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  【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目，如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘，可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为金地湖城风华楼盘评测。

  项目概述

  金地湖城风华位于汾湖高新区，是金地商置吴江首个纯住宅项目，户型建面约81-112㎡。

  适合人群

  金地湖城风华在售住宅总价163-225万元/套，适合首次置业的刚需购房者。

  项目亮点

  ①区位优势明显 环境宜居

  金地湖城风华位于长三角一体化先行区——汾湖，距苏州南站（在建）约7公里，且汾湖拥有得天独厚的自然宜居环境，版块内有143个天然湖泊，其中重点保护湖泊约23个，水域覆盖率达到40%，绿化率高达42%。

  ②自带星级酒店全业态配套 洋房高占比低密社区

  金地湖城风华自带有超4万方的旗舰商业，涵盖星级酒店、高端写字楼、风情商业街等。小区北高南低，依次排布高层洋房，其中洋房占到10栋之多。

  ③纯小户型社区 南北双阳台

  金地湖城风华无论高层还是洋房，都是清一色的小户型，主力建筑面积约81-97㎡。所有户型都有南北双阳台，由于项目毛坯交付，业主入住后可以充分使用这一空间，加上套内多飘窗设计，得房率并不低。

  ④公园与学校资源丰富 家门口一站式优质教育

  金地湖城风华有着上佳的生态环境，如1200亩的洋砂荡滨水公园、芦墟大渠荡生态公园以及三白荡环湖生态公园等，家门口即可完成9年义务教育，更有中加枫华国际学校、汾湖华锐海归双语学校等一站式优质教育。

  产品特色：自带星级酒店 全业态配套 8.5分

  金地湖城风华位于吴江区汾湖高新区（黎里镇）海南路666号，所在地块包括住宅与商业两部分，其中住宅主推10栋9层洋房、2栋10小高层，1栋11层小高层及4栋18层高层，产品户型建面约81㎡、95㎡、97㎡、112㎡。容积率约1.70，绿化率30%。

  商业部分将配建2幢酒店、写字楼和1幢商业综合体。其中，商务办公写字楼建筑面积不小于9000㎡，酒店建筑面积不小于18000㎡，商业综合体建筑面积不小于3000㎡，写字楼与酒店需要全部自持。此外，酒店须与住宅同步开发建设，建成后引进一家四星级以上酒店，引进的酒店运营方具备自营品牌五星级酒店。

  金地湖城风华整体布局“北高南低”，依次排布高层洋房，可以让社区享受到最大的采光空间。外立面采用干挂石材+真石漆相结合，加上人车分流、双重全装修大堂等人性化、品质化设计，让小区更显大气风雅。

  内部景观上，金地湖城风华高低错落地种植了灌木及树木等多种植被，以实现四季绿意盎然。此外，小区还引入了金地360°Plus玩呗系统，以满足多个年龄段的休闲娱乐需求。

  户型分析：小户型为主 赠送北阳台 8.5分

  在产品层面上，金地湖城风华一气推出6种户型，建筑面积约81-112㎡，多为81-97㎡的三居室，仅112㎡为四居室。我们将6种户型逐一对比发现，项目建面约95㎡、112㎡户型都是带“大横厅”的扁平户型，套内通风性更好，有利于室内空气流通；面宽大于进深，意味着采光面大，室内日照充足，不会形成暗厅。

  此外，金地湖城风华所有户型都有南北双阳台，只不过由于项目毛坯交付，业主可以在后期装修过程中按照自己心意来使用这一空间，加上套内多飘窗设计，朝南的卧室、甚至餐厅都有飘窗，可见金地湖城风华的产品得房率都不会低。下面，选择以其中三种户型为例进行分析。

  作为项目最小户型，建面约81㎡，分布于金地湖城风华3/4号楼四~八层东边户02室。户型格局方正，三开间朝南，采光良好；边入户，通透性佳，玄关设计，增加储物空间，私密性好；多飘窗设计，套内空间层次感强；餐客厅一体，直通景观阳台，视野开阔；北面储物间可外扩，与北阳台合二为一，改造成儿童房；但是厨房与入户门相距较远，购物归来放置物品不便。

