【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目,如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘,可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为澄澜云庭的楼盘评测。
点评内容:澄澜云庭紧邻苏州大学第二实验学校周边无大型商超,户型建面约108-168㎡,共8幢住宅,体量较小。
1、项目亮点
与名校一路之隔 上学方便
澄澜云庭紧靠苏州大学第二实验学校小学,与其中学部一路之隔,孩子上学方便。
周边路网交错 日常出行便捷
澄澜云庭周边是中环北线、苏州北站高架路等干道,另外轨交7、8号线在建,出行选择多。
项目体量不大 居住舒适度高
澄澜云庭共计8栋24-26F的高层,产品类型统一,方便集中管理,居住舒适度更高。
2、价格分析
从数据看,相城区开发区的当前新房住宅均价约23093元/㎡,环比上个月下降了0.59%,版块被高铁新城、陆慕以及活力岛包围,不少生活配套可以共享,但这三个版块价格均在2.6万/㎡以上,高铁新城与陆慕靠近3万/㎡,开发区的价格在周边版块看,并不算高。
(图片来源克而瑞)
新房方面,澄澜云庭目前在售均价约23600元/㎡,建面约108、128、142、168㎡,全装修带中央空调、地暖、新风三大件交付。
项目自规划到领证一直都很少有消息,领证后也未有太多宣传,从售楼处了解到,项目由中铁四局拿地自建,首先进行了内部销售,目前项目大户型142、168㎡的户型已基本被公司内部员工以及周边学校老师、领导定完,剩余部分108、128小户型,正常销售中。
周边距项目约1.2km,新盘有湖西上辰均价约23700元/㎡,在售102㎡、123㎡、165㎡三居、四居住宅产品,但湖西上辰并非所有户型均带三大件;距项目约1.2km的纯新盘中铁建花语云萃已领证,备案均价30500万/㎡,首次领证的为6栋26F的高层,建面约109-188㎡,澄阳版块已上三万。
二手房方面,项目周边有雅居乐新乐府,挂牌均价约2.5万/㎡,红鼎湾花园挂牌均价约2.2万/㎡,星湖花园挂牌均价约2.1万/㎡,附近整体价格已在2万/㎡以上。
3、楼盘规划
澄澜云庭位于相城区澄阳街道蠡塘河路南、支八路东,2021年2月4日,由中铁四局以总价141714万元竞得,成交楼面价10429元/㎡,溢价率7.51%,为商住混合用地,出让面积为45297㎡,规划容积率为1.0-3.0,绿化率37%。
根据规划,项目拟建8栋24-26F的高层住宅、1栋办公以及1栋服务型公寓。其中规划一栋23层办公楼和一栋12层服务型公寓,办公楼底层多为餐饮加零售的业态,自带商业,提升居住舒适感;
住宅方面,1、9#楼为24层,5#楼为25层,4、7、8、13、15#楼为26层,项目住宅外立面采用大面积玻璃,现代感十足,且项目将以装修交付,带有中央空调、地暖、新风系统三大件,后期为万科物业,物业费2.5元/月/㎡。
4、户型分析
108㎡ 三室两厅两卫
该户型为三室两厅两卫设计,室内整体规整,无多余拐角等浪费面积,且做了两卫设计,方便一家人日常生活。
进门设有玄关柜,朝南为餐客厅一体的横厅,外接约5.6m的观景阳台,北边是“U”型厨房,可放置双开门冰箱;另外两个卧室朝南,均带有全景飘窗,主卧套房设计,带独立卫生间,南北双飘窗,更增空间感,也更保障主人隐私;
北边房间可作书房、儿童房等,根据家庭需求设置;朝北还有外卫,一应俱全,避免了早高峰一家人抢卫生间的尴尬处境。
测评师说:108㎡户型功能性较强,朝南横厅也能显阔气,且室内布局合理规整,动静分离。
128㎡ 三室两厅两卫
该户型为三室两厅两卫设计,户型方正。进门独立玄关,充分确保室内隐私环境,不会有一眼看到底的尴尬;入户后为餐厅位置,与厨房相连,做完饭到用餐动线流畅,“U”型厨房做饭游刃有余;
南边无缝衔接横厅,书房与客厅一体化,空间阔绰,减少走廊面积浪费,一家人聚在一起感受闲暇时间;横厅外接“L”型观景阳台,视野更宽阔,北边餐厅设有朝北窗户,与阳台对面,室内通风更流畅;
其他三间卧室两个卫生间也均设置有飘窗,赠送面积多,室内空间感也更强;主卧套房设计,步入式衣帽间、全景飘窗、隐私卫生间等,享品质生活;朝南次卧与北次卧均带有全景飘窗,增强房间空间感。
