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  【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目，如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘，可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为吴江凯旋生活广场楼盘评测。

  项目概述

  吴江凯旋生活广场位于吴江太湖新城，由恒泰与长三角公司、朗诗地产联合开发，系吴江区首个TOD综合体。

  项目亮点

  ①吴江首个TOD综合体

  吴江凯旋生活广场集城市交通枢纽、商业、配套、住宅等业态于一体，系吴江区首个TOD综合体。

  ②自由方舟科技住宅

  吴江凯旋生活广场之恒泰朗诗熙华府组团是由恒泰与长三角公司、朗诗地产联合打造的自由方舟科技住宅。

  ③自带建面约4.5万方商业

  吴江凯旋生活广场自带建面约4.5万方商业，项目往北约1公里范围内，集聚了吾悦广场等三大商业综合体。

  ④交通路网发达 地铁上盖

  项目位于轨道交通4号线松陵大道站上面，周边有东太湖大道、苏州湾大道连接友新高架，交通路网发达。

  适合人群

  吴江凯旋生活广场由于地段好、配套全的缘故，适合一心想置业吴江太湖新城的改善型购房者。

  价格分析：9.0分

  据CRIC苏州机构数据，目前吴江太湖新城的新房均价约26304元/㎡（2022年2月最新版块价格），是目前吴江区新房均价最高的版块。

  就购房者而言，版块新房吸引到的多为吴江本地的购房者，尤其是一些本地的高端改善购房群体，通过2021年吴江区商品住宅销量排行榜可加以证明。2021年度吴江区商品住宅销售金额前十楼盘有4个来自吴江太湖新城，分别为江南映月花园、琥珀半岛、绿地樾丽云庭、苏州湾藏璟，其中江南映月花园成交19.59亿元，位居第三名。需要说明的是，目前绿地樾丽云庭、苏州湾藏璟均已售完，江南映月花园、琥珀半岛也仅剩少量房源。

  自2022年1月以来，吴江太湖新城又有城投地产朗诗乐府（均价约27857元/㎡）、悦湖东方（均价约25528元/㎡）两个新盘首次入市，新增可售住宅1020套，其中悦湖东方所有792套住宅一次性领取预售证，城投地产朗诗乐府还有513套房源待领预售。

  吴江凯旋生活广场位于轨道交通4号线松陵大道站上，其住宅组团——恒泰朗诗熙华府预计2022年4月首次开盘，放风价2.5万/㎡。据悉，该盘规划住宅仅517套房源，补仓版块也改变不了“僧多粥少”的局面。

  另据贝壳二手房数据，吴江太湖新城版块二手房住宅挂牌均价约2.3万/㎡，而在松陵大道附近的二手房价格相对较高，如华润凯旋门挂牌均价约2.4万/㎡，苏州湾天铂挂牌均价约2.8万/㎡，半岛印象花园挂牌均价约2.7万/㎡，绿地萃雅苑挂牌均价约3.1万/㎡，中南紫云集挂牌均价约2.7万/㎡。相较而言，坐落于地铁站上的吴江凯旋广场放风价2.5万/㎡若属实，那么也算性价比高。

  评测师有话说：吴江凯旋生活广场住宅“僧多粥少”，据案场海报称，作为版块流量红盘，2022年3月一个周末(3.12-3.13)两天到访客户就超500组，全因该盘地段、配套均属上乘，叠加价格优势突出，未来保值性好。

  楼盘规划：8.5分

  吴江凯旋生活广场位于吴江松陵大道与东太湖大道交汇处，其住宅组团恒泰朗诗熙华府，由恒泰和朗诗联合打造的自由方舟科技住宅，规划建设4栋高层产品（23-29层），共计517套房源，绿化率约30%。

  恒泰朗诗熙华府总共有600多个车位，车位比超1:1，且吴江凯旋生活广场商业中心的地下负三层全是车位，停车完全没问题。

  恒泰朗诗熙华府搭载了由朗诗自主研发的全新一代智控科技系统——自由方舟，拥有超100项专利设计，也就是说吴江凯旋生活广场的住宅将集科技感、舒服、健康于一体。具体表现在以下方面。

  室温分户调节，每个房间都能拥有专属温度；新风系统也可以多档调节，一年四季空气清新；除湿加湿，室内空气湿度常年保持最舒服的状态；智能调控，APP超远程操控，实现预约，在回家之前提前营造健康的室内环境；分户计费，用能自由，不用担心费用问题。

