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  【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目，如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘，可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为新天地熙照华庭楼盘评测。

  项目概述

  新天地熙照华庭位于汾湖高新区，是新天地集团苏州首个纯住宅项目，产品建面约88-129㎡。

  项目亮点

  ①区位优势明显 环境宜居

  项目位于长三角一体化先行区——汾湖，距苏州南站（在建）约7公里，且当地拥有得天独厚的自然宜居环境。

  ②最小户型建面约88㎡

  新天地熙照华庭最小户型建面约88㎡，最大亦不过129㎡，总价相对会较低,对于刚需家庭比较友好。

  ③家门口公园与学校资源丰富

  小区拥有上佳的生态环境，如洋砂荡滨水公园、芦墟大渠荡生态公园等，家门口即可完成9年义务教育。

  适合人群

  新天地熙照云庭总价157-269万/套，适合汾湖及可用上海公积金买房的刚需、刚改人群。

  价格分析：8.5分

  2021年5月28日，新天地熙照华庭首批次住宅领取预售证，备案单价区间17830-20820元/平米，整体均价约19329元/平米，总价区间约157-269万/套，无疑能够满足刚需群体的真实买房需求。

  据克而瑞苏州机构数据显示，汾湖高新区2022年2月新房住宅成交均价约19378元/㎡，由此可见，新天地熙照华庭价格与版块均价相持平。目前，汾湖高新区除了新天地熙照华庭外，在售、待售新房项目还有保利湖畔云上、金地湖城风华、实地花鹤翎、光明光樾华庭、国风云樾花园、嘉乐城A5地块、春风湖滨，价格区间约19000-20500元/㎡。其中，国风云樾花园、光明光樾华庭已经属于尾盘在售阶段，嘉乐城A5地块、春风湖滨均为纯新盘，开盘时间待定。

  另据贝壳二手房数据，汾湖高新区二手房挂牌均价约1.7万/㎡，而新天地熙照华庭周边二手房小区挂牌价约1.6-2.5万/㎡，其中次新房小区挂牌均价都超过2万/㎡，如观澜天境花园约2.1万/㎡、上湖名著约2.2万/㎡，湖悦天境花园约2.2万/㎡，合景云溪四季庭约2.5万/㎡。相较之下，新天地熙照华庭价格更具优势。

  据苏州市区商品房销售网上管理系统显示，自首批次336套住宅取证以来，时隔将近10个月，新天地熙照华庭一直无新批次住宅获预售证。

  截至目前，新天地熙照华庭未签约（或签约进行中）的住宅房源还有298套，也就是说该盘完成签约的住宅仅38套，去化率约11%。

  评测师有话说：由于版块的特殊性（长三角一体化示范区），新天地熙照华庭具有一定的保值性，但是就增值性来说，结合版块同质化竞争激烈、项目去化缓慢等现象，不能百分百确定，具体还是要看未来的区域发展和各项规划落地情况。

  楼盘规划：8.5分

  新天地熙照华庭作为新天地集团进驻苏州打造的首个作品，占地面积约4.49万㎡，总建筑面积约11.5万㎡，住宅计容面积约7.9万㎡，容积率约1.8，绿化率约36.59%，建筑密度19.89%，车位比1:1.3（目前汾湖高新区车位比最高的楼盘），车位共1051个。

  小区规划13栋9-18F住宅，具体包括1栋9F洋房、8栋11F洋房、2栋17F高层、2栋18F高层，总户数809户，主力户型建面约88-129㎡。

  由上可知，新天地熙照华庭是一个典型的高低搭配小区，外立面是深色涂料和浅色涂料搭配，加上比较大的玻璃幕墙，通过简单的框架及横向、竖向线条的拉通，将建筑立面都市风格体现出来，现代时尚，整体干净简洁。

  内部景观以“林、水、万象”为主题，打造自然、乐活、智慧为一体的现代社区，业主回家还需要通过星级大堂，尊贵大气。

  结合汾湖优质的生态环境，新天地熙照华庭园林景观别出心裁，可细分为“归家乐荟、康养心荟、交友集荟、沐阳雅荟、书香悦荟、鱼跃趣荟”6大景观组团，给业主提供了12小时泛社区共享生活环。

  评测师有话说：随着长三角一体化战略的发展，产业的落地投产，更多的高端人才会被引入当地，会给汾湖楼市带来一定的购买力，但是新天地熙照华庭主推户型建面约88-129㎡，或不能满足高端人才置业需求。

  户型分析：8.5分

  如前所述，新天地熙照华庭共有6种户型，建筑面积约88㎡、98㎡、108㎡、129㎡，覆盖面比较广。

  A户型为高层中间户户型，建面约88㎡，三室两厅两卫，小三房设计，套内格局较为方正，多飘窗设计，不仅能够扩展实际使用面积，增加使用率，还能提升空间层次感；三开间朝南，采光良好；双明卫设计，日常使用方便；主卧还上了套房设计，自带独立卫浴与衣帽间，空间不大，却功能满满。

