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  【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目，如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘，可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为紫锦墅院楼盘评测。

  项目概述

  紫锦墅院是位于盛泽湖畔的新中式住区，主推别墅与多层洋房产品，容积率仅约1.05。

  项目亮点

  ①新中式住区

  紫锦墅院主力产品为建面约125㎡、140㎡低密平墅，定位“新中式住区”，规划户数460户。

  ②交通路网发达

  紫锦墅院所在的北双湖版块，G514正式开通，还有轨道交通2号线延伸线规划利好，交通路网发达。

  ③生态宜居 未来配套较齐全

  紫锦墅院周边有盛泽湖、月季公园的生态景观旅游资源，环境宜人，还有规划中的沈公堤、五星级酒店配套。

  ④小区自带高端会所

  紫锦墅院自带约1800㎡的高端会所，内置健身房.咖啡厅、餐厅、儿童乐园等。

  适合人群

  紫锦墅院所推房源以大户型为主，尽管尚未开盘，但是成本决定了价格，因此比较适合改善型购房客群。

  价格分析：8.0分

  紫锦墅院所在地块原为苏地2017-WG-31号地块，于2017年10月19日苏州土拍上经过12轮报价，最终被南京紫光科技园发展有限公司12.04亿元摘得，成交楼面价约15689元/㎡，溢价率约23%。

  该地块所在位置为相城区阳澄湖镇所管辖，据CRIC苏州机构统计，相城区阳澄湖版块2022年2月一手住宅成交均价约18402元/㎡，环比略有下跌。版块其他在售楼盘的价格都在15000元/㎡以上，如金科浅棠水岸约15000元/㎡、东原月印万川均价约18000元/㎡、鲁能泰山9号（枕湖雅苑）总价630-650万/套。

  值得一提的是，鲁能泰山9号（枕湖雅苑）与东原月印万川在售产品和苏州紫锦墅院大致相同，都是以洋房、别墅为主。在楼面价方面，东原月印万川楼面价约8866元/㎡，鲁能泰山9号（枕湖雅苑）楼面价约13687元/㎡（含地下室的联排别墅备案均价约22856元/㎡，总价区间489万-1245万/套），均低于紫锦墅院楼面价（15689元/㎡），预计后者首次开盘价格至少22000元/㎡起。

  另据贝壳二手房数据，阳澄湖版块二手房挂牌均价约1.7万/㎡，然而盛泽湖北岸的纯低密度小区二手房挂牌均价都高于2.5万/㎡，如一湾湖墅约3万/㎡、燕回江南院约2.6万/㎡。

  需要注意的是，两个小区的挂牌房源均突破两位数，其中燕回江南院更是多达66套。究竟是什么原因导致附近二手房别墅挂牌量如此大，又是否由于挂高价导致成交难度大，这些问题都有待验证。

  评测师有话说：相较于旭辉铂悦湖前（楼面价11425元/㎡）、龙湖45号地块（13000元/㎡），紫锦墅院楼面价同样高出不少，且与前面两个项目产品同质化，在直接的正面竞争中处于不利地位。

  楼盘规划：9.0分

  紫锦墅院占地面积73094㎡，建筑面积124782.82㎡，容积率约1.05，规划建设88栋别墅或洋房，总户数458户，绿化率约37%。

  紫锦墅院定位“新中式住区”，建筑立面将中式风格与现代的材质、设计理念合为一体，通过简洁大气的材质以及流畅的线条和对称式空间布局，全石材干挂立面，坊巷空间设计（三环一轴四坊十二巷）。

  紫锦墅院所推产品除了洋房，还有别墅，包括独栋、双拼和叠墅，地面最高6层。

  由鸟瞰图可知，紫锦墅院小区正南面为盛泽湖，一线临湖为双拼，后排为叠墅或洋房，中间部分为独栋。小区自带约1800㎡的高端会所，内置健身房.咖啡厅、餐厅、儿童乐园等，配置龙湖物业“5星到家”等服务。

  根据规划要求，紫锦墅院需要落实海绵城市建设相关要求，地块内住宅建筑预制装配式建筑面积、成品住房面积比例应达100%，且预制装配式建筑至少按"三板"要求建设。

  项目售楼处已经建成，周边的道路、停车位、绿化等设施也基本完备。

  紫锦墅院车位比1:1.2，该盘按行政区划是属于阳澄湖镇，交通路网发达，自驾出行更加便利，因此车位需求量大。根据规划，项目容积率约1.05，只能打造别墅与多层洋房产品，建筑密度低，居住舒适度较高，同时由于项目容积率较低，那么小区的公共绿地就相应较多，景观组团也随之增加，提高绿化率至37%。

  评测师有话说：就盛泽湖一圈而言，紫锦墅院并非唯一的低密度住区，所以坊巷空间设计算是该盘的出彩之处，或能吸引一部分舍得花钱的客户，但是对于多数人来说，买房也都会货比三家，且价格是决定性因素。

