正文

  ——苏州2022年楼市地图姑苏篇

  编者按：回望2021年，21宗地块实现成交、规划、公开、获取预售；另有55个盘待取证入市，更有多个“爽约”纯新盘加入战局，这意味着2022年的苏州楼市，有着不小的选择空间。苏州2022年最新楼市地图，为每个购房者提供精准专业的买房导购！

  平江新城成为姑苏区供应与成交主力！一家独大的格局仍将延续

  2022年是姑苏区成立10周年，作为苏州房价最高的区域之一，在2012年10月26日之前，还是分为苏州原平江、沧浪、金阊三个老城区，三个老城区均有各自的新城，各区新建的商品住宅也多集中在新城。然而，时至今日，姑苏区的供应与成交主力只有平江新城了，沧浪新城与金阊新城随着市场饱和淡出购房者视线。

点击查看大图

  据CRIC苏州机构统计，2022年姑苏区商品住宅成交前十名的楼盘，平江新城项目包揽了前四名，值得一提的是，在高端改善住宅市场方面，平江新城仅云起平江一盘入围前十，由此可见，平江新城权等同于姑苏区的“刚需版块”。比较有意思的是，CRIC苏州机构的另一份榜单“2021年度苏州市区总价200万内住宅销售榜”，姑苏区与工业园区的所有楼盘均不在榜。

  撇开这些榜单不论，平江新城是姑苏区楼市的主力军却是一个不争的事实，同样的情况也发生在土拍市场，尽管平江新城2020年下半年以来，分别有星河平江新著、印象平江花园、云起平江、璀璨平江如苑相继入市，货量相对充足，但是2021年市区三次集中土拍姑苏区仅出让的三宗涉宅地块又有一宗位于平江新城。这意味着2022年平江新城将延续四盘甚至五盘贴身肉搏的局面，对于购房者而言未尝不是一件好事，因为可以更加从容地挑选房子。

  二手房市场，姑苏区价格虽不及工业园区，但是一些次新房挂牌均价也达到了约35000-50000元/㎡，比如平江新城的万科金域平江（42000元/㎡）、人民路上的朗诗南门绿郡（60000元/㎡），究其原因，主要是得益于自身的地段、品牌、轨交及教育资源，比如朗诗南门绿郡除了有人民路的地段优势外，还紧邻苏州市实验小学。

  华侨城布局姑苏区二子 或能分流部分高端客群

  2021年5月31日，在苏州市区首次集中土拍中，华侨城独揽姑苏区两宗涉宅地块，补入留园版块与护城河外版块（胥江）的新房市场。另据CRIC苏州机构统计的高端改善住宅销售榜，留园版块的绿都苏和雅集以2.72万㎡、102套的销售表现斩获姑苏区销售面积和套数双料冠军，其成交金额为9.30亿元位列金额榜第二；护城河外版块（胥江）的海胥澜庭的成交套数为95套，位列姑苏区套数榜第二，华发公园首府以74套的销售成绩，位列姑苏区套数榜第三。

  留园版块：该版块目前仅有绿都蘇和雅集、同文华庭在售，华侨城5.6亿竞得的苏地2021-WG-16号地块位于姑苏院子旁，成交楼面价约27778元/㎡，规划建设8幢5层/6层洋房，共136套房源，一梯两户设计，主力户型四室两厅一厨三卫。项目已对外发布案名“留云轩”，由华侨城、 苏高新、 水利地产共同开发，以大面积改善产品为主，四开间超南，客餐厅横厅设计，7米宽景阳台；双套房布局。

  护城河外版块：位于护城河版块胥江路的苏地2021-WG-17号地块，华侨城以总价21.6亿拿下，成交楼面价约27778元/㎡，总建筑面积约11万㎡。根据规划公示，项目将打造9幢7-11F住宅产品，由仁恒、 圆融、 首开、 华侨城、 信达五家联合开发，近日也发布了案名“澜园”。目前，护城河版块可售楼盘只有绿景公馆1898、永威姑胥府，且房源已不多，澜园的入市也将补仓版块。

  姑苏区置业依然首推平江新城 选择多多交通便利

  平江新城作为姑苏区供地“主力军”，近几年内为姑苏区陆续供应多宗涉宅地块，从严格意义上来说，这些地块也位于虎丘湿地公园东、平江新城以北。自2018年浅棠平江花园项目地块上市以来，已连续出让8宗涉宅地块，分别打造有海月平江、中骏天荟、星河平江新著、璀璨平江如苑、印象平江花园、云起平江雅园等多个楼盘。天地源的进驻，让版块又添实力房企。

