【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目,如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘,可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为中梁海伦堡滨湖云璟楼盘评测。
项目概述
中梁海伦堡滨湖云璟位于吴江区七都镇,紧邻5A级景区太湖,是一个品质改善型楼盘。
项目亮点
①两房企打造 南邻交通主干道
中梁海伦堡滨湖云璟由中梁和海伦堡地产联合打造,南侧就是七都镇交通主干道——七都大道。
②16栋住宅高低错落布局
中梁海伦堡滨湖云璟规划16栋住宅,容积率仅约为1.8,小区整体南低北高,高低错落布局设计。
③功能分区合理 无面积浪费
中梁海伦堡滨湖云璟户型功能分区规划合理,舒适空间布局,无面积浪费,利用率更高。
④完善的高速网 出行便利
中梁海伦堡滨湖云璟经S230与苏震桃公路对接,快速连接G50沪渝高速、G318国道、S13练杭高速。
适合人群
尽管中梁海伦堡滨湖云璟交通便利,但是根据正常的通勤时长,更适合当地有改善型需求购房者。
价格分析:8.5分
据苏州市区商品房销售网上管理系统显示,中梁海伦堡滨湖云璟2021年12月22日第一次取得预售证,其中246套为住宅,备案均价约12412元/㎡,总价区间94-174万/套。据当时案场海报称,项目12月24日首次开盘去化约8成。
2022年1月28日,项目拿下第二张预售证,共110套住宅,备案均价约11494元/㎡,总价区间约95-117万/套。值得一提的是,该盘住宅房源毛坯交付。
另据了解,中梁海伦堡滨湖云璟目前一期房源在售,在售均价10700元/㎡,最低单价9500元/㎡起,预计2022年3月下旬加推8号楼。
根据CRIC苏州机构统计,吴江区七都版块2022年1月一手住宅成交均价约13190元/㎡,环比下跌3.82%。目前,七都版块新房项目较少,只有中梁海伦堡滨湖云璟、达西庄园(名门华府)两个新房楼盘在售,其中老盘达西庄园均价约9500元/㎡,中梁海伦堡滨湖云璟在售价格与之相差并不多。
另据贝壳二手房数据,七都版块二手房挂牌均价约1.2万/㎡,版块二手房小区挂牌房爷也较少,全镇在贝壳平台挂牌的房源合计仅27套,南港悦府带装修房源挂牌价约13454元/㎡,毛坯房源挂牌价约9200-10191元/㎡,融创太湖御园挂牌价约12073元/㎡,而太湖边的别墅相对会贵一些,比如主推联排产品的正荣悦玺挂牌价约15014元/㎡。
测评师有话说:2021年6月2日,中梁以总价约4.78亿竞得中梁海伦堡滨湖云璟所在的地块,成交楼面价约4220元/㎡,结合周边价格可知,该盘不具备投资属性,除地缘性特征明显外,版块需求也有限,大升条件暂不成熟。
楼盘规划:9.0分
中梁海伦堡滨湖云璟占地面积约6.2万方,总建筑面积约15.6万方,容积率约1.8,规划16栋住宅,包括8栋高层、8栋小高层和少量沿街商铺,住宅总户数1065户,建筑密度约22%,绿化率约30%。
项目规划合理,整体南低北高,各栋住宅楼各自独立,错落分布,不仅保证了每一栋的私密性,还保障楼宇之间,前后左右的采光面和通风性。
小区专门打造知春、知夏、知秋、知冬四大景观横轴空间,还有布置有多重绿植,将功能与自然、生活融合在一起。更重要的是,小区景观组团也充分保证地面花园的完整性和安全性,可让业主在楼下完全放松地散步、休闲,远离汽车尾气和光污染。
之所以能够避开汽车尾气,在于小区地面停车位布置得当,如内外圈与局部高层区为常用车道及停车位。据了解,中联海伦堡滨湖云璟整个小区拥有1445个机动车位,车位配比约1:1.36,车位富足。