  户型分析：8.5分

  如前所述，紫锦墅院规划产品有别墅与洋房，其中洋房户型建面约125-140㎡，以140㎡户型为例分析。

  该户型大面宽朝南，采光充足，套内格局方正通透，视野开阔；入户玄关设计，私密性与收纳空间兼顾。

  餐客一体，且客厅开间约7米，横厅设计，多功能空间可作为开放式书房使用；南面超大景观阳台，休闲、晾晒皆宜。

  套房式主卧，自带独立卫浴+衣帽间，配以大飘窗，居住舒适度高。

  厨房U型布局，紧邻餐厅，拿洗切炒，功能齐全，实用又美观。

  评测师有话说：紫锦墅院所在地块系南京紫光科技园发展有限公司2017年拿下的高价地，楼面价约15689元/㎡，溢价率约23%，至今仍是版块天花板，现房销售，产品也基本为大户型，因此总价相应较高，客户购房成本也随之增加。

  交通出行：8.0分

  轨道交通

  据2021年6月23日寒山闻钟用户咨询信息显示，苏州市自然资源和规划局将结合客流需求情况，阳澄湖镇区域轨道交通规划正在编制中，尚未形成成果，也就是短期内暂不能实现地铁通勤，自驾会是较为方便的出行方式。

  真要乘坐地铁，只能到邻近的渭塘镇2号线北延线的几个站点换乘，比如朗力福路站、渭中路站、珍珠路站、爱格豪路站。

  公共交通

  紫锦墅院周边约1公里范围有5个公交站，途经公交车有861路、84路、861路、867路，其中最近的紫薇园南公交站与小区相距仅约87米，途经公交车也只有861路，业主去其他公交站都有约1公里的路程，有些舍近求远了。另据了解，业主搭乘861路可前往阳澄湖集贸市场、渭塘珍珠湖公园。

  自驾

  前面已经说过，业主去单位上班或外出游玩，自驾会是较为方便的出行方式。在紫锦墅院周边有湘洲路、顺贤路、聚金路、凤阳路与湘太路等市政道路，还有G524、苏台高速、常台高速。

  业主因工作需要，自驾前往相城区元和中心、园区、姑苏区，一般都可以选择经过高铁新城立交（车程约10.5公里）、澄阳立交（车程约17.2公里），进入中环快速路去往全市各区。若是去园区青剑湖，自驾业主可以在高铁新城立交往东行驶，进入阳澄西湖隧道，除了隧道之后即到园区星湖街，全程约19.7公里。

  如果需要去外地市，业主自驾可选择阳澄湖互通（车程约3.7公里）、渭塘互通（车程约12公里）上下两大高速路。

  评测师有话说：对于不自驾的购房者来说，交通路网发达，不过聊胜于无，多数人还是期待阳澄湖、盛泽湖一带的轨道交通路线可以早点进入苏州轨道交通近期规划。 

  周边配套:7.5分

  教育配套

  紫锦墅院周边配套相对完善，宜居属性高。在这里居住，孩子上学可选的学校选择较少，公立学校只有三所，分别为阳澄湖中学、湘城小学、湘城幼儿园。

  其中，湘城小学、湘城幼儿园距离小区约2.2公里路程，阳澄湖中学更是在3.9公里远的湘园路上。

  私立学校方面，紫锦墅院周边有新加坡伊顿国际幼儿学校(苏州相城校区)、诺德安达国际幼儿园。小区到新加坡伊顿国际幼儿学校(苏州相城校区)大约4.6公里的距离，学校位于渭塘镇钻石路上。诺德安达国际幼儿园也在渭塘镇钻石路附近，与小区相距约4.9公里远，开车接送并不是个问题。

  医疗配套

  正因为紫锦墅院位于生态环境好的盛泽湖边，所以小区离街镇中心较远，到学校、医院的路程都要按公里计算。业主有个身体不适，需要上医院检查，最近的相城区阳澄湖人民医院也有约3公里的路程。而位于渭塘镇的相城区第三人民医院，自驾前往也要行驶约5.9公里。

  相城区最好的相城人民医院、苏州市最好的苏州大学附属第一医院(总院)则更是要行驶约18-22公里。

  商业配套

  商业方面，紫锦墅院附近有湘洲商业街、阳澄湖城中路老街，步行路程最多约2公里，规划中的沈公堤商业街、五希尔顿酒店、邻里中心商业综合体近在家门口。此外，项目距离渭塘商业城、东方时代商业广场直线距离约5公里。

  对于自驾的业主来说，肯定去周边街镇、高铁新城会更频繁些，自驾到附近渭塘镇的钻石邻里生活广场约4.9公里，到太平街道的太平邻里中心约7.9公里；如果业主要一站式购物休闲消费体验，自驾到苏州高铁新城圆融广场约13.3公里，高铁新城吾悦广场约15公里。

  公园配套

  紫锦墅院湖岸线长，生态环境、自然景观都十分优越，小区内部与公园无异，然而再美的风景看久了也会厌烦，需要去别处换个地方继续欣赏，附近的公园如阳澄湖镇市民运动公园、珍珠湖公园、盛泽湖月季园，自然成为周末假期的好去处。

  值得一提的是，建成后的盛泽湖沈公堤将与其他景点一道，共同组成“盛泽湖十二景”，这些景点将会成为业主们晚饭后散步的好去处。

  评测师有话说：紫锦墅院三面环水、背靠湿地公园，周边小区住宅或地块规划产品大多以别墅或多层洋房为主，天际线错落有致，尤其是 “禁墅令”下别墅愈发稀缺，即使总价高，该盘也不失为很好的改善选择，何时入市仍有待通知。

   以上就是紫锦墅院的楼盘测评，更多项目信息敬请关注“苏州天猫好房”公众号。