【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目,如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘,可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为保利时光印象楼盘评测。
点评内容
保利时光印象打造28栋11-20层小高层、高层,共1999户,主力户型89和103㎡,装修交付。
项目亮点
1. 总价低 置业成本较低
保利时光印象均价为20800元/㎡,价格实惠。对外发布的两种户型紧凑实用,置业成本较低。
2. 山景资源丰富 生态宜居
项目所在的通安镇山景资源丰富,苏州乐园温泉世界、树山景区与项目较近,生态宜居环境。
3. 与学校一路之隔,上学较近
保利时光印象与达善小学仅一路之隔,约200米左右,且项目在西北侧设置出入口,方便上下学。
适合人群
保利时光印象首推89㎡户型,加之处于价格洼地,因此“刚需族”将会成为项目购房主力。
价格分析
保利时光印象原为苏地2020-WG-82号地块,位于苏州高新区(虎丘区)通安镇通浒路北侧、钱家园路东侧,是2021年1月25日,保利发展以总价214044.6539万元竞得,成交楼面价10207元/㎡。
根据克而瑞苏州房产测评数据来看,2022年5月份高新区商品住宅成交均价约30060元/㎡,而项目所在的通安新房均价约20274元/㎡。
按照CRIC的版块划分方法,北新区可分为通安、浒墅关城铁、大阳山、太湖科学城、科技城等版块,其中科技城新房均价27820元/㎡,通安新房均价20274元/㎡,两个版块均价相差近7500元/㎡。
就新房而言,项目周边有新澎湃国际社区,在售均价约20000元/㎡。 二手房方面,通安二手房挂牌均价约19000元/㎡,项目附近的二手房,例如中铁诺德誉园二手房均价1.9万/㎡、浅山风华与禹洲嘉誉山二手房均价2.2万/㎡。相较之下,荣尚花苑、华通花园二手房均价1.7-1.8万/㎡。
保利时光印象在售均价约20800元/㎡,当前周边在售新盘较少,竞品较少,根据周边新盘和二手房的价格来看,保利时光印象的价格与板块价格基本持平。
楼盘规划
根据公开资料显示,保利时光印象总用地面积104858.20㎡,总建筑面积299246.68㎡,户数1999户,容积率2.0,建筑密度18%,绿地率37%,停车位2557个,车位配比达1:1.28。
保利时光印象社区内部规划全龄化景观,打造从主入口到小区内部的四季风景带,涵盖健身、娱乐、聚会、阅读等功能。
针对孩子不同成长阶段的需求和特点,项目开辟了一个全龄时光乐园,内有摇摇马、滑滑梯、跷跷板、沙坑等设施,满足不同年龄段儿童的探索欲与好奇心。当然,小区也打造了长者休闲区,老人们可在这个休憩平台对弈、聊天、健身。
户型分析
保利时光印象目前对外发布了两种户型,分别为建面约89㎡三房两厅一卫和103㎡三房两厅两卫,装修交付,自带新风系统和地暖,无中央空调。下面一起看看89㎡户型的具体解析。
89㎡的户型为三室一卫设计,三开间朝南。户型为单阳台,与客厅相连,景观视野受限。餐厨相连,做饭、吃饭的动线简短,方便后续收拾。
户型动静分离,南向两个卧室,带有飘窗,主卧自带衣帽间;北面房间面积较小,作为卧室居住感较差,可以设计成书房等多功能间。
测评师说:与当前市场上主流的宽景阳台不同,保利时光印象目前发布的户型均为单阳台设计,整体视野局限。另外项目89平打造三房,各个功能区的空间都不大,居住舒适度不高,随着家庭成员的增加,或很快会面临换房的困扰。
交通出行
轨交
保利时光印象周边轨道交通发展欠缺。公共出行还是以有轨电车2号线更为方便,项目在通安站往西1.2公里处,定点发车、准时到站,可满足业主的绿色环保低碳出行之需。项目处于中环西线之上,有效占据了城市快速干道资源。
仅目前而言,苏州轨道交通暂未在通安镇针对规划的轨道交通线路动工建设,仍在规划中,这意味着短期内保利时光印象是不会被纳入轨交的通勤辐射范围。
公交
在保利时光印象在建的营销中心西边,新区公交设有“新钱村西”公交站,有三条公交线路,分别为336路、386路(区间)、386路(支线)。其中,386路(区间)可往返科技城医院、小区,386路(支线)可往返通安中学、小区,336路则可往返吴县中学与小区。
自驾
保利时光印象南面为通浒路,顾名思义,该路是通安到浒墅关的市政道路(双向四车道),自驾业主经由此路可以上绕城高速公路(苏台高速)、高新区高架桥(沪霍线),往南行驶可进入中环快速路,进而较为快捷地到达全市各区。
但是需要注意的是,项目近高速路,路边楼幢可能受到噪音干扰;同时项目西北侧的道路路况较差,自驾的体验并不良好。
周边配套
教育
保利时光印象与高新区达善小学仅一路之隔,约200米的距离,小区专门在北侧设有车行、人行出入口,给小朋友们打造一个家门口的学校。
3公里范围还有高新区伊顿国际学校、科技城外国语学校两所民营学校可供选择。有必要说明的是,苏州科技城外国语学校附属第二幼儿园就在达善小学旁边,也就是说一样可以在家门口接受学前教育。
医疗
在医疗配套方面,苏州科技城医院是距离保利时光印象最近的医院,两者之间距离约4.6公里,通安社区卫生服务中心与项目之间也有3.6公里路程,距离都比较远。
相信多数人身体不舒服会选择到苏州科技城医院就诊,毕竟苏州科技城医院是一所三级综合性公立医院,并已成功挂牌南京医科大学附属苏州科技城医院、南京大学医学院苏州科技城临床学院。
商业
保利时光印象位于的通安,约1公里范围有新建的通安农贸市场,约3公里范围内有盛安商业广场、华通商业广场,均可满足业主日常生活所需。
保利时光印象没有自带商业配套,目前周边也无大型商业体,最近的仍需依托浒墅关的四大商业和科技城的商业,距离都在8公里左右,距离并不算近。
公园
保利时光印象所在的通浒路上,就是一条浒东运河景观带,形同一个开放式公园,与远处的苏州乐园温泉世界相得益彰。
真正意义的公园在项目1公里范围有树山景区、大阳山国际森林公园,另有华通公园(约2.2公里)、真山公园(约3.5公里)。
测评师说:从实地踩盘来看,项目周边的交通、医疗、商业都是短板,且目前无新建计划。
楼盘点评
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