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乐居买房苏州讯 2022年5月25日，苏州2022年第二批集中供地出炉。苏地网挂[2022]5号公告共计挂牌22宗地块，全部涉宅，地块涵盖园区湖东、吴中太湖新城、郭巷、太湖科学城、浒墅关、澄阳等。

除去3宗经济适用房用地与吴中太湖科学城2宗终止出让的地块外，此次集中供地减少到17宗，总出让面积102.9万㎡，总起始价262.2亿元，最高起拍楼面价约27500元/㎡，最高限制楼面价约31625元/㎡。

 其中，吴中区共出让6宗地块，2宗位于胥口，其他4宗分别位于郭巷、太湖度假区、吴中太湖新城、甪直板块，以上地块将于6月23日10:00-16:00竞拍。

近日，本站实探了位于吴中太湖新城的苏地2022-WG-23号地块，该地块位于吴中区太湖新城五湖路北侧、雷山路西侧，土地用途为城镇住宅用地，起拍楼面价为17000元/㎡。

根据实地探访，23号地块目前为平整状态，四周暂未使用绿色围栏围合起来，占地约33578.6㎡，容积率＞1.8且≤2.2，绿化率≥37%。

地块北侧就是已经部分交付的正荣江南沄著，南面隔着五湖路就是已售完的融悦湾花园，东侧是一块空地及在建的苏地2020-WG-67号地块商服项目，根据公示信息，项目将建设为功能以办公为主，配建咖啡厅、报告厅、展览会议等配套设施。

此外，地块西边一路之隔处还有一所湾东幼儿园，学前教育资源落到家门口，也可弥补一些不足。

上文提到地块正南方向是融悦湾花园，且都是高层住宅，将23号地块的湖景挡得严严实实，东边除了空地及在建的博物馆外，约210米处是友新快速路，或对紧邻雷山路的那一列住宅造成影响。

介绍完地块四周情况，下面我们再来看看该地块在吴中太湖新城所能就近享受的配套。

交通：自驾出行便利 周边2个地铁站距地块均较远

苏地2022-WG-23号地块前后均为住宅小区，雷山路、五湖路等道路均宽敞，友新快速路入口位于地块西北方位，沿着西侧的溪霞路往北到达东太湖路向右即可驶入。

然而，该地块距离附近的轨道交通4号线两个站点都比较远，从苏州湾北地铁站步行到地块约1.5公里、从天鹅荡路地铁站步行到地块约2.1公里，不过板块公共自行车、共享单车俱全，绿色环保出行也未尝不可。

有必要一提的是，地块南边的五湖路有一待启用的公交车站，目前暂无运营的公交车线路。

商业：地块南北两小区均带商业 距吴中永旺约1.2公里

如前所述，苏地2022-WG-23号地块北面为正荣江南沄著、南面为融悦湾花园，根据规划显示，两个小区均自带商业，目前尚在建设中，如果顺利建成并投用，能为地块项目未来的业主提供相应的商服配套。

就现有的商业而言，从地块往北出发，步行约1.2公里即可到达永旺梦乐城吴中店以及iD PARK歌林公园，业主可根据需要任选一家享受一站式消费体验。

往西约1.5公里就是苏州湾橙天里（苏州湾地下空间），总占地面积约10万平方米，总建筑面积约30万平方米，南北呈“T”字形，全长约900多米，是集基础配套、餐饮、娱乐、零售、观光于一体的商业综合体项目。它从从外观到内景的设计都很具特色，不失为闲暇之余散心的上佳场所。

学校：地块约1公里范围内涵盖九年制义务教育资源

既然苏地2022-WG-23号地块西边一路之隔是湾东幼儿园，那么离得最近的小学与中学又在哪里呢？据实探了解到，在永旺梦乐城往南一点的君益路上，分别有吴郡小学、华中师范大学苏州实验中学，步行到地块约850米，也就是说未来业主接送小孩上下学只有不到约1公里路程。

另据了解，华中师范大学苏州实验中学有初、高中两个校区，初中部暂设在吴中区太湖新城原博街，已于2021年9月开学；高中部将落户吴中区东太湖路天鹅湖公园旁，计划2023年招生。

市政配套：地块东边为博物馆 往南约300米为苏州湾一线湖景

苏地2022-WG-23号地块东边的雷山路是一条南北走向的市政道路，该路东侧在建一装配式博物馆，继续往南约300米就是滨湖大道，在这里可以一览苏州湾美景，远眺吴江太湖新城，心旷神怡。

沿着滨湖大道往西行走，人们可以相继到达苏州湾橙天里（苏州湾地下空间）、中建三局科技文化综合体项目、橙天嘉禾360剧场，感受美好城市生活。

在医疗方面，当地有太湖新城医院在建，位于天鹅荡路北、连柱山路西侧，占地面积123亩，建筑面积约27.6万㎡，拟设床位1000张，计划建成“三级甲等综合医院”。

新房市场：板块热门项目扎堆 均价普遍超3万元/㎡

目前，吴中太湖新城有中建太泽之星、大家银城东望、新希望滨江锦麟壹品、中信泰富玖著云庭、绿城招商柳岸晓风、金融街融悦时光、江南沄著、天鹅港华庭等在售楼盘，除江南沄著、天鹅港华庭外，其他几个项目均价都超30000元/㎡。

由上可见，吴中太湖新城版块新房市场可供选择楼盘较多，而且热门项目扎堆，开发商竞争激烈，购房者有更多的选择权。其中，大家银城东望、中建太泽之星均为今年上半年首次开盘的项目，均价分别为31500元/㎡、32500元/㎡（两者楼面价分别为13205元/㎡、11728元/㎡）。

中建太泽之星凭借一线湖景资源与项目的高端定位，首开认购率达九成，销售额超12亿元，创吴中区年内新盘首开销售额新高（消息来源：公众号“中建三局城市投资运营公司”）。

此外，得益于中信泰富新经济联合总部湾项目的建设，中信泰富玖著云庭所在的苏地2020-WG-9号地块，中信泰富于2020年4月1日以底价201567万元竞得，成交楼面价8355元/㎡。

相较之下，苏地2022-WG-23号地块的楼面价、区位优势和湖景资源优势并不明显，但是作为纯住宅用地，起拍楼面价为17000元/㎡，与新希望滨江锦麟壹品所在的苏地2020-WG-37号地块楼面价18595元/㎡相比，如果底价成交或者低溢价率拿下，竞得房企能够节省土地成本，在与新希望滨江锦麟壹品的正面交锋中占得先机。

二手房市场：板块挂牌均价约2.9万/㎡ 附近二手房相差近1万

通过贝壳二手房数据，吴中太湖新城二手房挂牌均价约2.9万/㎡，且二手房房源多位于苏地2022-WG-23号地块以东（以苏州湾大道为界），比如融创苏州壹号院（3.4万/㎡）、新城湾语城（2.5万/㎡），挂牌均价相差近1万。

值得一提的是，融创苏州壹号院在新房销售时期，主力产品就是大户型住宅，新城湾语城则定位较为刚需。

由新房与二手房价格现状不难看出，吴中太湖新城楼市改善型需求已经成为市场营销的主流客群，开发出附加值更高更具有特色的改善型产品也成为板块房企的共识。因此，苏地2022-WG-23号地块顺利成交之后，竞得开发商还得在产品质量、标准上狠下功夫。究竟哪家房企会成为苏地2022-WG-23号地块的主导者？让我们拭目以待！