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  【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目，如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘，可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为九龙仓逅湾雅苑测评。

  项目概述：九龙仓逅湾雅苑由九龙仓、中建东孚开发，主推137-168平三至五房，是一个主打改善产品的项目。

  适合人群： 九龙仓逅湾雅苑以三至五房为主，总价356-437万/套，项目适合追求生活品质的改善人群。

  区域板块

  虎丘湿地公园版块 宜居宜业

  相城区位于苏州市北侧，是苏州对外的重要枢纽地，市级功能的核心拓展区，是长三角一体化、扬子江城市群两大区域发展战略的重要节点。相城致力于打造生态宜居中心、科技创新中心、城市枢纽中心、未来活力中心。计划5年左右完成建设，5-8年完成入住，集聚10万以上高科技研发人才。

  2021年以来，相城区新增认定规上文化企业18家，洽谈落地重点项目120个。当前，相城已集聚各类文化产业经营单位3000余家，规模以上文化企业95家，数字文化创意重点培育企业80家。

  九龙仓逅湾雅苑位于虎丘湿地公园版块，虎丘湿地公园位于苏州市中心城区的西北部，地跨姑苏、相城两区，西临金阊新城，东靠相城中心区，南至虎丘风景名胜区，是苏州市“两带三环五楔”绿地系统结构中的重要绿楔以及苏州西北地区重要的“生态绿肺”。

  此外，在国际国内生态发展的大环境下， 苏州首个海绵城市建设综合示范区—虎丘湿地公园片区应运而生。生态人文环境不仅是人们宜居宜业的要求，更是苏州参与区域和全球竞争的核心竞争力。

  凭借着区域的生态环境优势和交通的不断改善，虎丘湿地公园版块越来越受到开发商和购房者的关注，板块内新盘不断，而且主打改善类产品，未来发展还是值得期待的。

  产品特色

  自带塔尖双会所 配恒温泳池

  九龙仓逅湾雅苑由九龙仓、中建东孚联合开发。项目占地约9.4万方，共规划42栋3-18F别墅、小高层、高层住宅。项目共1028户，车位数共1811个，车位配比1:1.76，绿化率约为37.1%，容积率约1.8。

  九龙仓逅湾雅苑物业公司为苏州九龙仓物业管理有限公司，物业费为：高层2.95元/平米/月、小高层3.04元/平米/月、联排3.38元/平米/月。

  九龙仓逅湾雅苑楼栋排布独立交互，拓宽楼间距，增加采光时间。另外，小区采用中轴对称社区景观设计，打造多种主题景观花园，适合全龄段业主。同时，社区内自带塔尖双会所空间，配恒温泳池、多功能室内健身馆、瑜伽房等。

  测评师说：九龙仓逅湾雅苑车位配比1：1.76，车位较充足。此外，该项目自带双会所，配恒温泳池、健身房、瑜伽房等设施，对有健身需求的业主来说较方便。

  户型解析

  高端改善户型 带宽景阳台

  九龙仓逅湾雅苑高层、小高层为全装修交付(中央空调、地暖)，别墅为毛坯交付，均为改善型产品。目前别墅已售完，小高层建筑面积约143-168平米，高层建筑面积约137-143平米。

  高层 143平

  该户型约143平米，全明四房，南北通透，客餐双厅一体，纵厅设计，带约7.5米双联宽景阳台。L型厨房明厨，动线合理不拥挤。该户型赠送了2个飘窗，主卧套房设计，带独卫，客卫与主卫紧挨着，卫生间全部干湿分离，适合家中人多的改善类人群。

  洋房168平

  该户型约168平米，为五室两厅两卫设计，三开间朝南。餐客一体横厅设计，带景观阳台，空间宽敞，采光面大。L型厨房明厨，可以合理解决收纳问题。西南侧次卧带衣帽间，与其他四个房间分开布局，适合家中作息时间与年轻人不同的老人居住。主卧套房设计，带独立卫浴，客卫与主卫紧挨着，均为明卫且干湿分离，方便打扫厕所卫生，适合与老人居住或是家中人员多的购房者。

  测评师说：143平进门处没有玄关，168平户型带玄关，因而比143平私密性好。另外，143平为纵厅设计，没有168平大横厅宽敞明亮。143平餐厅与客卫之间，浪费空间较大，空间利用率较低。

  交通出行                                                                    

  主干道多 自驾出行便利

  九龙仓逅湾雅苑周边地铁线路多，但直线距离超过2公里。此外，项目周边公交多、主干道路多，想坐地铁出行的业主可乘坐公交换成地铁2、4号线，推荐公交、自驾出行。

  地铁

  九龙仓逅湾雅苑周边地铁线路较多，但是距离均超过2公里。附近的地铁线路有地铁2号线、地铁3号线、地铁4号线、地铁6号线和地铁8号线。

  其中，通车地铁中地铁4号线活力岛站距离项目最近，项目距离该站点直线距离约2.4公里。此外，地铁8号线虎丘湿地公园中距离项目直线距离约2.3公里，地铁6号线虎殿站距离项目直线距离约3.7公里，地铁3号线苏州新区火车站距离项目直线距离约4.7公里，地铁2号线蠡口站距离项目直线距离约4.8公里。

