡等地，向南可到吴江、盛泽等地。

  产品特色：版块首个装修盘 围合式布局

  湖畔春晓花园规划13栋高层（18-27层），容积率约2.5，绿化率约37%，总户数1229户，车位配比约1:1.23。

  湖畔春晓花园建筑密度不大于20%，13栋高层建筑高度介于50-80米之间，其中前排楼栋的高度普遍低于后排楼栋的建筑高度，且前后之间形成的高度差不小于12米，以最终实现“南低北高”的建筑布局。此外，户型建面不得小于100㎡。

  湖畔春晓花园是当地第一个全装修交付楼盘，但是并不具备中央空调、新风系统、全屋地暖。项目由金科、新城、阳光城三家房企联合开发，金科负责操盘和后期物业。

  小区采用围合式布局，景观方面设计了约2万方的中庭花园，最大楼间距约100米，采光与景观俱佳，居住舒适度较高。

  户型分析：户型全明方正 通透性较好

  湖畔春晓花园高层主力户型建面约101-116㎡，均为3室2厅2卫户型，双联阳台，主卧套房设计。下面以最小建面约101㎡户型为例进行分析。

  建面约101㎡户型，套内空间格局方正，南北通透，布局合理，有两个全明卫生间，日常生活便利；动静分区明晰，活动休憩互不干扰，兼顾热闹与安静；双联阳台约6.4米面宽，休闲与晾晒皆宜；U型厨房，发挥烹饪技艺所需空间富足；厨房与餐厅相邻，餐前准备与餐后收拾即刻达成；套房式主卧，大面宽飘窗设计，独立卫浴，私密性好。

  测评师说：建面约101㎡，面积着实非常有限，但是湖畔春晓这个户型几乎将套内的每一寸面积利用率都做到极致，在保证使用功能的前提下，还为业主提供了相当可观的储物空间（如各个房间都能摆放衣柜），基本上没有浪费的面积。

  建面约116㎡户型与建面约101㎡户型，两个户型格局基本一致。除了建面约101㎡户型的所有优点之外，建面约116㎡户型还做到了三个卧室包括主卧卫生间，全部带飘窗设计。尽管两种户型之间只相差15㎡，但建面约116㎡户型的居住体验提升效果立竿见影。

  测评师说：建面约116㎡户型也为三开间朝南设计，严格意义上说也是四开间朝南，因为客厅面宽极大，横厅布局，可以一分为二做开放式书房的设计。

  交通出行：轨交10号线旁 自驾较便捷

  湖畔春晓花园所在的渭塘镇暂无轨道交通，但是相距不远的高铁新城已有投入运营的轨道交通2号线，在建的轨道交通7号线，轨道交通10、12、13号线已出规划，未来将实现五轨交汇。

  其中，轨道交通2号线向北延伸，并在渭塘镇中心设有站点；轨道交通10号线则会在近邻保利天樾人家的地方设出入口，届时方便业主公共交通出行前往各区。

  湖畔春晓花园周边约1公里范围有9个公交车站，如钻石小区站（约200米）、钻石路爱格豪路南站（约595米）、渭塘首末站（约720米），途经公交车线路有861、873、875路。

  这三条公交线路可方便业主前往珍珠湖小学、相城区第三人民医院、渭塘实验小学、渭塘二中、珍珠湖公园、苏州高铁北站。

  在自驾出行方面，湖畔春晓花园往东约1.1公里处是G524国道(东环北延)，向北可通往常熟、张家港，往南可快速到达园区金鸡湖商圈，往西约400米便是澄阳路，非高峰期向南行驶去苏州高铁北站较为便捷。

  如果不心疼高速通行费，湖畔春晓花园周边还有常台高速，自驾业主可以通过渭塘互通上到该高速，一路向南也能快速到达苏州中心广场。

  周边配套：配套齐全 教育资源丰富

  教育配套

  湖畔春晓花园配套齐全，自然也包括学校在内的教育资源了。渭中路上的珍珠湖小学、刘钰路上的珍珠湖幼儿园，都属于公立学校，它们与湖畔春晓花园相距最多不会超2公里，家长们接送孩子基本不用担心交通拥堵。

  在湖畔春晓花园东面的钻石路两侧规划有两所国际学校。其中，新加坡伊顿国际幼儿园6轨18班（约500米），同时接收适龄儿童约540人。另一所学校是总部位于英国的诺德安达国际学校（约2.5公里），十二年一贯制全方位双语教育，正在建设。

  医疗配套

  相城区第三人民医院是一所集医疗、预防、保健、康复、健康教育、计生指导功能于一体的综合性医院，2012年被评为二级乙等综合医院（目前相城区有相城区人民医院与相城区第三人民医院为二级综合医院）。

