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——苏州2022年楼市地图高新区篇

编者按：2021年，房地产市场“跌宕起伏”，调控落地、市场遇冷，再到后期政策宽松、市场回归理性，楼市在一年内由热转冷再转稳。2021年的三次集中土拍，从土地成交情况来看，无论是面积还是金额苏州均是历史高位。作为全国最强地级市，2022年苏州楼市将会有怎样的发展？

稳中求进的高新区

苏州高新区西临太湖、东依古城，是苏州重点规划的区域，曾经的“苏州东西双翼”说的就是东园区、西新区。作为全国首批高新区，有“真山真水园中城，科技人文新天堂”的品牌美誉。

高新区汇集政策、交通、生态等多重优势，积淀了强大的经济实力和雄厚的产业基础。区域内聚集永旺梦乐城、宜家、龙湖、开市客等大型商业综合体；交通方面，轨交1号线、3号线穿过，有轨电车四通八达；教育上，优质院校集中；生态含括多个国家4A级景区、森林公园、湿地公园等，环境宜居。这些特征加持让高新区成为比肩园区的存在。

近年来，园区、姑苏区房产市场逐渐饱和，高新区作为后起之秀被越来越多的人青睐。据统计，2021年苏州市本级各区成交总建面占比中，高新区占比26%，位列第二。同时在当下狮山区域新房市场房源基本上处于房荒状态，高新区的房产开始以狮山为核心，向周边外溢，入手门槛低，配套也日渐完善，购买力也大大加强，新房在高新区呈现爆仓状态。

整体来看，高新区的楼市属于稳重求进，供求比为1.05，新房均价为29639元/㎡，处于比较健康的市场状态。

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未来可期的板块

狮山板块，“东有金鸡湖，西有狮子山”，说的就是苏州的金鸡湖和狮山板块。作为新区CBD、苏州城市副中心之一，狮山的繁华可想而知，也是不可动摇的存在，目前狮山板块被新房备案价也达到3万+/㎡，甚至直逼4万/㎡。所以在前些年的发展下，狮山板块的新房市场渐趋饱和，渐渐无地可拍、无房可建，自然高新区楼市开始由狮山为中心向别的板块外拓。

浒墅关板块，作为高新区的制造园，片区内着力发展第二产业。同时，四大商业体落址浒墅关，辐射整个高新，乃至苏州市，光凭这一点，浒墅关的新房就不怕没有卖头。事实也正是如此，其新房库存量丰足，也是苏州市场上少有的高供板块。

科技城板块是如今高新区最不能忽视的一个板块，是苏州“一核四城”发展定位中生态科技城的重要组成部分，也是现在高新区行政中心所在地。不仅政府直接搬迁至此，还引入优质学校、医疗资源，带动高端产业人才集聚。如此资源的强势入驻，科技城的发展势头可见一斑，未来科技城楼盘也将会是“高姿态”。

太湖科学城板块围绕南京大学苏州校区的建设为契机，显而易见，太湖科学城以高校和科研为核心。高校扩招、学生数量增多，“大学城”的定位吸引专家学者和年轻人创就业。以人才为导流，太湖环境为依托，基础设施等配套不断跟上，打造功能齐全、配套无忧的文化居住地。

新房压仓 在售楼盘愈发火热

高新区作为苏州后起区域，新房却是当下热潮，随着配套醇熟，压仓的新盘也将大受欢迎。

一．保利和光山语

保利和光山语地处新区科技城，为保利和光系首作，层高3.15米以上，得房率超83%。项目建筑面积为110-215㎡的平层和纯洋房产品，均价在28300元/㎡左右，适宜高端改善客群。

作为高新区科技城板块的新盘，保利和光山语有以下特点：

1. 规划利好 自然生态环境宜人

项目地处科技城，而科技城作为苏州一核四城战略下西部核心区，由科技部、江苏省政府、苏州市政府联合打造，将成为苏州未来城市发展的重要引擎。同时项目往东就是大阳山国家森林公园，浒东运河、白龙河环绕，往南则有诺贝尔湖公园、大阳山植物园等，亲近自然成为日常生活之一。