  如前所述，金地湖城风华主力户型多为81-97㎡三居室，而建面约95-97㎡户型占了四种，我们以5/6号楼标准层东边01室户型为例，这一东边户户型尽管建面仅约95㎡，但是依然做到了3房2厅2卫，同时实现大面宽、大横厅、双卫配置，足见其空间利用率之高。

  餐客厅一体，横厅设计，动静分区明晰；大面宽景观阳台，休闲、晾晒两不误；主卧带独立卫浴，居住舒适；北面储物间与北阳台可以合并作为儿童房使用，增加空间利用率；U型厨房，烹饪技艺可自如发挥。

  建面约112㎡户型，4房2厅2卫，如果不看前面的建筑面积，一般购房者都会认为该户型建面至少130㎡，然而却比实际少了18㎡。

  该户型整体格局方正，利于后期家具摆放，无面积浪费；入户玄关设计，套内私密性好；餐厅与客厅横厅布局，南连同面宽的阳台，视野开阔，采光充足；U型厨房、客卫干湿分离，日常使用方便；主卧套房，带大飘窗与独立卫浴，居住舒适度高；北阳台可以与入户门旁的储物间合并改造为书房，尽管安静程度有欠缺，但是增加了套内功能区。

  测评师说：金地湖城风华的不管是哪一种户型，其厨房多为U型、L型设计，这个样板间所示的U型厨房，正在烹饪操作的业主，不管是站在哪个位置，拿东西、或者淘米、洗菜、切菜什么的都很方便，因为它整体来说就是一个紧凑型的设计。

  交通出行：沪苏嘉三地轨交交汇 8.0分

  轨道交通

  据了解，苏州南站（汾湖站）是沪苏湖高铁的站点之一，目前已经动工建设，该高铁线已于2020年6月5日正式开工，除此之外，苏州南站还是通苏嘉甬高铁的站点。

  作为两条高铁的交汇站，苏州南站（汾湖站）已经具备了打造枢纽站的条件，未来也将引入苏州轨道交通10号线，使得苏州南站乃至汾湖当地可以换乘苏州轨道交通。

  此外，根据相关规划，汾湖高新区被划入江南水乡客厅建设的区域面积约12平方公里，占总面积的三分之一左右。这个区域也将拥有自己独立的综合交通枢纽，上海轨道交通17号线、苏州轨道交通10号线、嘉兴轨道交通3号线也将在水乡客厅区域交汇。汾湖市民可以实现三地轨道交通的换乘，虽然暂时不知道具体站点位置，但是对金地湖城风华的业主而言，也算是一大利好。

  公共交通

  金地湖城风华周边约1公里范围分布有10个公交车站，其中距离小区较近的有城司路口站（约182米）、明丰环湖花园（约195米）、江苏路城司路北（约323米），途经城司路口站、明丰环湖花园站的公交车有7319路/示范区4路/7307路，途经江苏路城司路北站的公交车有7308路/7318路，可去往汾湖站、文化中心、汾湖行政中心、汾湖汽车站、吴江第五人民医院、上海大观园等地。

  自驾出行

  金地湖城风华附近主干道有东西走向的临沪大道、康力大道，纵贯南北的汾湖大道、湖北路以及沪渝高速汾湖出入口，其中康力大道东航路段通车，可快速通往上海青浦。

  在汾湖，除了沪渝高速外，常嘉高速、苏嘉杭高速也都有经过，汾湖市民通过便捷的高速路网到虹桥枢纽（虹桥机场），实际车程仅约50公里，乘坐航班也比较容易。

  周边配套：家门口学校与公园配套齐全 8.5分

  金地湖城风华周边约1公里范围有吴江汾湖经济开发区实验初级中学、上海世外教育附属汾湖实验小学，步行至吴江汾湖经济开发区实验初级中学有约580米路程，至上海世外教育附属汾湖实验小学有约540米路程。上海世外教育附属汾湖实验小学东边就是汾湖高新区实验幼儿园，距离小区约有1.1公里的步行路程。无论是家长接送还是小孩上下学，都相当便利。

