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  【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目，如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘，可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为中梁海伦堡滨湖云璟楼盘评测。

  项目概述

  中梁海伦堡滨湖云璟位于吴江区七都镇，紧邻5A级景区太湖，是一个品质改善型楼盘。

  项目亮点

  ①两房企打造 南邻交通主干道

  中梁海伦堡滨湖云璟由中梁和海伦堡地产联合打造，南侧就是七都镇交通主干道——七都大道。

  ②16栋住宅高低错落布局

  中梁海伦堡滨湖云璟规划16栋住宅，容积率仅约为1.8，小区整体南低北高，高低错落布局设计。

  ③功能分区合理 无面积浪费

  中梁海伦堡滨湖云璟户型功能分区规划合理，舒适空间布局，无面积浪费，利用率更高。

  ④完善的高速网 出行便利

  中梁海伦堡滨湖云璟经S230与苏震桃公路对接，快速连接G50沪渝高速、G318国道、S13练杭高速。

  适合人群

  尽管中梁海伦堡滨湖云璟交通便利，但是根据正常的通勤时长，更适合当地有改善型需求购房者。

  价格分析：8.5分

  据苏州市区商品房销售网上管理系统显示，中梁海伦堡滨湖云璟2021年12月22日第一次取得预售证，其中246套为住宅，备案均价约12412元/㎡，总价区间94-174万/套。据当时案场海报称，项目12月24日首次开盘去化约8成。

  2022年1月28日，项目拿下第二张预售证，共110套住宅，备案均价约11494元/㎡，总价区间约95-117万/套。值得一提的是，该盘住宅房源毛坯交付。

  另据了解，中梁海伦堡滨湖云璟目前一期房源在售，在售均价10700元/㎡，最低单价9500元/㎡起，预计2022年3月下旬加推8号楼。

  根据CRIC苏州机构统计，吴江区七都版块2022年1月一手住宅成交均价约13190元/㎡，环比下跌3.82%。目前，七都版块新房项目较少，只有中梁海伦堡滨湖云璟、达西庄园（名门华府）两个新房楼盘在售，其中老盘达西庄园均价约9500元/㎡，中梁海伦堡滨湖云璟在售价格与之相差并不多。

  另据贝壳二手房数据，七都版块二手房挂牌均价约1.2万/㎡，版块二手房小区挂牌房爷也较少，全镇在贝壳平台挂牌的房源合计仅27套，南港悦府带装修房源挂牌价约13454元/㎡，毛坯房源挂牌价约9200-10191元/㎡，融创太湖御园挂牌价约12073元/㎡，而太湖边的别墅相对会贵一些，比如主推联排产品的正荣悦玺挂牌价约15014元/㎡。

  测评师有话说：2021年6月2日，中梁以总价约4.78亿竞得中梁海伦堡滨湖云璟所在的地块，成交楼面价约4220元/㎡，结合周边价格可知，该盘不具备投资属性，除地缘性特征明显外，版块需求也有限，大升条件暂不成熟。

  楼盘规划：9.0分

  中梁海伦堡滨湖云璟占地面积约6.2万方，总建筑面积约15.6万方，容积率约1.8，规划16栋住宅，包括8栋高层、8栋小高层和少量沿街商铺，住宅总户数1065户，建筑密度约22%，绿化率约30%。

  项目规划合理，整体南低北高，各栋住宅楼各自独立，错落分布，不仅保证了每一栋的私密性，还保障楼宇之间，前后左右的采光面和通风性。

  小区专门打造知春、知夏、知秋、知冬四大景观横轴空间，还有布置有多重绿植，将功能与自然、生活融合在一起。更重要的是，小区景观组团也充分保证地面花园的完整性和安全性，可让业主在楼下完全放松地散步、休闲，远离汽车尾气和光污染。

  之所以能够避开汽车尾气，在于小区地面停车位布置得当，如内外圈与局部高层区为常用车道及停车位。据了解，中联海伦堡滨湖云璟整个小区拥有1445个机动车位，车位配比约1:1.36，车位富足。

  此外，中梁海伦堡滨湖云璟有为小区儿童专门准备的格林童梦园，配套了安全游乐设备，如秋千、跷跷板、滑滑梯、涂鸦墙等，针对成人则有户外运动空间，如摩卡会客厅、多功能阳光草坪、能量跑道、景观会客厅。