测评师说:128㎡户型全屋飘窗设计,赠送面积多,餐客厅、书房一体化,超大公共活动空间,一家人欢聚、亲朋好友齐聚、孩子玩闹均能满足。
142㎡ 四室两厅两卫
该户型为四室两厅两卫设计,户型规整,走廊等浪费面积少。进门独立玄关,可容纳一家人的收纳需求,更好地保护隐私;进门开放式厨房设计,可设置中岛台,中西合并,也可装上门,形成封闭厨房,“U”型操作台,烹饪流畅;
南侧为餐客厅一体的横厅,外接转角大面宽观景阳台,空间阔绰,多功能阳台,可用以健身、休闲、盥洗等,家里可利用的空间更多;全屋飘窗设计,使得室内空间更通透明亮;
主卧套房设计,自带卫生间、“L”型衣帽间、全景飘窗等,空间尺度有余,舒适度更高,居家生活丰富;朝南次卧可作儿童房,连接全景飘窗可设计书桌,孩子写作业不用愁了;朝北两个房间,均带有全景飘窗,增强北房间室内采光,可作卧室或书房。
测评师说:该户型为四房设计,完全可以适应二胎、三胎或者三代同堂家庭,半开放式厨房、大横厅设计等,都使得室内空间更加通透。
5、交通出行
轨道交通
澄澜云庭周边有在建中的轨交7号线、轨交8号线,距离7号线的蠡塘河路站约1.2km,距离8号线的徐阳路站约1.1km。
轨交7号线呈南北走向,起于相城区的春丰路站,止于吴中区的木里站 。轨交8号线呈西北—东南走向,起于苏州高新区的西津桥站,止于苏州工业园区的车坊站。据了解,两大轨交线都将在2024年开通运营。
公共交通
澄澜云庭周边公交站较少,附近有红鼎湾花园站、市区社会福利总院、蠡塘河澄云路西、市心理卫生中心市五院等公交站,其中最近的为红鼎湾花园站,距离项目约520m,公交站有801、882路公交车经过。
801为采莲换乘中心开往蚬山首末站,可以乘坐公交车至环球港、大润发、广济医院等地;882路是由采莲路富元路南开往徐庄小区,途径相城区英才学校、澄阳桂花花园、阳澄湖国际科技创业园、徐图港花园等地。
自驾
澄澜云庭周边有中环北线(春申湖快速路)、苏州北站高架路、高铁北站、苏嘉杭高速等南北向多条快速通道,与苏州各区乃至长三角地区都能通过公路交通相连。
澄澜云庭距澄阳立交约480m,可驶入中环北线、苏州北站高架路,快速通向园区、高铁北站、高新区等苏州个区域,日常自驾出行快捷。
6、周边配套
教育配套
澄澜云庭与苏州大学第二实验学校(九年一贯制学校)一路之隔,相距约300m,学校现已投入使用,初中部上半年已完成招生,下半年开学;另外,苏州大学第二实验学校还与加拿大伦敦国际学院(LIA)、美国加州南麓私立学校(SHA)缔结友好学校,将进一步提升推进教育国际化。
此外,还有距项目约950m的澄云幼儿园,将于2023年8月竣工的康元幼儿园办学规模为3轨9班,距项目约1.1km。根据相城区“十四五”规划,版块内还将新增国际幼儿园与国际学校,教育资源会进一步与国际接轨。
医疗配套
澄澜云庭附近1.5km范围内便是苏州市广济医院、苏州市第五人民医院两大三甲医院,版块内相城区人民医院距项目约3.5km、相城区妇幼保健所距离项目约3.2km等医疗资源。
苏州市广济医院为江苏省三级甲等医院,其集治疗、康复、防治、教学为一体,是苏州市唯一一家三级甲等精神病专科医院;苏州市第五人民医院是三级甲等专科医院,占地90亩,总建筑面积7.5万㎡,床位规模600张。
商业配套
澄澜云庭周边商业综合体较少,仅可满足日常生活需求,大型商超均在2km外,距离最近的为约2.2km处的青橙里·利邻荟商业中心;版块内距项目约2.6km处有天虹购物中心、王府井mall、大润发购物中心等大型商超。
西侧与相城大道一路之隔,约2.4km处是环球港购物中心、已开工建设的龙湖天街等商业综合体;北侧与太阳路一路之隔,约3.8km处是高铁新城板块的吾悦广场、圆融购物中心等商业。
公园配套
澄澜云庭南侧约500m便是蠡塘河,蠡塘河景观提升改造(北岸)项目预计2022年底完成,将有效提升蠡塘河两岸景观。蠡塘河东西贯穿澄阳核心发展区,周边规划用地以商业办公、研发与居住用地为主,承担核心片区东西两岸的生态配套功能,是一条重要城市景观生态廊道。
该项目设计长约2.7公里,占地规模约8.6万平方,总投资10609.95万元。建设内容主要包括景观工程、照明工程及配套设施等,建成后将成为一条集科技、智慧、人气的网红打卡地。
另外,东侧距澄澜云庭约700m处是文征公园,西侧约1km处是澄园,都是散步的好去处。
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