  在景观的打造方面，吴江凯旋生活广场（恒泰朗诗熙华府）内部规划有一轴一庭五园，现代风格与苏式元素兼有。此外，小区在架空层配备了健身空间、儿童乐园、会客区等空间，打造全龄社区泛会所，确保业主们运动需求、健身需求以及休闲需求。

  值得一提的是，因为项目带有交通枢纽的城市功能，因此住宅区的外围还打造了密林作为隔音林，有效的减少外界车辆产生的噪音干扰。

  上面所说的自带商业中心建面约4.5万㎡，包括餐饮、时尚、亲子、教育等品牌商家，且地下直通轨道交通4号线地铁站以及公交首末站，同时和住宅组团恒泰朗诗熙华府打通，业主在家门口就可以享受到一站式购物体验。

  此外，吴江凯旋生活广场建筑面积约258000㎡，商业包括在内，为了提高便利度，牺牲部分景观绿化公共区域，降低些许舒适性；高层住宅为主，符合吴江太湖新城版块商务中心区建筑群的整体风格，城市界面更协调；绿化率约30%，在商业综合体扎堆的地段，加之自带商业配套，能有如此绿化率已属难得。

  评测师有话说：对于广大普通购房者而言，朗诗科技住宅是一个特殊的存在，按照以往产品来说，吴江凯旋生活广场业主除了物业费，还需缴交提供能量的系统费用，买得起归买得起，但是入住后的费用也是很大的一项开支。

  户型分析：8.0分

  吴江凯旋生活广场（恒泰朗诗熙华府）共有五种户型，分别为建面约104㎡、124㎡、143㎡、152㎡、154㎡！包括建面约152㎡、154㎡在内的四个户型为三居室设计，仅建面约143㎡是四居室房设计，同时也只有建面约143㎡户型是1梯2户，其他户型都是2梯4户。下面先以项目最小建面约104㎡的流光户型为例进行分析。

  流光户型建面约104㎡，3室2厅2卫，套内三开间朝南，采光充足；餐客厅一体，动静分区明晰，互不干扰；入户门紧邻厨房，便于外出购物归来放置物品，同时L型厨房操作空间较充足，满足主人烹饪技艺施展所需；双卧朝南且带飘窗，兼顾空间层次感与日照；主卧套房设计，自带独立卫浴与衣帽间，居住舒适，私密性佳。

  云光户型建面约154㎡，是项目最大户型，套内3室2厅2卫格局，大三房设计。

  户型大面宽朝南，采光充足；餐客厅一体，空间阔绰，应付家庭聚会绰绰有余；客厅大横厅布局，多功能空间可用作开放式书房；朝南双卧均带飘窗，其中主卧带独立卫浴与衣帽间，兼顾舒适度与私密性；入户门邻近厨房，购物归来放置物品方便，厨房U型设计，烹饪操作所需空间足够。

  澄光户型建面约143㎡，是项目唯一四居室户型，套内4室2厅2卫格局。

  户型三开间朝南，室内采光良好；餐客厨一体，且南连景光阳台，空间通透；U型厨房设计，布局合理，操作空间富足；双卧朝南且带飘窗，兼顾了室内空间层次感与日照，其中主卧带独立卫浴，居住舒适度高；由于户型为边户，因此朝北的书房与儿童房均有窗户，保证室内光线充足。

  评测师有话说：就整体格局来看，项目仅有的四居室户型并不方正，影响空间利用率。当然，因为所推产品为朗诗科技住宅，自带空气新风系统、湿度与温度皆可控，无需追求通透性，只是视觉上有阻隔，空间不够宽敞开阔。

  交通出行：9.0分

  轨道交通

  吴江凯旋生活广场占据吴江太湖新城中心地段，位于轨道交通4号线松陵大道站西北方位，业主无需走小区地面和马路，再绕道到达地铁出入口，因为小区地下直通地铁站。

  就目前而言，除了吴江凯旋生活广场、城投地产朗诗乐府之外，吴江太湖新城多数在售楼盘与轨道交通4号线地铁站都有一段距离，这意味着吴江凯旋生活广场的不自驾的业主们不必通过公交接驳地铁站出行，直接地铁通勤，最多换乘3次就能到达全市各区。