  此外，在金地湖城风华东北方位有一中加枫华国际学校，它是一所私立的国际双语学校，涵盖幼儿园到高中教育，距离小区约3.9公里路程。

  在汾湖高新区，吴江区第五人民医院是一所集医疗、教学、科研、预防、保健等于一体的公立非营利性二级综合性医院，距离金地湖城风华约4.2公里车程，并不算远。

  作为当地最好的医院，该院由汾湖高新区管委会投资建设，吴江区第一人民医院负责经营管理。医院规划用地面积45944㎡，建筑面积57192㎡，工程总投资近5亿元，开放床位500张，可为汾湖当地小区的业主健康保驾护航。

  金地湖城风华所在的汾湖高新区生态环境宜人，且项目周边还有芦墟大渠荡生态公园（相距约1.2公里）、洋砂荡公园（相距约600米）、三白荡环湖生态公园（相距约3.1公里）。其中，洋砂荡公园距离小区最近，形同家门口的公园。

  此外，金地湖城风华周边古镇景区资源丰富，比如周庄古镇、西塘古镇、黎里古镇、同里古镇等，最近的周庄古镇到小区有约11.3公里，而黎里古镇距离小区约18.3公里，业主均可将它们作为周末自驾游的好去处。

  在金地湖城风华周边约1公里范围有6家商超，其中包括有华润万家（汾湖店）、嘉乐城生活广场等较具规模的大型超市，从小区到这两个超市的步行路程约800-900米。至于休闲娱乐，附近的肯德基、麦当劳、星巴克咖啡、上海国际影城都是可选项。

  价格分析：总价163万起 价格倒挂 8.0分

  在长三角一体化推进过程中，汾湖的区位优势突出，这两年先后吸引了保利、实地、新天地、金地商置等品牌房企进驻，并且较早开发的碧桂园国风云樾花园、碧桂园观澜天境花园、光明光樾华庭都有房源在售。其中，金地商置开发的金地湖城风华于2021年7月6日首次获得预售证，迄今为止，该盘前后已有两批次房源拿到销许，共478套住宅入市， 在售均价约20093元/㎡，总价区间163-225万元/套。

  据CRIC苏州机构数据统计，2021年11月吴江区商品住宅成交均价约18761元/㎡，汾湖版块成交均价约18923元/㎡，由此可见金地湖城风华价格（均价约20093元/㎡）高出版块新房均价。附近楼盘新天地熙照华庭、保利湖畔云上与金地湖城风华相距约500米，而新天地熙照华庭均价约19278元/㎡，保利湖畔云上均价约18900元/㎡，实地花鹤翎（距离约640米）均价约20467元/㎡，相比较下来，金地湖城风华价格仍比较高。

  另据贝壳二手房数据，汾湖版块二手房整体挂牌均价约1.7万/㎡，坐落在金地湖城风华附近的嘉乐城挂牌均价约1.7万/㎡、碧桂园观澜天境挂牌均价约2.2万/㎡、云溪四季庭挂牌均价约2.5万/㎡、上湖名著挂牌均价约2.2万/㎡。由此可看出，金地湖城风华在售新房价格与周边二手房价格“倒挂”。

  测评师说：为回馈广大购房者，2021年12月12日起，天猫好房“1212好房年终盛典”主会场正式上线，金地湖城风华也参与其中，推出96折特惠房源，共计5套，最高优惠力度达9.16万元。房源有效期至2021年12月31日。

  另一方面，截至目前，该盘还有373套可售住宅房源，总计105套房源完成网签，去化情况并不理想。由上可知，汾湖当地楼市由于近年新盘扎堆，而当地虽有长三角一体化示范区的规划利好，但是产业发展并未随之起飞，购房者地缘性购房特征明显，因此去化不理想也在情理之中。如果你不差钱且看好汾湖未来发展前景，又有意将事业重心放在当地，那金地湖城风华有双十二购房优惠，不失为一个好的选择。如果你是改善型置业，则可以多加对比，毕竟配套都相差无几，从附近几个楼盘中选择最适合自己的房子，争取一步到位。