  湖畔春晓花园正好位于该院的北面，两者之间相距约2.1公里路程，可为湖畔春晓花园业主在内的周边小区居民健康保驾护航。

  公园配套

  从湖畔春晓花园出发，沿着翡翠路往南拐入珍珠湖路行走约2.0公里，即可到达渭塘镇投入使用的市政公园——珍珠湖公园，这也是距离小区最近的公园，适合晚饭后徒步到此散步。

  其他的如盛泽湖月季园、漕湖湿地公园、灵峰公园都相距较远，至少3.5公里以上的路程，不宜平时前往，却也不失为周末郊游好去处。

  其他配套

  湖畔春晓花园约1.5公里范围内，学校、医院、公园、商业等配套齐全，日常生活便利。其中，在项目东南方位有一个钻石邻里生活广场，内有宾馆、超市、教育培训机构等，可满足业主的日常基本需求。

  湖畔春晓花园周边还有中国珍珠宝石城、中日（苏州）地方发展合作示范区中心区、生态材料/智能家电/智联汽车零部件研产基地，吸引高端技术人才前来就业，更有120万方国际人才公寓，预计10年后将聚集10万以上高科技研发人才。

  除此之外，苏州大剧院、苏州国际会展中心、苏州美术馆、图书馆等一众等市级公共文化场馆均落址高铁新城，使得该版块工作、生活两相宜。同时，苏州高铁新城吾悦广场、苏州高铁新城圆融广场也可以成为业主一站式购物、休闲、娱乐的首选，这两个商业综合体总体量均在20万方以上。

  2020年4月，龙湖智慧服务成功签下东方时代广场，预计2022年正式开业。

  据了解，东方时代广场建筑面积近15万方，涵盖公寓、商业等多重业态，规划有近2万平米的超市及影院，具体位于澄阳路与珍珠湖路交汇处，与湖畔春晓花园相距约500米。

  价格分析：均价约1.95万/㎡ 买入需谨慎

  湖畔春晓花园2020年9月24日首次获取预售证，424套高层户型建筑面积约101㎡、108㎡、116㎡、122㎡，主力户型101㎡（370套），备案价19448-21848元/㎡，整体均价20614元/㎡，总价区间197-256万元/套。

  值得一提的是，截至目前，湖畔春晓花园还有262套房源待完成网签，且第二张预售证至今未领取，由规划户数1229户可知该盘还有805套房源待入市，去化情况并不理想。

  据CRIC苏州机构统计数据，2021年11月相城区新房均价约24175元/㎡，渭塘版块新房均价约20440元/㎡，湖畔春晓花园高层在售均价19500元/㎡低于区域、版块平均值，所以对于苏州的刚需、首次改善型购房者来说，湖畔春晓花园都是一个可选楼盘。

  目前，湖畔春晓花园附近新房楼盘有四季星光璟园、保利天樾人家（高层均价约19000元/㎡），四季星光璟园为万科与天地源合作开发的纯新盘，尚未取得预售证，拟建9栋高层住宅，成交楼面价约12246元/㎡，溢价率11.33%。高铁新城的MOC芯城汇 澜庭IN（均价约26500元/㎡）、嘉致峰庭（均价约29000元/㎡）、金裕上辰雅苑（均价约24500元/㎡），逐一比较下来，不难看出湖畔春晓花园高层价格实惠，具有较高的性价比。 

  由贝壳二手房数据显示，渭塘镇二手住宅挂牌均价约1.8万/㎡，与湖畔春晓花园相距较近的朗悦湾挂牌价约1.8万/㎡、国展和昌芳草庭挂牌价约2.1万/㎡、俪珠华庭挂牌价约2万/㎡，湖畔春晓花园新房价格与上述小区二手房价格相当。

  测评师说：湖畔春晓花园目前均价仅约19500元/㎡，比高铁新城的整体均价低了将近10000元/㎡，相同建面的房子算下来相当于便宜一套首付的钱，并且该盘主力户型建面都不大，总价区间200万/套左右，上车门槛不高。此外，从地理位置上看，湖畔春晓与珍珠湖相距仅约75米，小区西边部分楼栋也算得上是湖景房，更为难得的是，户型设计科学合理，也能有不错的居住体验。另一方面，金科于2020年3月25日以总价14.52亿元竞得湖畔春晓花园所在地块，成交楼面价约11110元/㎡，溢价率约13.37%，按楼面价*2/整体均价，扣除楼面价+建安成本+营销成本+税金+设计装修等开发成本，开发商毛利率不免让人担忧，项目的盈利能力也要打上问号了，加之去化缓慢（基本以地缘性客户为主），对房产本身或产生不利影响。但三大合作开发的房企任意一家都是品牌与实力的双重保障，购房者可以静观其变，酌情考虑。