——苏州2022年楼市地图吴江篇
编者按：回望2021年，21宗地块实现成交、规划、公开、获取预售；另有55个盘待取证入市，更有多个“爽约”纯新盘加入战局，这意味着2022年的苏州楼市，有着不小的选择空间。苏州2022年最新楼市地图，为每个购房者提供精准专业的买房导购！
分化明显！两大中心支撑的吴江区
2022年是吴江撤市设区10周年，吴江区在苏州楼市中占有举足轻重的地位，住宅成交量更是数一数二。作为苏州房价最低的区，吴江区一直以运东、吴江太湖新城为两大中心版块，它们在销量或者价格方面与其他乡镇版块之间存在明显差异。究其原因，还是地段与城建规划起到了决定作用，比如运东作为园区向南第一站，被贴上了“园区南”的标签，继而成为园区外溢版块。吴江太湖新城则是苏州“一核四城”城市格局的南部板块，其城建规划自然走在全市前列。
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然而，吴江区楼市由两大中心版块支撑的格局却也有弊端。经历多年的开发，吴江太湖新城集中了多个商业综合体，生活配套日益成熟，引来各大房企的争相进驻，且主打高端、改善产品，即便是土拍有相关的建设规范，也难以避免在当地楼盘价格、户型、营销等方面同质化，面临严峻竞争压力，悦湖东方的延期入市就是一个例证。
同样的情况也在运东发生，就算是中建河风印月、旭辉吴门里荣膺2021年苏州市区商品住宅销量冠军或季军，版块新盘恒力健康城首开去化不温不火却是不争的事实。
二手房市场，尽管吴江区的价格全市最低，但是整体挂牌均价也达到了约20000元/㎡，之所以有如此表现，得益于吴江太湖新城的一些优质二手房挂牌价定价较高。
竞争激烈延续 吴江区地缘性购房占比或走高
尽管有两大中心版块支撑，结合2021年土拍情况，我们不难发现吴江区的新房项目分布并不零散，2022年的盛泽、震泽、汾湖高新区集中了为数不少的在售楼盘或待售地块项目，同时购房客群也将以地缘性客户为主。
盛泽版块：作为吴江区经济重镇，早在2020年，吴江高新区（盛泽镇）就有7个重大项目集中竣工，总投资99.7亿元，仅涉及到民生方面的就有悦汇生活广场（城市综合体）、盛泽实验初级中学改扩建教学楼等。民生工程与产业发展齐头并进，促进当地经济良性循环发展，民众对居住品质的要求会越来越高，让高端住宅项目在盛泽也受到市场欢迎。但是总体说来，盛泽当地还是以新城十里锦绣为代表楼盘，也只有它可以在销量方面与运东楼盘相匹敌。另一方面，2021年苏州三次集中土拍，吴江区成交15宗涉宅地块，其中4宗位于盛泽。
震泽版块：2021年，震泽版块最火的楼盘当属中梁知贤悦庭，虽未能跻身全市前十，但是位列全区面积榜第五名、全区套数榜第五名，也是当之无愧的热盘。在2021年土拍市场上，中梁、吴江滨投分食震泽3宗涉宅用地，这意味着中梁知贤悦庭“后继有人”。
汾湖高新区版块：汾湖高新区被纳入长三角一体化示范区先行启动区，在民生工程方面不断推出新举措，吴江五院已牵手复旦大学附属儿童医院、汾湖实小教学牵手上海世外、由上海中锐教育投资7.5亿元建设苏州华锐双语学校……加上沪苏湖、通苏嘉甬两条高铁将在汾湖的苏州南站十字交汇、站城一体，尽管该版块2021年土拍市场只有绿城一家房企布局，但是丝毫不影响其在吴江区的“江湖地位”。
改善盘扎堆吴江太湖新城 运东小户型可挑选
2022年，吴江区值得关注的新房项目因人而异，刚需一族可以将置业重心放在运东版块，改善型客群依然可以多留意吴江太湖新城。正如前面所述的那样，运东与吴江太湖新城仍会是吴江区新房供应与成交最主要的两个版块,。