  另据此前公示信息，吴江凯旋生活广场附近还有轨道交通10号线（规划中），还将与上海17号线（规划中）接轨，有业主要出差去上海的话，不用换乘到高铁站，乘坐地铁就可以直达目的地了。

  公共交通

  如前所述，吴江凯旋生活广场由株式会社日建设计（日本）设计，是吴江首个现代化城市综合性交通枢纽项目（TOD），不仅集邻里中心、配套商业、住宅、地铁于一体，更是集合了城市公交、城镇班线、出租车等出行方式，让业主在家门口就能享受四通八达的多维交通路网带来的便利。

  目前，吴江凯旋生活广场周边约1公里内有10个公交站，其中4号线松陵大道站东（721路/748路/吴江震泽专线）、4号线松陵大道站（715路/748路/吴江七都专线/吴江桃源专线）在项目建成后合并。

  自驾

  对于出行基本自驾的业主而言，吴江凯旋生活广场可说是相当便利，因为项目周边都是市政主干道，如东太湖大道、松陵大道、开平路，进入东太湖大道（或开平路）往西行驶约2公里，即可经由苏州湾大道连接苏震桃高架路，往北可直达太湖苏州湾大桥。

  通过该大桥，业主即可到达友新快速路，继续前行可分别选择吴中大道快速路、南环快速路、西环快速路去往各区；亦可经过太湖苏州湾大桥驶入江陵西路，通过江陵西路上东环南延，再由东环南延前往园区或其他区域。

  评测师有话说：吴江凯旋生活广场，交通枢纽旁边建住宅楼，还带4.5万方商业，客流量的影响暂且不论，就来往的公交车流来说，即便外围隔音林、窗户采用双层隔音玻璃可以阻挡车辆产生的噪音，俯瞰楼下如此密集的车辆，视觉感官体验不佳。

  周边配套:9.0分

  教育配套

  经过十余年的发展，随着规划，各种利好的兑现.....如今的吴江太湖新城，商业都已经相继入驻了，与日常生活紧密相关的商服、医院、教育等生活配套都已经到位，因此版块生活上会比较便利，相对更舒服一些。特别是家长们非常关心的教育配套，也在逐渐增多，比如南师大吴江实验幼儿园/小学、水秀小学……为版块不断带来利好。

  就吴江凯旋生活广场周边而言，项目周边3公里范围有吴江实验小学（太湖校区）、东太湖实验小学（步行约1.7公里）、苏州湾实验小学（步行约1.8公里）、苏州湾实验初级中学（步行约2.9公里）、吴江中学（约2.4公里）。吴江实验小学（太湖校区）、吴江实验小学附属幼儿园与小区相距路程仅约900米，方便家长们接送，孩子上下学不是问题。

  医疗配套

  苏州市第九人民医院坐落于吴江太湖新城，是苏州南部集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的三级乙等综合医院，占地235亩，建筑面积30.3万平方米，设计床位2200张，停车位3000个，实际开放床位1547张，可为周边小区业主提供健康保障。

  业主从吴江凯旋生活广场出发，沿着松陵大道往南步行约1.8公里即可到达苏州市第九人民医院，相隔大约三个红绿灯的距离。

  商业配套

  除了自带商业中心外，吴江凯旋生活广场还近邻华润万象汇（步行约760米），此外，周边约3公里范围还汇集了吾悦生活广场（约900米）、爱琴海购物公园（约1.1公里）、砂之船奥特莱斯（约3公里）等大型购物中心，在家门口就能购物消费、满足生活所需，同时也能为业主带来不同风格的时尚生活体验。

  公园配套

  吴江太湖新城地标性建筑、星级酒店多，商业繁华，同时文化休闲配套也一应俱全。苏州湾文化中心、苏州湾体育中心、苏州湾大剧院等地标建筑……周末陪家人去逛逛，充分感受吴江浓郁的文化氛围。东太湖生态园、阅湖台也是业主们茶余饭后、节假日休闲的好去处。

  评测师有话说：吴江太湖新城的生态环境、城市界面、生活配套都堪称优秀，但是版块新房均价始终保持在2字头，对刚需或首次改善型购房者来说相当友好（相对吴中太湖新城而言），完善的配套让吴江凯旋生活广场更具性价比。

  以上就是吴江凯旋生活广场的楼盘测评，更多项目信息敬请关注“苏州天猫好房”公众号。