  测评师有话说：中梁海伦堡滨湖云璟自带约2300㎡的商业配套，届时业主家楼下就可享受便捷休闲娱乐生活。

  户型分析：9.0分

  中梁海伦堡滨湖云璟定位现代美学住区，户型建面约88㎡、100㎡、115㎡、127㎡，我们以建面约100㎡、127㎡户型为例分析。

  建面约100㎡户型格局方正，空间利用率高，三开间朝南，采光充足；动静分区明晰，互不干扰；南面双开间阳台，休闲与晾晒皆宜；套房式主卧，自带飘窗与独立卫浴，空间层次感强，居住舒适；北面阳台与储藏间可以改造成一个北房间，增加套内功能分区。

  建面约127㎡户型，入户玄关设计，套内私密性好；户型格局方正，利于家具摆放；大面宽朝南，日照充足；餐客厅一体，且为横厅布局，空间大气通透，视野开阔；大开间阳台，可满足洗衣、晾晒、休闲等需求；L型厨房，烹饪操作空间富足；客卫干湿分离，日常使用方便；主卧套房，自带衣帽间、独立卫浴及飘窗，居住舒适度高。

  交通出行：7.5分

  轨道交通

  中梁海伦堡滨湖云璟位于吴江区七都镇政府附近，从小范围来看，位置不错，不足之处是轨道交通还未能规划到当地，意味着未来业主地铁通勤还不可行。

  尽管如此，但是在城际高铁方面，该地等同于双城铁接驳，附近规划有沪苏湖高铁盛泽站、如通苏湖城际铁路七都站。两个高铁站对项目业主无疑是一大利好消息。

  公共交通

  中梁海伦堡滨湖云璟约1公里范围有6个公交车站，7条公交线路，包括1条跨省公交线路。其中，七都养老服务中心公交站距离项目约683米，途经公交车有743路、7603路、7609路、苏州7606路/湖州173路；创新路口公交站距离项目约763米，途经公交车7601路。

  业主通过这些公交车不仅可以前往亨通光电线缆产业园、七都农贸市场、七都镇中心小学、七都第二小学，还可以去往横扇镇、湖州南浔等地。

  自驾

  从自驾出行角度来看，中梁海伦堡滨湖云璟所处的七都版块，能通过S230和苏震桃公路无缝对接，快速连接G50沪渝高速、G318国道、S13练杭高速，形成一个完善的高速公路网络，有利于融入环沪经济圈。

  就七都本地而言，中梁海伦堡滨湖云璟所在位置周边有七都大道、南太湖大道及亨通大道（即S230）三条主干道，自驾通勤相对便利。

  周边配套:8.5分

  教育配套

  不说苏州主城区了，就是吴江太湖新城，业主从中梁海伦堡滨湖云璟出发到那边都需要开车行驶好一段路程，但是对于小孩教育来说，小区业主们可以比较放心，因为吴江区七都中心幼儿园、七都中心小学与七都中学均在项目约1公里范围内，接送无虞。

  医疗配套

  若业主或家人有个感冒发烧需要上医院打点滴，吴江区七都镇卫生院可以是一个最近的选择，该卫生院与小区之间步行路程约2.1公里。此外，位于隔壁震泽镇的吴江区第四人民医院，2012年9月评审成为“二级医院”，也能为业主的健康保航护驾。

  商业配套

  中梁海伦堡滨湖云璟除了自带的商业外，附近的奥玛生活购物广场距离项目仅600米左右，加上传统镇区上的商业中心——紫鑫街、望湖路、吴溇古街（在建中），配以周边成熟小区如儒林佳苑、丽都花园、太湖国际花园的人气加持，商业氛围浓厚。

  公园配套

  中梁海伦堡滨湖云璟往北不远就是5A级太湖景区，另有七都湿地公园、东山湿地公园，两个公园步行都可以到，从小区出发步行到七都湿地公园约2.1公里，到东山湿地公园约2.8公里，会是业主周末游玩或夏天晚饭后散步的好场所。

  以上就是中梁海伦堡滨湖云璟的楼盘测评，更多项目信息敬请关注“苏州天猫好房”公众号。