中建河风印月主推小高层、高层，户型以建面约83-98㎡为主，整体均价19580元/㎡，总价区间约154-240万/套，总价相对较低，适合首次置业。
项目日景鸟瞰图
项目亮点
①总价低 小区业主以年轻人为主
2021年9月，中建河风印月有以“青春置业季”为主题的购房活动，从中可发现，在所有成交的客户中，年轻群体占了绝大多数。究其原因，还在于项目小户型产品居多，总价低，年轻的购房者能够承受。
②成交持续旺盛 具一定的市场影响力
若是我们以2021年全年为统计周期的话，由CRIC苏州机构的数据显示，中建河风印月成交1188套，位居全市成交套数榜冠军，而且领先优势明显。这也说明项目具有一定的市场知名度和影响力。
③有家门口的学校 小区园林景观多样化
中建河风印月够取得这样傲人销售业绩，除了项目地处园区南、小户型为主力产品、适合低总价置业等这些因素外，周边与自身的配套也起到了促进作用。中建河风印月周边地铁、优质教育资源、生态资源等生活配套齐全。项目北面一路之隔是上海世外教育附属吴江运河实验学校和北大新世纪世恒学校，就近上学不是梦。此外，中建·河风印月拥有约5.5万方社区景观园林，还注重生活场景的营造，为业主提供中央会客厅、共享花园、萌宠乐园、全龄活动、宅间生活馆、运动健身、长者空间等八大休闲空间。
琥珀半岛是三面环水的低密社区，容积率仅1.2，39幢5-7层洋房与4层叠墅，私密性好。该盘面向首次或二次置业改善型客户，主推中大户型产品，建面约113-147㎡。
项目日景鸟瞰图
项目亮点
①低密社区 地段产品稀缺
琥珀半岛容积率仅1.2，打造三面环河的低密社区，主推水景洋房与叠墅，洋房户型均为横厅设计，其中大平层洋房与4层叠墅市面少有。
②邻近地铁口 自驾出行便利
琥珀半岛与轨道交通4号线顾家荡站之间的距离约800米，项目西边就是苏震桃公路，自驾出行便利。
③配套成熟 教育资源丰富
吴江太湖新城目前有4个大型商超，吃喝玩乐购的选择多，同时周边教育资源丰富，项目南面就各有一所小学与中学。
天健清风和景雅苑位于吴江太湖新城，邻近东太湖生态园，规划为纯洋房社区（6-7层），周边配套完善，生态环境宜人，适合对居住品质要求高的改善型购房者。
项目日景鸟瞰图
项目亮点
①低密社区 绿化率高
天健清风和景雅苑容积率仅约1.2，打造低密洋房社区，绿化率达43%，生态环境宜人。
②户型格局方正 全装修交付三大件齐全
天健清风和景雅苑共三种户型格局方正，南北通透，大面宽采光，所有房源全装修交付，包含中央空调、新风系统和地暖。
③邻近地铁口 自驾出行便利
天健清风和景雅苑与轨道交通4号线两个站点之间的距离均是约900米路程，步行可达；项目西边就是苏震桃公路，自驾出行便利。
④配套成熟 教育资源丰富
吴江太湖新城目前有4个大型商超，吃喝玩乐购一站式体验去处多，周边教育资源丰富，项目东面规划有一所学校。
新城十里锦绣位于吴江盛泽南麻，依托吴江丝绸织造，打造毛坯多层和高层产品的特色小镇，在售均价约9600元/㎡的毛坯高层，户型建面约98-125㎡，适合刚需人群购买。
项目日景鸟瞰图
项目亮点
①特色主题社区
新城十里锦绣主打丝绸纺织特色小镇，本身社区较大，社区内部加入各种丝绸和纺织元素，社区品质是小区域内最高水准。
②超高性价比
相比同样临近其他城市项目，新城十里锦绣的性价比可以说是全苏州最高的，对于刚需和小区域内买房或置换的购房者来说，价格非常友好。
③自驾便捷 生活便利
新城十里锦绣所处位于吴江最南面，可以轻松实现浙江、上海等城市之间的通勤。路多车少也让购房者可以快速抵达苏州其他城区繁华地段。周边生活配套多以中小型为主，满足购房者的基本生活要求。
