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【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目，如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘，可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为山云轩楼盘评测。

点评内容

山云轩位于白马涧景区，生态资源优势明显，主推低密4-6层的洋房。

项目亮点

1. 三大房企联合开发 低容积率

山云轩是由苏高新产城、禹洲集团、融创中国联合打造的都会山居作品，容积率仅为1.01。

2. 低密度真洋房 绿化率高

山云轩住宅主推4-6层的洋房产品，小区绿化率达37.03%，生态资源优势明显。

3. 户型通透实用 大横厅设计

山云轩主力户型格局方正，空间通透性好，采光佳，且均为大横厅设计，动线合理。

4. 全装修有“三大件” 总价适中

山云轩全装修交付，中央空调、新风系统、地暖齐全，户型建面约101㎡、110㎡、143㎡，总价适中。

适合人群

山云轩邻近狮山商务中心区，比较适合对居住品质讲究、高端改善型人群。

价格分析

山云轩所在地块为苏地2020-WG-81号地块，于2021年1月25日由禹洲地产以总价 11.9亿元竞得，成交楼面价为14805.5元/㎡，溢价率13.89%，根据地块出让条件，山云轩住宅全装修交付，且装修标准不低于1800元/㎡。山云轩一期房源整体备案均价约25990元/㎡，总价区间230-395万/套。

据CRIC统计数据显示，2021年10月苏州高新区商品住宅成交均价约28985元/㎡，环比上涨3.14%。就版块而言，何山版块（枫桥）整体成交均价环比持平，保持在28422元/㎡。距离山云轩最近的一个新房项目是苏高新禹洲山云庭，在售洋房产品建面约126-227㎡，均价约25000元/㎡，叠墅总价450-500万/套。

另据贝壳二手房信息网，高新区枫桥二手房整体挂牌均价约2.8万/㎡，而项目周边二手房除老小区白马涧花园外，次新房都要比山云轩新房售价来得高，比如龙湖中锐景粼天著花园约2.8万/㎡，见山独栋约2.5万/㎡，北辰旭辉壹号院约3万/㎡，景山玫瑰园约2.6万/㎡。

2021年11月5日，山云轩二期326套房源获销许，整体均价约25990元/㎡（与一期保持一致），总价区间230-396万/套。

同一天，该盘加入加入天猫好房“回血双11”活动。双十一活动期间，项目将提供超值五重礼：一重礼，超倍回血金；二重礼，来访有惊喜；三重礼，荐新享好物；四重礼，认购赢家电；五重礼，物业费抵用。

测评师说：山云轩与附近的苏高新禹洲山云庭从产品维度比较来看，虽然都有禹洲、苏高新参与开发，产品都有低密度洋房，并且价格相近，但是就产品建面而言，山云轩产品建面比较小，意味着购房客户只要用较少的预算就能享受相同的生态资源。二手房整体挂牌均价高出山云轩约2000元/㎡，即使价格相近，也是因为那个小区挂牌的房源都是大面积别墅。通过以上两方面比较，山云轩在枫桥版块属于高性价比的项目，比较适合纯自住或兼顾后续增值的购房客户。

楼盘规划

山云轩不仅紧邻白马涧生态园，也与龙池风景区、花山自然风景区、天平山风景区相距不远，拥有真山真水景观资源，整体居住环境舒适。

山云轩整体规划40幢住宅，均为4-6层纯洋房，项目容积率仅1.01，得房率在85%以上，是苏州市场上少有的低密住宅。项目规划户数702户，车位962个，车位配比1:1.37，无晚归停车之烦恼。

山云轩内部拥有约6万方的园林景观，整体绿地率约37.23%，且小区景观采用了多种植物，让业主漫步其间可以拥有“四季有景”的体验。此外，项目还打造了会客厅、阳光草坪等休闲空空间，满足业主的社交需求。