  目前，地铁6号线与8号线处于在建中，暂未通车，两条线路都是2024年通车。

  公交

  九龙仓逅湾雅苑周边公交线路较多，1公里范围内有10个公交站台，途经5条公交线路。项目距离最近的公交站台为逅湾花园站，直线距离约245米，该站台有802路一条线路经过，该线路在相城区内行驶，途经黄桥中心幼儿园、地铁4号线姚祥站、蠡口小学、地铁2号线安元佳苑站。

  此外，虎丘湿地公园北、逅湾花园、东挺河路永青路北、黄桥等站台均在项目周围。其中，814路可去往园区，途经苏州中心；876路可直达苏大附一院总院。

  自驾

  九龙仓逅湾雅苑周边有永方路、华元路两大主干道。业主自驾通过永方路向南可直达平江新城，向北可到相城中央公园中心，通过华元路向东直达活力岛，平江万达、大悦春风里、繁花中心都在约5公里生活圈内。

  中环快速路北线即春申湖快速路紧邻小区（距离出入口约600米），西环快速路亦是如此（可先上中环北线再由黄桥立交拐入），自驾业主经由这两条环线快速路即可在苏州市区快速路路网顺畅通行。2021年中开通的春申湖快速路（中环北线），更是直接将新区、相城区、姑苏区、园区串联起来，极大地缩短了四大区之间的通勤时间。

  周边配套

  环境佳 教育和商业有待提升

  九龙仓逅湾雅苑周边学校多，医院有2所，项目周边的大型商超少，可满足基本生活需求。

  教育

  九龙仓逅湾雅苑周边教育资源比较丰富，项目距离黄桥中心幼儿园约618米、距离黄桥实验小学约890米、距离黄桥中学直线距离约1.3米，从幼儿园到中学均有，但是教育整体实力在苏州整体来说相对落后。不过，相城区也注意到教育底子薄，目前苏高中相城中学（高中部在建）已落户项目北面，预计2022年投入使用。此外，片区还有新加坡伊顿国际幼儿园、苏州国际外国语学校、苏州外国语学校相城校区小学部等民办学校。

  医疗

  九龙仓逅湾雅苑附近有两所医院，分别为相城人民医院与苏州大学附属第一医院总院。项目距相城人民医院约4.7公里，距苏大附属第一医院总院直线距离约4.7公里，苏大附属第一医院总院是一所三级甲等的综合性医院。

  公园

  九龙仓逅湾雅苑周边公园较多，项目距离最近的公园为虎丘湿地公园，直线距离约为1.4公里，虎丘湿地公园是苏州城区最大的湿地公园，占地12平方公里，是苏州城区的一个天然绿肺。此外，项目周边还有荷塘月色湿地公园和苏州中国花卉植物园，周边环境空气较好。

  其他

  九龙仓逅湾雅苑周边缺少大型商业，购物需到繁花中心、万达广场、大悦春风里、天虹等商超，直线距离均在3-6公里范围内。此外，虎丘湿地公园北部规划重点建设春申湖路两侧的商业服务设施，发展商业、金融、宾馆、酒店、娱乐等设施。

  另外，距离项目1公里内有鹿溪雅苑自带商业地块，包含一站式邻里Mall、两大独角兽企业（行云、百旺）、企业总部钉钉等，可去该地块购物。

  价格分析

  房价略高于板块周边楼盘

  目前版块在售新房项目除了九龙仓逅湾雅苑外，还有鹿溪雅园、朗诗四季云景、保利融信云上流光。据CRIC苏州机构统计数据，2021年11月相城区新房均价约24175元/平，黄桥新房均价约25542元/平，九龙仓逅湾雅苑整体均价约26000元/平，高于区域、版块平均值。

  九龙仓逅湾雅苑附近新房楼盘有鹿溪雅园（均价约24000元/平）、朗诗四季云景（均价约27000元/平）与保利融信云上流光（预售证均价约27500元/平）。其中，鹿溪雅园与朗诗四季云景都是2021年首次入市，鹿溪雅园9月30日首次获销许并于当晚开盘。相互比较下来，可以看出保利融信云上流光价格最高，其次就是九龙仓逅湾雅苑。

  由贝壳二手房数据显示，黄桥街道二手住宅挂牌均价约2.5万/平，与九龙仓逅湾雅苑相距较近的招商公园1872挂牌价约2.5万/平、东原千浔挂牌价约3.3万/平，另有佳兆业君汇上品挂牌价约2.3万/平、荷馨苑挂牌价约1.8万/平，九龙仓逅湾雅苑新房价格与上述小区二手房价格相比，处于大致偏高水平。

  测评师说：同一版块的鹿溪雅园整体备案均价约27000元/平，总价区间304-390万/套，现阶段该盘在售均价约24000元/平，较项目低2000元/平。

  项目亮点

  1、近虎丘湿地公园 环境宜居

  九龙仓逅湾雅苑距离虎丘湿地公园直线距离约1公里，虎丘湿地公园北区规划以中高档居住功能为主，配套设施较齐全，未来将打造成高品质生活区。

  2、处于三区交汇处 周边有6条快速路

  九龙仓逅湾雅苑位于姑苏区、高新区、相城区三区交汇处，占据独特的区位优势，共享三区配套。另外，周边拥有立体交通网，中环北线横贯其北、春申湖快速路纵贯其中，可通过6条快速路畅达其他区域。

  3、高端改善户型 自带塔尖双会所

  九龙仓逅湾雅苑打造纯改善产品，推出的楼盘面积集中在137-168平小高层、高层、别墅，且该项目社区内自带塔尖双会所空间，配恒温泳池、多功能室内健身馆、瑜伽房等。