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乐居买房苏州讯 2022年行将过半，苏州楼市跌宕起伏牵动无数人心。疫情反复发作，经济社会发展面临挑战，房地产市场亦遭受波及；二季度以来政策“大手”强势修正调控，为楼市注入“强心剂”，推动市场信心重塑。

在这样的大环境下，2022上半年的苏州楼市交出了怎样一份答卷？全新的楼市周期中，普通购房者又该如何抉择？接下来，我们将从政策、土拍、成交、房企四个维度逐一解析。

因城施策精准纾困 苏州发布释放积极信号

2022年3月开始，全国许多城市掀起房地产政策松绑浪潮。苏州也不例外，自4月11日起，接连颁布了取消二手房限售、外地人限购放宽，公积金贷款提额、首房首贷利率最低4.25%......

这当中不仅有政府主导的政策，还有和金融有关的利好政策，比如降低购房贷款利率、降首付！据苏州日报报道，目前苏州首套房房贷利率普遍是4.25%，6年来新低，相比年初的6.28，对购房者非常友好。首次办理公积金贷款，家庭贷款最高额度90万元，个人贷款最高额度60万元。常熟和张家港可以做到两成首付，有效缓解购房者的首付压力。

政府主导的政策规定：外地人连续缴纳6个月社保或个税视可以购买一套住宅，卖掉在苏州的房子2年内可以不用提供社保，直接再买一套，对于有人才认证的外地人，享受本地户籍购房待遇，即购买三套；二手房全面取消限售，新房限售期全面由3年改为2年；新房备案价格，有楼盘首开6个月后上调5%，第二次集中土拍待拍宅地装标提升至最高6000元/㎡。

目前苏州限售限购适当放宽，也意味着刚需的购房窗口开始逐步打开，更利好于购房者早日上车。

土地市场开局不利 热点地块“厮杀大战”重现

自2022年2月以来，苏州前4月有一半时间都在疫情防控中度过，房地产市场也因此受到极大冲击。尽管如此，5月9日-10日，苏州2022年首次集中供地依然按计划进行，所涉15宗地块全部成交，起拍总价约227亿，总土地面积约83万方，最终成交总价约234亿。

按区域来看，高新区出让4宗地块，狮山1宗、枫桥1宗、浒关2宗，姑苏区只推出了1宗地块，最终经历3轮报价被苏州市保障性住房建设有限公司竞得；相城区此次出让2宗地块，分别位于高铁新城、渭塘镇，两宗都是商住用地。吴中区出让3宗地块，分别位于郭巷、太湖度假区、木渎，也基本都是本土国企托底；吴江区此次出让2宗地块，分别位于吴江太湖新城以及盛泽镇。比较有看点的吴江太湖新城地块最终由天健地产&吴江城投联合竞得。

值得一提的是，尽管多数地块底价成交，热度也明显不如2021年首次土拍，但狮山、园区的三宗地块总体表现突出，分别溢价12.5%、14.98%、3.14%成交，湖东和狮山地块也成为了全场“唯二”突破中止价的地块，溢价均突破10%，时隔一年苏州土拍再现“破中止价”。其中尤其以园区湖东2号地块竞争最为激烈，经过49轮报价后突破中止价，招商蛇口最终以总价36.16亿拿下，成交楼面价约31046元/㎡，再次刷新园区地价天花板。

就拿地房企而言，央企与国企依然担纲主角，招商蛇口、中铁建、大悦城控股、天健地产均有斩获。招商蛇口和大悦城控股较早就进入了苏州，一直稳健布局；中铁建和天健地产虽然入苏较晚，但近几年拿地积极，中铁建园区、相城区打造多个花语系项目，天健地产仅在吴江太湖新城就已经布局三盘。

5月25日，苏州市自然资源和规划局发布了2022年第二次集中供地公告，拟出让地块22宗，其中园区继首批次推出3宗地块后，本次再度挂牌4宗优质地块，包括湖东、斜塘、唯亭、独墅湖都有新地块亮相。另外18宗地块分布情况如下：高新区3块，相城1块，吴中8块，吴江6块。6月23日，这一批次地块将悉数拍出。

区域成交分化明显 奥体狮山等几大板块仍是主力

据CRIC苏州机构统计，2022年1-5月，苏州市区的楼盘销售榜单已正式出炉！从销售金额来看，林溪雅苑（锦麟铂悦府）位列苏州市区商品住宅销售金额榜榜首！按区域来划分，相城区占4席，园区占3席，新区占2席，吴江区占1席。