针对多数业主家有老小的情况，山云轩专门配有全龄段的活动场地，如童乐天地、户外球场、健身跑道、怡养花园等，兼顾了小孩与老人日常生活。

据了解，山云轩全装修交付，装修标准不低于1800元/㎡，中央空调、地暖、新房系统三大件齐全，厨房采用超大一体式水槽，配可抽拉式水龙头，厨卫插座均采用防水罩等，关于装修细节的处理到位。

户型分析

山云轩主力户型共有三种，建面约101—143㎡的三居室与四居室。所有户型都做到了客厅横厅设计，大面宽阳台，空间感很足。下面以建面最大的C户型为例进行分析。

户型建面约143㎡，4室2厅2卫，入户玄关，兼顾了套内私密性与收纳功能；五开间朝南，大尺度面宽，客餐厅横厅布局，空间通透，视野开阔；南向三联阳台，开间约9.2米，观景、晾晒两不误，采光充足，功能性强；套房式主卧，带独立卫浴与步入式衣帽间；多飘窗设计，空间层次感强；U型厨房，功能分区布局合理。

测评师说：U型厨房开间较一般户型都要来得大，足够设计一个吧台，作为家人早餐时段使用，最大限度地发挥出功能空间的作用，有效提高居家生活的舒适度。

交通出行

轨交

由于地理环境的因素，山云轩附近暂无轨道交通可以直达，目前距离项目最近的地铁站是轨交3号线铜墩站，从该站到小区有约4.3公里路程。

此外，高新区投入运营的有轨电车1号线在华山路上设有“白马涧生态园站”，距离山云轩约1公里，业主乘坐该路电车可到轨交1号线与3号线换乘站——狮子山站，从而实现换乘地铁去往其他区。

公交

山云轩周边1公里范围内有8个公交站，其中比较近的有两个，分别为涧溪路华山路南站（约299米）、华山路涧溪路西站（约487米），途经的公交车分别为357路与446路，均只有一条公交线路，可以直达大阳山、绿宝广场、狮山国际会议中心（轨交狮子山站）、木渎及科技城。

自驾

对于自驾出行的业主来说，山云轩可以说是一个室外桃源般的存在，附近无过多公共交通的干扰，大可用“出则繁华，入则宁静”来形容了。尤其是在何山路隧道通车之后，山云轩与狮山商圈之间就一条何山路的距离，业主可快速来往狮山商圈，通过中环西线（约3公里路程）进而通达全城。

周边配套

教育

山云轩周边2公里范围有白马涧小学（约1.2公里路程）、苏州高新区第一中学（科技城校区）、白马涧小学（龙池校区）、苏州高新区景山实验初级中学、枫桥中心幼儿园（天籁城分园）、白马涧第一幼儿园等学校或幼儿园，基本可覆盖从幼儿园到高中的教育资源。

医疗

在医疗配套方面，距离山云轩最近的是马涧门诊部（约1.2公里），苏州高新区人民医院、苏州大学附属第二医院、苏州科技城医院、苏州市中医医院与小区之间的路程基本都在5公里以上，不过山云轩业主应该都是自驾出行，所以看病去大医院也不是难事。

商业

山云轩项目周边的商业多以社区底商为主，比如马涧商业街、马涧商业广场（约1.4公里），大型商超则需要开车前往，沿着何山路一直王东行驶可以到绿宝广场（约6.5公里），在绿宝广场往南不到1公里又有龙湖狮山天街、金鹰国际广场等，完全可以满足业主的的吃喝玩乐购一站式消费休闲之需。

公园

山云轩紧邻白马涧生态园，本身就是长在公园里的房子，不过一般家庭有节假日或周末外出游玩的习惯，项目周边可选的公园众多，如花山自然风景区、大阳山国家森林公园、新区公园、索山公园、金山公园、天平山景区、天池山景区等，其中花山自然风景区仅约1.1公里路程，步行即可实现感受不同的风景。