2. 教育资源丰富 周边生活配套也日趋成熟

科技城板块教育资源丰富。同时目前仅科技城范围就有绿地中央广场、生活新空间、时尚水岸商业广场等多个大型商业，还有苏州科技城医院（三级）、苏州第三工人文化宫（在建）等大型市政配套加持，业主日常生活便利。

3. 立体交通环绕

项目邻近太湖大道、有轨电车1号线、2号线，大阳山隧道（规划中），根据《轨道交通线网规划（2035）》未来更有9、11、13、18、21号线5条轨交线路。 

4. 军工品质 央企保利物业

保利物业拥有国家一级物业管理资质，服务于标杆豪宅、五星级酒店、政府办公等多种高端物业，服务质量有保障。

二．苏州双子金融广场一期览月阁

苏州双子金融广场一期览月阁位于狮山核心区位，占地3.19万方，将打造为狮山板块地标建筑。苏州双子金融广场一期览月阁均价约38000元/㎡，主推建筑面积约105-235㎡户型，适合对周边配套要求较高的人群。

项目亮点：

1. 教育资源丰富

项目周边紧邻学校，教育资源丰富，根据就近入学原则，周边可上的学校较多，其中田家炳实验高级中学为三星级重点中学。

2. 商圈发展成熟

周边医疗商业完善，三甲医院多，周边商业近龙湖天街、绿宝广场等，生活便利。

3. 价格倒挂明显

周边价格为4.5-5万/㎡的情况下，览月阁均价约为3.8万/㎡，倒挂空间大。

三．山云轩

山云轩位于白马涧景区，生态资源优势明显，主推低密4-6层的洋房。山云轩邻近狮山商务中心区，房源整体备案均价约25990元/㎡，主推建面约101-143㎡户型，比较适合对居住品质讲究、高端改善型人群。

项目亮点：

1. 三大房企联合开发 低容积率

山云轩是由苏高新产城、禹洲集团、融创中国联合打造的都会山居作品，容积率仅为1.01。

2. 低密度真洋房 绿化率高

山云轩住宅主推4-6层的洋房产品，小区绿化率达37%，生态资源优势明显。

3. 户型通透实用 大横厅设计

山云轩主力户型格局方正，空间通透性好，采光佳，且均为大横厅设计，动线合理。

4. 全装修有“三大件” 总价适中

山云轩全装修交付，中央空调、新风系统、地暖齐全，户型建面约101㎡、110㎡、143㎡，总价适中。

四．大境悦府

大境悦府是太湖科学城板块项目，碧桂园大境系作品，户型大横厅设计，未来配套上乘，毗邻南大附属学校。它是一个以中等户型为主的项目，整体均价约24800元/㎡，建筑面积约100-125㎡，最低首付约70万起，适合太湖科学城首置、首改人群。

项目亮点：

1. 太湖新城板块 规划未来可期

大境悦府位于太湖科学城通墅路999号，太湖科学城战略规划研究范围约105平方公里，将打造成创新智慧之城、开放共享之城、美丽人文之城，规划未来可期。

2. 旅游资源丰富 生态环境宜人

太湖科学城与科技城紧密相连，大阳山国家森林公园旅游资源丰富多样，且临近北太湖，生态环境宜人。

3. 立面颜值高 户型清一色大横厅

大境悦府主推高层，建筑立面采用一体化的铝板+玻璃幕墙，让项目成为高颜值小区的代表。产品主力户型建面分别为100㎡、110㎡，均为大横厅设计、全装修交付。

4. 项目价格适中 保值性强

大境悦府已取证两次，整体均价24800元/㎡，备案总价区间224-328万/套，价格适中。据悉，大境悦府西边教育用地将规划建设南大附属学校，项目价值存在一定的提升空间。

