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【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目，如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘，可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为留云轩楼盘评测。

点评内容：留云轩是华侨城姑苏区的首个项目，主推5-6层洋房产品，建面仅143㎡一种，属于纯改善社区。

项目亮点：

1.容积率1.1 无限接近别墅质感

留云轩仅5-6层，限墅令中对容积率的限制是1.0，留云轩的容积率在1.1可以说很接近别墅。

2.占据古城核心 地段稀缺

古城由于面积较小，及古城保护等开发限制，后期可开发的土地资源也十分有限，因此，留云轩的地段优势明显。

3.品质保证 实力国企强强联合

首先留云轩由资金实力雄厚的华侨城拿下，同时还联合了苏高新和水利地产共同开发，纯纯的国企开发品质。

适合人群：留云轩适合对姑苏古城有情怀，想留在苏州老城区生活的高净值改善类人群，总价预算约532万。

价格分析：

留云轩所在地块为苏地2021-WG-16号地块(俗称冶坊浜地块)，2021年05月31日 10:13:27，南京新侨文化旅游发展有限公司(华侨城)在一次性报价阶段，以总价56394.3195万元竞得，楼面价27778.26元/㎡，溢价率13.38%。

目前项目已领销售许可证，备案价均价约37188元/㎡。根据克而瑞苏州房产测评数据，留云轩所在的姑苏区今年4月份商品住宅成交均价约32251元/㎡，其中留园板块成交均价约32074元/㎡，相比区域成交均价来说，留云轩价位偏高，但是整个区域的老小区占比较大，因此整体成交均价也在一定程度上被这些有年头的小区拉下去不少。

据了解，留云轩隔壁的姑苏院子二手房均价约4.8万/㎡，姑苏樾二手房均价约4.3万/㎡，与周边较新项目对比来看，留云轩在售价上优势还是很明显的，加上项目拥有接近别墅质感的居住感受，性价比属于很不错的。

楼盘规划

留云轩位于姑苏区虎丘街道留园板块，是华侨城联合苏高新、水利地产联合开发的古城项目，项目整体体量不大，一共只有136套，全部是5-6F的真洋房，整个项目只有一个户型，全部是143㎡的四房两厅三卫。容积率约1.1，绿化率37%，建筑密度不超过20%，建筑限高20米。

从项目效果图来看，外立面既现代又透着婉约的江南古典风，结合了米白色石材、深灰色铝板和高透玻璃栏板、玻璃幕墙，改善要素齐全，质感比较高级。

我们发现，在苏州的真古城区域内，开发商多数还是愿意打造低密度住宅的，由于区位的特殊性和稀缺性比较显著，在产品规划上，大家都很看重品质感，也愿意为它买单。

143㎡户型

该户型整体格局比较方正。以约14.2m南向四开间、约7m南向景观横厅打开视野，开阔视野的同时也为业主提供了更多的活动空间。

入门处设计玄关，保障了基本私密性。U型厨房，与餐客厅以过道相隔，形成明确的分区。

主次卧均为套房设计，均自带飘窗，每一个空间的功能性都比较强，主卧卫生间还设置了浴缸，大大提升了居住舒适度。另外客卫做到了干湿分离，隐私性和使用感都比较好。

整个项目只有143㎡一个户型，作为典型的改善户型，室内设计为4房2厅3卫，各个空间的功能性都发挥得比较充分，比如儿童房的书桌、书房的小阳台、主卧和次卧的套房设计，都是品质感与实用性的体现。

交通出行

轨交

留云轩附近暂时没有地铁站入口，距离项目较近的站点为轻轨2号线的山塘街站和石路站，均在2公里范围内，乘坐公交车40路、816路、34路等可以到达，另外选择骑行也很方便。

公交

留云轩附近直线距离300米内有留园公交站、苏州农学院站、西园路东等，可以乘坐的线路有34路、40路东线、85路、311路、400路西线、816路、933路、夜专2路等，出行较为方便。

自驾

项目所处位置是古城十分核心的位置，靠近石路、广济南路等市区商圈，自驾的话，旁边就有北环以及西环快速路，自驾通达苏州全城，以及去往长三角其它城市也很便利。

周边配套

教育

项目周边有八一小学，金阊实验小学、中学第十二中学、山塘中心小学校、留园中心小学校等教育配套，其中苏州市金阊区实验小学为苏州市重点小学，该校前身为“私立青光义务小学”，也是公认的老牌名校。

医疗

项目东北方向约2公里处为苏州市立医院北区，是距离项目较近的医院，日常就医很方便，除此以外，周边还有苏州大学附属第二医院。

其中苏州市立医院北区历史悠久，学科优势明显，编制床位506张，设有临床、医技及其他功能科室28个，同时设苏州市体检中心、苏州市社区服务指导中心。医院以消化、肾内科和烧伤科为重点，心内科、妇产科等也有一定特色。能够很好的满足业主日常的就医需求。

商业

商业配套方面，项目东南方向直线距离约500米处为来客茂，是比较大的商业体，内有KFC、迪卡侬和超市等配套，可满足日常逛街需求，此外，2公里范围内还有石路商圈、西城永捷、新苏天地等。

公园

留云轩向西约2公里为著名景点寒山寺，向东约500米为留园，向东2公里范围内还有广济公园和七里山塘风景区，周边既有小公园，也有文明全国的名胜古迹和景点。

其实相较于周边具体的教育、医疗和商业等配套而言，留云轩最大的配套就是姑苏古城的核心地段，项目东靠留园、西临寒山寺、北倚虎丘风景区、南临阊门运河，都是不可复制的历史古迹。