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  【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目，如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘，可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为建发云锦湾楼盘评测。

  项目概述

  建发云锦湾位于吴江区盛泽版块，紧邻潜龙渠公园，主推高层产品，建面约115-188㎡。

  项目亮点

  ①地处吴江最富裕的镇

  建发云锦湾位于吴江区盛泽镇，后者作为吴江富裕程度最高的镇，是全球纺织贸易中心，更是中国10强镇。

  ②建发新中式住宅产品

  项目由建发开发，该房企已拥有50多项新中式建筑专利，很多建筑构件、吉祥纹样，都已经申请了专利。

  ③紧邻公园 生态资源丰富

  建发云锦湾紧邻潜龙渠公园，凭栏可眺望约62万方的潜龙渠公园，一片绿意尽收眼底，步行即可到达。

  适合人群

  建发云锦湾在售大平层产品，建面约166-188㎡，无论在面积上还是品质上都完全符合改善型购房者需求。

  价格分析：8.0分

  在2020年12月举行的苏州土拍中，建发云锦湾所在地块由建发以总价6.63亿元竞得，成交楼面价约8941元/㎡。

  2021年8月25日，建发云锦湾一次性领取预售证，入市住宅产品共计462套，备案单价区间17716-19916元/㎡，整体均价约18921元/㎡，总价区间约181.7-375.3万/套。

  根据CRIC苏州机构统计，吴江区盛泽版块2022年2月一手住宅成交均价约17735元/㎡，环比下跌3.82%。结合版块其他在售楼盘的价格情况（如盛泽红星天铂均价约15000元/㎡）和建发云锦湾自身楼面价与产品定位，可知项目均价高出版块平均水平属于正常情况。值得一提的是，版块还有一个定位改善型社区项目——盛泽星悦兰庭，预计2022年上半年开盘。

  另据贝壳二手房数据，盛泽版块二手房挂牌均价约1.3万/㎡，潜龙渠公园附近也就是建发云锦湾周边二手房挂牌均价普遍约1.6-1.7万/㎡，如碧桂园天誉、碧桂园时代城、碧桂园悦汇生活广场。而苏杭之星、橡逸湾这种紧邻盛泽实验小学与盛泽第二中学的小区，挂牌均价则要2万/㎡。

  据苏州市区商品房销售网上管理系统显示，截至2022年3月17日，建发云锦湾还有126套住宅房源待签约或正在签约中，也就是说该盘已有336套住宅完成签约，去化率约73%。

  评测师有话说：由项目楼面价与周边新房、二手房价格以及该盘明显的地缘性特征可以看出，建发云锦湾的投资属性不如其居住属性，尽管价格稍贵，但是本地居民实力雄厚，即使缺少以增值为目标的客群接盘，项目去化也一样良好。

  楼盘规划：9.0分

  建发作为打造新中式产品“专家”，在苏州打造了建发独墅湾、建发悦江南、建发泊月江南等多个项目，凭借良好品质和口碑，备受购房者认可。

  建发云锦湾作为建发在吴江区开发的第二个项目，将打造5栋23~24F的高层住宅，住宅总户数462户，体量不大，地面、地下车位合计总共922个，车位配比1:2。

  小区共有2个出入口，均位于哈密路上，内部设置有室外活动场地以及地下一层室内活动场地，在5号楼设有底层养老空间。此外，内部景观组团搭配新中式凉亭和园林，这样的一景一亭的艺术表达富含生活色彩。

  就建筑外立面而言，建发云锦湾外立面由深灰色+浅灰色涂料和浅灰色PC仿石材组成，呈现出简约现代风格。

  目前，建发独家开发与合作开发项目均可在苏州大市范围找到，在售的还有璟萃雅园、建发云锦湾、凤起和鸣雅苑。建发新区苏地2021-WG-32号地块项目入市待定，或又是一新区新中式豪宅项目。