五．保利时光印象

保利时光印象打造28栋11-20层小高层、高层，共1999户，建筑面积约88-142㎡，全装修交付。保利时光印象首推小户型，主推建面约88㎡和100㎡的户型，对外放风价约22000元/㎡，因此刚需一族将是项目购房主力。

项目亮点：

1. 三大板块交汇 迎规划利好

保利时光印象位于新区通安镇，该地段为太湖科学城、苏州科技城、城铁新城三大板块交汇处，可就近拥有三大板块商业、学校、景观等配套。

2. 山景资源丰富 生态宜居

保利时光印象所在的通安镇，自身山景资源丰富，苏州乐园温泉世界、树山景区与项目仅一站路之隔，且在项目南面就有浒东运河景观带，生态宜居环境有目共睹。

3. 总价低 置业成本较低

保利时光印象主推高层、小高层，全装修交付，价格2万多一平。项目对外发布的88㎡、100㎡两种户型紧凑实用，置业成本较低。

4. 有轨电车2号线可达 另有2条轨交确定规划

保利时光印象步行就可到有轨电车2号线通安站，周边还有轨道交通6号线延长线、20号线已确定规划。与此同时，项目毗邻中环西线，业主自驾去各区方便。

厚积薄发 待售项目热度不减

高新区在苏州楼市中颇有种“厚积薄发”之态势，虽然目前有较多在售新房楼盘，整体呈现高库存量和供应量，却不减待售开发项目热潮，不仅在售热，待售更热！

和萃澜庭

项目位于高新区科技城230省道绿化地西、太湖大道绿化地南，由武汉城投、建发、金地联合开发，规划建设21栋10-18F小高层、高层，部分标准层两梯四户设计，总户数1054户。

竞得单位：武汉城投

总价：18.45亿元

精装限价：2000元/㎡

楼面价：15193元/㎡

出让面积：67475㎡

溢价率：12.54%

容积率：1.8

伟光汇通&新力浒关商住项目

项目位于高新区浒墅关关署路南、规划文昌路绿化地西，分A、B两区。A区包括16栋13-27F高层，总户数1417户（含不少于935套定销房）；B区为商业广场、服务式公寓。

竞得单位：新力

总价：8.61亿元

精装限价：1500元/㎡

楼面价：5168元/㎡

出让面积：78665㎡

溢价率：0%

容积率：2.27

中建浒墅关项目

项目地块位于高新区浒墅关312国道绿化地西、鸿福路北，规划建设22栋高层，总户数不超过1650户，全装修交付，部分楼栋为4梯4户，户型为3房2厅2卫。

竞得单位：中建一局

总价：26.10亿元

精装限价：1500元/㎡

楼面价：12929元/㎡

出让面积：91748㎡

溢价率：1.01%

容积率：2.2

苏高新浒墅关项目

项目位于高新区浒墅关镇马涧路绿化地北、罗家门路西，包含5个地块，规划打造39栋住宅，总户数2514户，房源均为装修交付，配建人才公寓（2万/㎡），限售10年。

竞得单位：苏高新

总价：36.78亿元

精装限价：1500元/㎡

楼面价：11410元/㎡

出让面积：199767㎡

溢价率：0%

容积率：1.8

星河横塘项目

项目位于高新区横塘街道文化北路西、晋源路北，其中A区规划建设9栋14-26F高层，总户数不超过760户，全装修交付，两种户型都是3房2卫，B区规划建设一栋80米14F研发大楼。

竞得单位：星河

总价：18.61亿元

精装限价：1800元/㎡

楼面价：16743元/㎡

出让面积：48341㎡

溢价率：0%

容积率：2.32

2021年的楼市“命运多舛”，在凉势的节奏下，高新区以“稳”为盾，甚至板块内的竞争激烈。可想而知，2022年高新区的楼市将继续稳操胜券，以“长风破浪会有时，直挂云帆济沧海”之势，闯出独属高新区的楼市地位，高新区的楼盘未来可期。