——苏州2022年楼市地图园区篇
编者按：回望2021年，21宗地块实现成交、规划、公开、获取预售；另有55个盘待取证入市，更有多个“爽约”纯新盘加入战局，这意味着2022年的苏州楼市，有着不小的选择空间。苏州2022年最新楼市地图，为每个购房者提供精准专业的买房导购！
稀缺！一房难求的工业园区
苏州工业园区作为苏州购房区域的第一顺位，对于购房者来说一定不会陌生。与新加坡合作倾力打造苏州工业园，教育、医疗资源优质，商业配套丰富，交通出行便利，这些优势让苏州工业园区在苏州其他各区中脱颖而出。
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同样，苏州工业园区的劣势也十分明显。经历多年的开发，工业园区已是寸土寸金，能够开发的宅地可谓少之又少。2021年的土拍中，虽然工业园区地块关注度高，出让地块数量却是屈指可数，这也致使工业园区的新房项目稀缺，可选择空间并不大。且由于限价和部分房源用作人才房的缘故，均价约33070元/平的工业园区一房难求。
二手房市场，工业园区的价格不低。挂牌均价约43000元/平的工业园区，相较吴中、相城、等区域的挂牌均价，普遍要高出20000元/平。
日趋饱和 园区只剩最后一处“洼地”
在工业园区相对饱和的情况下，园区新房项目相对零散，但并不意味着缺少热门版块。
青剑湖版块：在独墅湖版块少楼盘，湖东、远湖东版块日趋饱和后，一度成为了工业园区置业热门版块。版块内商业配套有龙湖星湖天街，倚仗青剑湖风景区和临近阳澄湖一隅，生态环境优越。随着中海阅湖湾项目两次开盘去化十之八九，青剑湖版块也逐渐饱和。
奥体版块：作为工业园区炙手可热的版块，在后园区时代里无疑是不少购房者蜂拥而至的版块。林溪雅苑未开先火，就足以证明这一版块的价值潜力。与之相近的路劲斓公馆，虽因为地块久远收并购后产品力较弱而没有林溪雅苑这般盛况，却也有不少购房者为之买单。
高贸新城版块：可以说是工业园区最后的“价格洼地”，版块内除了路劲辉映时代抢先入市，越秀悦见云庭、新城嘉樾时代花园、万科东方雅苑等项目相继在这一版块入市，与此同时土拍中前后几宗土地也在这里成功出让，从供应量和价格而言，这一版块无疑将成为工业园区最后发力的一个版块。
超奢配套商住盘VS多盘乱战高贸新城
2022年，工业园区值得关注的新房项目一目了然，主要可分为超奢的商住盘和高贸新城的混战。
中海星湖ONE位于园区湖东CBD苏州大道东与思安街交汇，项目周边配套相对醇熟，后期还有轨交8号线与轨交1号线交汇于项目附近，生活十分便利。目前中海星湖ONE在售建筑面积约100-135㎡户型，均价约33000元/平，总价约344万/套起，具体一房一价。
项目特点：
1、配套齐全 资源超奢
中海星湖ONE就在金鸡湖畔，风景优越。同时享有诚品、圆融、久光等金鸡湖畔的超繁华配套，还临近轨交1号线。
2、高装标 70年产权湖景公寓
中海星湖ONE主推21-53F超高层，是70年产权公寓！装修标准为诺贝尔的地板；西门子或同档次品牌抽油烟机等设备；维宝和汉斯格雅或同档次品牌卫浴设施；配备智能系统。
另外，衣帽间和壁纸也属于交付范畴。
3、高性价比 价格倒挂
350万左右就可以买到园区核心区域公寓，周边二手公寓价格最高在6万元/㎡，外租价格月均6000+元/平，性价比相对同等周边产品要高一些。
万科东方雅苑位于苏州市工业园区民胜路，属于新兴的高贸新城版块。与项目一街之隔即为星浦小学（即将投入使用），还有规划的轨交1号线延伸线、9号线、13号线和22号线。目前万科东方雅苑30995元/平方米，主打户型面积约98-146㎡，总价约在350-500万，适合想入住园区的刚改或者纯改善。
项目亮点：
1、新兴板块 价值潜力高
万科东方雅苑位于工业园区胜浦，版块因为自贸区的落定被定义为高贸新城，区域正在规划建设三所“星”字头学校、多座邻里中心和医院，长远规划中更有多条地铁线路覆盖。未来版块价值潜力可见一斑。
2、东方韵味 品质社区
社区内部复刻拙政园游园路线，分别打造了绣绮、远香堂、瑶圃、石为云根、雪香云蔚、梧竹幽居、嘉实、待霜、浮翠九大主题区，社区环境优美。在高贸新城的新房项目打造上独树一帜。
3、强强联合 品质保障
万科东方雅苑是万科、苏州恒泰和建屋携手打造的楼盘，三家房企实力都颇为不俗，在项目品质上有一定的保障。物业是在苏州口碑较好的万科物业，也能很好的保障后续入住后项目的服务。