  评测师有话说：但凡到过建发专门打造的实景园林示范区，即可拉近现实与想象的距离，实现所见即所得。由于建发云锦湾定位终极改善型社区，那么有两车的家庭占多数，车位比约1:2，充足的车位让业主出行更便利。

  户型分析：9.0分

  建发云锦湾是继建发悦江南之后，建发在吴江区的第二个作品，在项目所有462套高层住宅里共有4种户型，分别是建面约115㎡、140㎡、165㎡、188㎡户型，兼顾首次改善与终极改善客群。

  D户型建面约115㎡，3室2厅2卫，为建发云锦湾最小户型，分别位于2、5号楼中间户；户型格局方正，面宽进深比例合理；餐客厅一体，动静分区明晰，保证动线相互不干扰。

  三开间朝南，空间感十足，采光充足，视野宽敞；南向大阳台设计，“一区两用”，兼顾晾晒与休闲；主卧套房设计，南向飘窗，自带独立卫浴（装修交付配备浴缸）；此外，客卫紧邻次卧与儿童房（书房），U型厨房布局，方便日常生活。

  C户型建面约140㎡，4室2厅2卫，分别位于2、5号楼边户。户型大面宽朝南、双阳台设计、动静分区，客餐厅是横厅布局；厨房北面连通一个生活阳台，除了多一些可利用的空间外，还可以避免油烟干扰影响到客厅与餐厅。

  全屋飘窗设计，就连主卫、客卫淋浴房都有，既能保证更大的采光面积，又让室内呈现出更好的层次感。

  客卫干湿分离、入户玄关设计、方便日常生活，保证套内私密性，另将一些潜在的地方，如玄关处、各个房间墙体合理地利用起来，可以扩充更多收纳空间。

  B户型建面约165㎡，4室2厅3卫，分别位于1、3、4号楼中间户，双套房设计。

  值得一提的是，该户型没有做成五开间朝南，反而只有三开间朝南，最大特点就是南北双阳台。南北双阳台有利于空气对流，室内通风效果佳，视野宽阔，采光充足。

  评测师有话说：B户型双套房设计，不仅主卧带独立卫浴，老人房也带独立卫浴，独立双套房设计使居住舒适度大为提高。其中，主卧套房空间宽敞，独立主卫同时有浴缸与淋浴房，给主人尊贵的居住体验。

  样板房细节

  通过样板间客厅展示图可知，B户型客厅格局方正，有利于家具摆放，提高空间利用率。

  该户型建面约166㎡，最大特点就是南北双阳台，且都是超大阳台，不仅有效扩展了套内空间，还有利于空气对流。尤其疫情来袭，户型室内通风，降低感染性。

  交通出行：8.5分

  轨道交通

  盛泽镇目前仅有一条规划中的轨道交通S6线，动工时间待定，但是随着长三角一体化进程加快，沪苏湖铁路的正式开建，盛泽站是沪苏湖铁路的中间站，当地将成为未来综合交通枢纽，也是长三角城际铁路网重要枢纽之一。

  待沪苏湖铁路开通后，盛泽或长三角一小时经济圈、上海半小时生活圈，这座位于项目西北方位的盛泽站对建发云锦湾无疑是一大利好。

  此外，规划中的轨道交通S6线将会大体呈现南北走向，北起吴中区，将在独墅湖南站跟2号线延伸线交汇，之后一路向南,穿过吴江城区之后，沿着吴江南北快速干线一直通到盛泽镇。可以预见，随着苏州轨道交通网的密集排布，未来建发云锦湾业主也有机会搭乘地铁通勤。

  公共交通

  建发云锦湾周边约1公里范围共有10个公交车站，其中距离在约300米以内的公交车站有4个，分别为广州路舜湖西路站、盛泽行政服务中心东站、盛泽行政服务中心中站、金融商务中心站，最近的广州路舜湖西路站与小区相距约60米，途经的公交车有747路、765路、771路、772路、773路等线路，可方便业主前往盛泽医院、东城商业广场、镜湖公园、桃源镇。