  此外，2021年称得上是“姑苏区热盘”的还有东原印长江，该盘位于南门商圈，紧邻人民路、南环西路及轨道交通4号线站点，与苏州市实验小学一墙之隔，地段、交通、配套优势明显。

  东原印长江

  东原印长江共规划有6栋洋房、2栋高层和1栋4层商业，地处苏州中心城区传统商圈，具体位于姑苏区人民路西、南环路北，适合预算足够、有姑苏情结的购房者。

项目日景鸟瞰图

  项目亮点

  ①地段稀缺 生活氛围浓厚 

  东原印长江地处土地稀缺的姑苏区人民路上，地段比较核心，生活氛围浓厚。

  ②与名校相邻 配套充足

  东原印长江与苏州市实验小学仅一墙之隔，所在的南门商圈配套也比较充足。

  ③适合首次改善置业需求

  东原印长江高层7号楼都是清一色的建面约110㎡户型，适合首次改善置业需求。

  ④项目性价比较高

  周边最高的二手房价格比东原印长江新房价格高，由此可知该盘是一个具较高性价比的项目。

  云起平江

  云起平江是三面环水的低密社区，容积率仅1.2，39幢5-7层洋房与4层叠墅，私密性好。该盘面向首次或二次置业改善型客户，主推中大户型产品，建面约113-147㎡。

项目日景鸟瞰图

  项目亮点

  ①品牌房企联合开发

云起平江由绿都、旭辉和正荣联合开发，绿都和旭辉负责产品的主要设计和建造，两家房企均在苏州打造有高端产品系列，拥有一定口碑。

  ②跨享两区配套

  除了与万达、苏州大学附属第一医院等姑苏区醇熟配套相对较近，云起平江与相城区繁花中心也仅1.2公里，更是可以通过轨交四号线享受相城区大悦春风里。项目旁还有邻里中心、幼儿园、轨交线等配套相继落地，未来生活相对便利。

  ③近地铁  自驾便利

  云起平江靠近轨交4号线，与在建的轨交6号线江星路站、轨交8号线的孙武纪念园站相近。经由广济北路，可驶入中环和内环，进而通达全城。北面为相城区，可经阳澄湖西路、春申湖西路至苏州高铁新城，实现城际跨越。

  ④实体样板间 127㎡户型阔景阳台

  云起平江户型面积段为98-127㎡，并在售楼处开放有实景样板间，所见即所得。其中98㎡小面积户型，总价约为320万左右，适合刚改或者改善类置业者。127㎡户型，拥有大面宽阔景阳台，舒适度高，适合置换改善或纯改善人群。

  2022年姑苏区两个版块上新品 天地源新盘加入平江新城战局

  如前所述，2022年姑苏区将有华侨城的两个新盘入市，在平江新城，只要星河平江新著还有房源可售，四盘竞争格局将被打破，因为天地源新盘也要来了。

  澜园

  项目位于姑苏区沧浪街道胥江路以南、巴里河以北，规划建设9栋9-11F洋房（约460户），全装修交付，还有室外泳池。由标准层户型可知，项目主打大面积改善四房，同时设置3个出入口。 

澜园位置图

  竞得单位：华侨城

  总价：21.63亿元

  精装限价：2000元/㎡

  楼面价：28352元/㎡

  出让面积：39945㎡

  溢价率：13.41%

  容积率：1.91

  留云轩

  项目位于姑苏区虎丘街道西园路上，规划建设8栋5-6F洋房，总户数136户。作为一个低密住宅区，采用的是大片的玻璃幕墙设计，外立面主色调是白色和灰色，一梯两户，户型4房2厅3卫为主。

留云·轩位置图

  竞得单位：华侨城

  总价：5.64亿元

  精装限价：待定

  楼面价：27778元/㎡

  出让面积：18456㎡

  溢价率：13.38%

  容积率：1.1

  天地源平江新城项目（81号地块）

  项目位于姑苏区苏锦街道广济路以西、星光路以南，根据地块规划条件，新建住宅以高层建筑为主，建筑高度≤80m，住宅层高≥3m，竣工时间为2025年2月26日前。

地块位置图

  竞得单位：天地源

  总价：18.15亿元

  精装限价：1500元/㎡

  楼面价：19263元/㎡

  出让面积：37698㎡

  溢价率：7.01%

  容积率：2.5

  2022年，平江新城仍然会是姑苏区购房者首选置业地，而华侨城两个待开新盘，也让买房人多了一份从容，因为他们想要的房子都在姑苏区楼市地图里面。