  评测师有话说：A户型可以用“麻雀虽小五脏俱全”来形容，然而满足居住功能的同时，不能兼顾私密性，因为入户无玄关，客人一进门就对整个室内一览无遗。

  F户型作为新天地熙照华庭最大户型，格局方正，大面宽朝南，采光充足；入户玄关设计，私密性好，收纳空间富足；餐客一体，双联阳台，多飘窗设计，视野开阔；主卧套房，独立卫浴与衣帽间俱全。入户玄关处、功能房等多处打造收纳空间。

  评测师有话说：一般而言，高层公摊面积是25%，洋房公摊面积相对较小，使用率可达87%左右，所以F户型套内面积约112㎡，相当于建面约150㎡高层，但是房源较少（仅一栋楼），生活圈层、邻里氛围均会受影响。

  交通出行：8.5分

  轨道交通

  汾湖在地理位置上靠近上海青浦，承接了不少上海的外溢需求。随着长三角一体化规划，苏州高铁南站落地汾湖及汾湖科技园和虹桥自贸区的落成，苏州轨交10号线规划与上海地铁17号线联通，预计未来与上海连接将更加密切。

  其中，已出规划的苏州轨交10号线与上海地铁17号线交汇于苏州南站，苏州南站与新天地熙照华庭相距约7公里，建成通车后，汾湖市民前往长三角主要城市更便捷。

  公共交通

  新天地熙照华庭周边约1公里范围有汾湖实验中学公交站、江苏路城司路北公交站等10个站点，途经公交线路共计8条，分别为7318路、7319路、7308路、7307路等线路，可到达吴江区其他版块。其中，汾湖实验中学公交站、江苏路城司路北公交站与小区之间的实际距离约200米，方便程度可见一斑。

  自驾

  自驾出行方面，新天地熙照华庭拥有一横两纵的高速网络。一横为项目北侧G50高速，出入口在距离小区约1.6公里处。两纵为常台高速与常嘉高速，可直接通往上海、苏州、湖州三地城区。

  如果从苏州园区东环路附近出发，自驾业主可以由常台高速转沪渝高速，汾湖出口下即达汾湖高新区主城区，全程用时比想象中节省很多。

  汾湖高新区车道普遍宽敞开阔，如新天地熙照华庭与汾湖实验初中之间的主干道规划了双向8车道（详见上图），道路两边绿树葱葱郁郁，而且从路况来看，完全不担心堵车。

  评测师有话说：总之，新天地熙照华庭受益与汾湖高新区完善的交通体系，“一轨两铁三块速”为经济的交融提供了有力的支撑，也让项目的保值或增值提供一定的保障，未来增值潜力和房价空间或有机会对标上海青浦房价。

  周边配套:8.5分

  教育配套

  新天地熙照华庭一路之隔拥有汾湖实验幼儿园、上海世外教育附属汾湖实验小学、汾湖实验初级中学校等教育资源。其中，汾湖实验初级中学校于2011年建成投入使用，占地约17万㎡，总建筑面积约20万㎡，2020年获得“苏州金牌学校”称号。  

  除此之外，小区周边也有多所私立学校，比如中加枫华国际学校、华锐海归等，满足了部分业主潜在的教育需求。

  医疗配套

  新天地熙照华庭距离最近的医疗机构当属吴江第五人民医院（二级甲等），从小区出发到这家医院约3公里。

  2020年6月苏州吴江区卫生健康委员会、复旦大学附属儿科医院、汾湖高新技术产业开发区管委会签订三方合作协议，每周六、日有上海专家到吴江第五人民医院坐诊，新天地熙照华庭业主的健康有了可靠保障。

  商业配套

  新天地熙照华庭周边有肯德基、麦当劳、星巴克咖啡、上海国际影城、嘉乐城商业综合体、临沪东路商圈及慕森国际广场，包含购物、餐饮、娱乐、休闲等业态。

  此外，华润万家购物中心与新天地熙照华庭相距约1.4公里，晚饭后散步前往购买日常生活所需也未尝不可。

  公园配套

  新天地熙照华庭所在的汾湖，自身生态资源丰富，3公里范围内拥有洋砂荡公园、芦墟大渠荡生态公园、三白荡环湖生态公园三个公园，环境优美，生活在此，内心的诗情画意也有了宣泄的场所。

  此外，汾湖周边还有丰富多样的旅游资源，从小区出发到周庄古镇、西塘古镇、黎里古镇、同里古镇都不远，尤其是黎里古镇与同里古镇，自驾行程约18-29公里。

  评测师有话说：就配套而言，新天地熙照华庭的教育资源颇具看点，如汾湖实验初中、上海世外教育集团汾湖实验小学、汾湖实验幼儿园与小区仅一路之隔，相当于家门口的学校，且教学质量在吴江区属于上乘。

  以上就是新天地熙照华庭的楼盘测评，更多项目信息敬请关注“苏州天猫好房”公众号。