此外,中梁海伦堡滨湖云璟有为小区儿童专门准备的格林童梦园,配套了安全游乐设备,如秋千、跷跷板、滑滑梯、涂鸦墙等,针对成人则有户外运动空间,如摩卡会客厅、多功能阳光草坪、能量跑道、景观会客厅。
测评师有话说:中梁海伦堡滨湖云璟自带约2300㎡的商业配套,届时业主家楼下就可享受便捷休闲娱乐生活。
户型分析:9.0分
中梁海伦堡滨湖云璟定位现代美学住区,户型建面约88㎡、100㎡、115㎡、127㎡,我们以建面约100㎡、127㎡户型为例分析。
建面约100㎡户型格局方正,空间利用率高,三开间朝南,采光充足;动静分区明晰,互不干扰;南面双开间阳台,休闲与晾晒皆宜;套房式主卧,自带飘窗与独立卫浴,空间层次感强,居住舒适;北面阳台与储藏间可以改造成一个北房间,增加套内功能分区。
建面约127㎡户型,入户玄关设计,套内私密性好;户型格局方正,利于家具摆放;大面宽朝南,日照充足;餐客厅一体,且为横厅布局,空间大气通透,视野开阔;大开间阳台,可满足洗衣、晾晒、休闲等需求;L型厨房,烹饪操作空间富足;客卫干湿分离,日常使用方便;主卧套房,自带衣帽间、独立卫浴及飘窗,居住舒适度高。
交通出行:7.5分
轨道交通
中梁海伦堡滨湖云璟位于吴江区七都镇政府附近,从小范围来看,位置不错,不足之处是轨道交通还未能规划到当地,意味着未来业主地铁通勤还不可行。
尽管如此,但是在城际高铁方面,该地等同于双城铁接驳,附近规划有沪苏湖高铁盛泽站、如通苏湖城际铁路七都站。两个高铁站对项目业主无疑是一大利好消息。
公共交通
中梁海伦堡滨湖云璟约1公里范围有6个公交车站,7条公交线路,包括1条跨省公交线路。其中,七都养老服务中心公交站距离项目约683米,途经公交车有743路、7603路、7609路、苏州7606路/湖州173路;创新路口公交站距离项目约763米,途经公交车7601路。
业主通过这些公交车不仅可以前往亨通光电线缆产业园、七都农贸市场、七都镇中心小学、七都第二小学,还可以去往横扇镇、湖州南浔等地。
自驾
从自驾出行角度来看,中梁海伦堡滨湖云璟所处的七都版块,能通过S230和苏震桃公路无缝对接,快速连接G50沪渝高速、G318国道、S13练杭高速,形成一个完善的高速公路网络,有利于融入环沪经济圈。
就七都本地而言,中梁海伦堡滨湖云璟所在位置周边有七都大道、南太湖大道及亨通大道(即S230)三条主干道,自驾通勤相对便利。
周边配套:8.5分
教育配套
不说苏州主城区了,就是吴江太湖新城,业主从中梁海伦堡滨湖云璟出发到那边都需要开车行驶好一段路程,但是对于小孩教育来说,小区业主们可以比较放心,因为吴江区七都中心幼儿园、七都中心小学与七都中学均在项目约1公里范围内,接送无虞。
医疗配套
若业主或家人有个感冒发烧需要上医院打点滴,吴江区七都镇卫生院可以是一个最近的选择,该卫生院与小区之间步行路程约2.1公里。此外,位于隔壁震泽镇的吴江区第四人民医院,2012年9月评审成为“二级医院”,也能为业主的健康保航护驾。
商业配套
中梁海伦堡滨湖云璟除了自带的商业外,附近的奥玛生活购物广场距离项目仅600米左右,加上传统镇区上的商业中心——紫鑫街、望湖路、吴溇古街(在建中),配以周边成熟小区如儒林佳苑、丽都花园、太湖国际花园的人气加持,商业氛围浓厚。
公园配套
中梁海伦堡滨湖云璟往北不远就是5A级太湖景区,另有七都湿地公园、东山湿地公园,两个公园步行都可以到,从小区出发步行到七都湿地公园约2.1公里,到东山湿地公园约2.8公里,会是业主周末游玩或夏天晚饭后散步的好场所。
以上就是中梁海伦堡滨湖云璟的楼盘测评,更多项目信息敬请关注“苏州天猫好房”公众号。
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