  自驾

  建发云锦湾位于盛泽镇舜湖西路与广州路交汇处，自驾业主沿着舜湖西路往西可挂入松桃专线，往北可到沪渝高速、苏震桃公路，快速前往上海、苏州主城区或湖州，亦可沿着舜湖东路往东行驶约7.9公里抵达盛泽互通，经由常台高速前往苏州城区或嘉兴、宁波等地。小区往西约500米是南北走向的绸都大道，也是当地的城市主干道之一，往北可衔接吴江区的主干道——江城大道，可以较为快速抵达吴江太湖新城。

  另外，继东环南延之后，江陵路快速路也已开工建设（预计2023年通车），将与同津大道，云龙西路，苏州湾大道一起，组成吴江快速的“内环”，直达吴江各个版块。未来去往园区又多了一条便捷通道。

  评测师有话说：由于轨道交通S6线尚在规划中，因此地铁通勤暂且不提，何况买得起建发云锦湾的业主都是有一定经济实力的，加之小区车位配比1:2，意味着自驾是业主们最主要的出行方式。 

  周边配套:9.0分

  教育配套

  建发云锦湾与建设中的新城实验小学、幼儿园相距不远，这一带聚集了版块内优质教育资源，孩子上下学方便，家长接送更省心。

  在项目往东北方向约2.2公里处有盛泽第二中学、盛泽实验小学，往南约1公里范围是盛泽实验初级中学，即使新建学校不能及时投入使用，家长也不必担心孩子上下学路途远。

  医疗配套

  在医疗配套方面，距离建发云锦湾最近的当属盛泽医院，步行约1.8公里即可到达，此外，往北驱车约8.6公里路程亦可到吴江区中医医院就医，均能为业主的健康保航护驾。

  值得一提的是，盛泽医院又名“江苏省人民医院盛泽分院、南京医科大学附属江苏盛泽医院”，是一所集医疗、教学、科研、预防、康复于一体的三级新型综合性公立医院。2021年12月，该院启动综合楼项目建设，建成后，医院占地面积11.67万平方米，建筑面积达12.02万平方米，床位数达到1010张。

  商业配套

  建发云锦湾所在地块位于盛泽镇万丽酒店东侧，占地范围具体为：东至澜溪二路，南至舜湖西路，北至哈密路，西至盛虹万丽酒店。根据规划，小区自带约1万方风情商业街，方便业主日常生活。

  建发云锦湾所在的潜龙渠公园属于盛泽高端居住区，不仅生态环境十分优越，也拥有完善配套，诸如国际会展中心、凤凰荟购物中心、万丽酒店、财富中心购物公园、东方商业广场、义百利购物中心等配套，未来日常购物与休闲生活皆便利。

  公园配套

  建发云锦湾紧邻潜龙渠公园，凭栏可眺望约62万方的潜龙渠公园，一片绿意尽收眼底，适逢春天来临，全家步行前往到此（约150米路程），同享这美好景色，享受阳光、风景和新鲜空气，不失为一种排遣劳累、防守身心的好方式。

  喜欢自驾的业主看厌了家门口的公园风景，也可以沿着舜湖东路往东行驶约8公里，即可到镜湖公园游玩或野餐。此外，项目周边还有盛泽运河公园（约1.2公里）、舜湖公园（约3.6公里）可供选择。

  评测师有话说：尽管盛泽是相对偏远的乡镇版块，但它跻身江苏十大强镇，是一个非常富裕的镇，各项配套发展成熟，繁华程度并不逊于主城区，因此当地市场潜力巨大，加上建发品牌与品质助力，项目去化好也是情理之中。 

  以上就是建发云锦湾的楼盘测评，更多项目信息敬请关注“苏州天猫好房”公众号。