越秀悦见云庭工业园区中新大道东与兴浦路交叉口。和紧邻的万科东方雅苑相比，越秀悦见云庭距离中新大道主干道。周边有建设中的邻里中心和三所“星”字头的学校，在售产品为高层和小高层，售楼处后期将改成会所，包括阅览室、茶厅等，二楼为物业办公室，售楼处后面为仅对业主使用的泳池。
目前，越秀悦见云庭主推建面约89~121㎡的户型，均价约31183元/平。
项目亮点：
1、配套正逐步落地
区域正在规划建设三所“星”字头学校、多座邻里中心和医院，其中与星浦小学即将投入使用，此外轨交1号线延伸线、9号线、13号线和22号线等多条规划地铁线路覆盖。
2、真洋房 得房率84%
目前版块内共有四个在售新房项目，均为装修交付的高层和小高层，但只有越秀悦见云庭有区域内少有的6-8层的洋房产品，得房率约为84%，在产品力上有一定的优势。
3、约89㎡小户型总价低
虽然竞品项目中不乏小户型产品，但越秀悦见云庭是区域内89㎡户型库存房源量相对较多的项目，且在均价相差不大的情况下，越秀悦见云庭凭借户型面积小总价低的优势，更吸引刚需购房者。
新城嘉樾时代花园位于园区金胜路与胜浦路交汇处，东面即为胜浦农贸市场，周边配套能满足业主大部分的基本生活需求。作为自贸区，高贸新城的学校、邻里中心等配套已经有规划，部分已投入建设，这里的生活将较为便捷。新城嘉樾时代花园主推建面约89-120平户型，小面积居多，均价约30900元/平。
项目亮点：
1、知名品牌！百强物业！
新城嘉樾时代花园开发商新城控股，作为国内房企中的佼佼者，对项目品质建造有一定保障。而作为新城控股进军园区高贸新城的第一个项目，新城悦物业将为业主提供管家服务。
2、5G智能社区
新城嘉樾时代花园，规划了8栋小高层、1栋高层住宅，拥有5G智能社区、开放架空层会所空间、健康社区体系、24小时活力社区景观集群等特点，定位为5G智能社区。
3、高性价比准现房
尽管新城嘉樾时代花园均价也突破30000元/平，但是总价较低，约254-540万/套。且项目目前已经属于准现房，2022年年底基本可以入住，所见即所得，对于刚需购房者相对友好。
2022年还看工业园区！
作为苏州楼市的风向标，2022年仍有不少看点落在园区，除了中海阅湖湾还有一些房源清盘，斓公馆、中海星湖ONE等在售项目成为新房主力外，2022年将入市的工业园区地块项目也值得关注。
恒力园区商住项目
项目位于苏州工业园区思安路东、旺墩路南，分为三个区域开发，规划打造5幢超高层，其中B区的T4、T5两幢（地下4F-地上53F），建筑高度199.95米，主要为70年产权的酒店式公寓。
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竞得单位：恒力
总价：21亿元
精装限价： 2000元/㎡
楼面价：4804元/㎡
出让面积：61571㎡
溢价率：0%
容积率：5.0-7.1
中海车坊项目
项目位于苏州工业园区普惠路北、永庆路东，规划建设13栋8-17F洋房+高层，全装修交付，且封顶销售。其中，8栋8F洋房，1栋9F洋房，4栋17F高层。
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竞得单位：中海地产
总价：13.62亿元
精装限价：1500元/㎡
楼面价：18000元/㎡
出让面积：29632㎡
溢价率：14.95%
容积率：2.0
南京安居&万科奥体项目
项目位于苏州工业园区共耀路南、钟南街西，拟建20栋10-17F洋房及小高层，以及4栋18F公寓式酒店。此外，该盘封顶销售，住宅至少有一半的面积要小于140㎡，全装修交付。
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竞得单位：南京安居
总价：40.02亿元
精装限价：2000元/㎡
楼面价：25224元/㎡
出让面积：99167㎡
溢价率：15%
容积率：1.6
2022年，即便工业园区日趋饱和，作为苏州楼市购房第一顺位的工业园区仍是许多购房者关注的热门区域！商住项目一流的配套，高贸新城多盘混战，还有多宗地块等待加入战局，对于想要在置业于园区的购房者来说，都将是一次不错的购房机会。
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