中粮悦揽天地位于吴江城北版块，打造7栋全装修高层，共646户，主推产品为均价2字头的小户型房源，总价区间201-273万/套，置业门槛较低，适合对地铁通勤要求较高的刚需人群。
项目日景鸟瞰图
项目亮点
①瞰湖高层 自带三大件
中粮悦揽天地西侧就是太湖，可享湖景资源，项目共打造了两种户型： 建面约95㎡三房两厅一卫（中间户）和建面约115㎡三房两厅两卫（边户）。在户型设计方面，开发商也格外用心：阳台和主卧做了270°转角窗，增加室内采光面积；卫浴做了三折移门，洗漱台做了隐形收纳……此外，项目自带三大件：地暖+中央空调+新风系统，居住感会较舒适。
②地铁上盖 靠近中环 交通便利
交通方面，不论是自驾还是公共出行，中粮悦揽天地都十分便利。轨交4号线花港站4号出站口就在小区人行出入口处，项目靠近中环南延，周边还有正在建设中的有鲈乡北路跨太湖大桥、环湖路等。
③近主城的价格洼地 适合刚需群体
中粮悦揽天地西侧紧邻太湖，北接苏州主城。正因如此，项目不仅交通便利，还能受到主城一众配套的辐射。项目目前均价2字头，放眼全苏州，这个价格还处于低洼地带，户型也较为紧凑实用，适合刚需购房者。
④版块内大型商业林立 自带会展中心
商业配套方面，悦揽天地南侧的绿地太湖朗峯和湖湾天地都规划了商业设施，新湖国际超级综合体、湖湾天地商务广场等大型商业都将进驻花港片区。另根据地块出让要求，中粮还需要建设一座会展中心。这对于花港来说，是与太湖新城资源共享、功能互补的一个重大契机。
2022年吴江区多点开花 多个版块有新盘入市
尽管吴江区楼市因需求分布不均衡导致分化格局，但是各乡镇地缘性购房需求始终还在，2022年除了吴江太湖新城、运东外，盛泽、震泽等版块一样会有新盘入市。
爱情地产运东项目
项目位于吴江开发区锦湖路北侧、庞山路东侧，规划建设10栋16-17F高层，楼栋外立面采用真石漆与质感涂料，以米白色+灰色为主。此外，项目须在云梨路周边投资建设商业商务综合体。
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竞得单位：爱情地产
总价：6.09亿元
精装限价：1500元/㎡
楼面价：10301元/㎡
出让面积：32844㎡
溢价率：0%
容积率：1.8
四季印象澜庭
项目位于吴江区震泽镇镇南路与梅新路交叉口西南侧，规划建设6栋叠墅、11栋小高层，共有4个出入口，一期以小高层为主，二期则包括部分小高层与所有叠墅，一期与二期之间为中央景观花园。
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竞得单位：中梁地产
总价：4.80亿元
精装限价：1500元/㎡
楼面价：5552元/㎡
出让面积：57622㎡
溢价率：15%
容积率：1.5
盛泽星悦兰庭
项目位于吴江高新区（盛泽镇）绸都大道西侧，将打造14栋高层和2栋配套用房，整体采用大围合布局，双中庭设计。小区设有两个出入口且拥有两个超大中庭景观，楼栋间距40.1-47.8米，采光良好。
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竞得单位：中锐地产
总价：9.61亿元
精装限价： 1500元/㎡
楼面价：9594元/㎡
出让面积：55653㎡
溢价率：14.58%
容积率：1.8
2022年，吴江区仍然会是许多购房者、尤其是部分园区刚需族的理想置业地，其中吴江太湖新城、运东两大版块也都有新盘待开，想要在今年合适时机置业的买房人不妨抽空多多研究吴江区楼市地图。
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