从上榜楼盘所属板块来看，相城的陆慕、高铁新城、新区狮山、园区奥体、青剑湖等主流板块，以及刚需性价比板块，如吴江盛泽等，均有代表楼盘入围前十。

从具体项目来看，新城十里锦绣、颐和玲珑花园、狮子山澜庭、碧桂园伴山澜湾雅苑包揽了1-5月苏州市区商品住宅成交榜前三。

园区奥体的锦麟铂悦府以20.96亿元、5.32万㎡和402套的销售表现问鼎园区，颐和玲珑花园以16.58亿元、3.95万㎡的销售成绩夺得园区销售金额、面积双榜亚军。狮山的狮子山澜庭与颐和玲珑花园几乎同期首开，以20.82亿元、5.17万㎡和215套的销售表现摘得新区商品住宅销售金额、面积和套数冠军；科技城的楼盘大悦澜庭的成交面积为2.17万㎡，位列新区面积榜第二。

华侨城龙湖启元、铂悦春和万象和溪云雅园跻身相城区2022年1-5月新房成交金额、面积和套数前三，分别为元和陆慕或高铁新城两大热门板块楼盘。其中，铂悦春和万象作为高铁新城稀缺的洋房项目，1-5月成交套数为370套，摘得套数榜冠军之位，成交金额为14.10亿元、成交面积为4.65万㎡，夺得相城区金额和面积双榜亚军。

由上可知，苏州楼市分化严重，奥体、狮山这些核心区域楼盘因房价倒挂、产品地段优势，项目去化率能达到90%以上，开盘即售罄也是常有之事。反观一些楼盘，只因区域位置较偏，去化就很是艰难，比如保利融信云上流光，首批304套房源取证已有半年，即便单价直降三千，认购+完成签约房源亦不过40套。

新房销售逐渐回暖 央国品质新盘尤受追捧

据苏州乐居数据监控中心显示，2022年5月，苏州市区新房住宅成交5585套，环比4月增加2434套，环比涨幅约77.25%；同比2021年5月减少3077套，同比跌幅约35.52%。刚刚过去的6月第二周（2022年6月6日-6月12日），苏州市区新房住宅成交2309套，环比增加956套，涨幅约70.66%，其中园区成交量亦大幅增加，上周成交121套，环比上涨128%。 

整体而言，苏州限购限售政策的放松，对新房市场形成了一定的刺激，但也仅限于局部市场。卖得好的依旧是那些地段、学校、品质都不错的楼盘。

5月30日，园区新盘中海独墅云著首次开盘，人气火爆，房源快速去化。据悉，中海地产作为深耕苏州18年的老牌央企，端午小长假销售3.3亿，尤其需要提及的是，吴江太湖新城的悦湖东方2022年1-5月成交152套，雄踞板块头把交椅。

2022年上半年苏州楼市热门楼盘与成交量靠前的项目基本重合，而这些项目基本都是品牌房企强强联手打造的品质盘。如前面提及的狮子山澜庭由苏高新集团、苏高新股份、仁恒、华发联合开发，它创下了2022年以来的苏州楼市最高认筹纪录，短短6天内，有2097组客户认筹，并且启动了公证摇号，成为苏州今年首个千人摇楼盘， 280套标准层房源在选房第一天就全部售罄。

4月初，颐和玲珑花园首次开盘房源已完成摇号，1402人抢203套房，该盘亦是国企南京安居与万科合作开发。铂悦春和万象、华侨城龙湖启元作为相城区最新的两大红盘，均已三次取证，且每次开盘或加推都业绩飘红，1-5月华侨城龙湖启元是相城成交金额最多的盘，而铂悦春和万象是相城成交套数最多的盘，两者都有金茂、招商蛇口、华侨城等央企助力。

综上所述，苏州楼市新房销售逐渐回暖，对于近期入市的央企国企品质新盘而言，这不啻于一大利好。由于央企国企在“国”“央”二字的信用背书下，几乎与资金断裂、项目易手、延期交房、烂尾跑路等绝缘，加之国企央企肩负着社会责任，更加注重维护品牌形象，建筑质量与工程效率更为可靠，因而深受市场欢迎。

值得注意的是，当前楼市虽有回暖缓慢，但不可否认，广大购房者的置业需求仍客观存在。如何精准高效地锁定最适合自己的好房子，并尽可能争取到好价格、享受到好服务，是购房者往往更加关心的问题。

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