太湖新城改善盘-楼盘测评-苏州乐居网

太湖新城改善盘

来源：乐居买房2022-07-18 09:55:48

摘要

天鹅港华亭的楼盘测评。

乐居买房苏州讯 【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目，如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘，可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为天鹅港华庭楼盘评测。

项目概述

吴中太湖新城一线湖景，富力与合景联合开发，处于版块较低价位，自带商超。

项目亮点

1.景观资源丰富

离湖岸线近，景观资源较丰富，天鹅港华庭与湖岸线之间的距离相比其他楼盘更近些。

2.靠地铁，交通方便

小区紧邻轨交4号线苏州湾北站，小区北面的东太湖路可直达友新快速路，并入全市快速路网。

3.周边教育资源丰富

天鹅港华庭周边不仅规划有多所公立学校，也有北美国际高级中学这种私立学校。

4.商业齐全

周边多为商住混合用地，另有金融街购物中心、地下商业空间、逸林商务广场等一系列的商业配套。

适合人群

项目均价28754元/㎡，在售户型建面约115-130㎡，总价307-396万元，只适合改善人群。

价格分析

天鹅港华庭所在地块是苏地2018-WG-28号地块，具体位于东太湖路南侧、天鹅港大街西侧，2018年11月6日由富力以底价竞得，成交楼面价8067元/m²，目前在售的四期房源均价约28754元/㎡。

吴中太湖新城新房住宅均价28703元/㎡，友新快速路以西多为新房项目，如融悦湾花园均价31000元/㎡，江南沄著均价约29500元/㎡，中信泰富玖著云庭均价30971元/㎡，新希望滨江锦麟壹品均价30507元/㎡，绿城招商柳岸晓风均价30000元/㎡，金融街融悦时光均价30922元/㎡。由此可见，天鹅港华庭价格与版块均价持平，却明显低于版块其他在售楼盘，版块最低！

据贝壳机构提供的数据，吴中太湖新城目前二手房挂牌价3万/㎡，也高出天鹅港华庭在售均价约1500元/㎡。

测评师说：从版块目前的规划来看，尽管一些基础配套还有待完善，但吴中太湖新城定位优生态、全配套，预计未来还有一定上行空间。我们通过二手房的数据对比也可发现，吴中太湖新城二手房价格可谓是全面碾压相邻的越溪、吴江太湖新城（挂牌价2.4万/㎡），而且吴中太湖新城挂出的二手房源也少了很多。抛开交付楼盘少的因素不论，也侧面反映业主对版块后市具信心。同时将版块内的新房项目做对比，我们亦能看出天鹅港华庭是版块均价最低的楼盘，主力户型建面约115-129平米，对比其他楼盘相同建面的房源来说，能够节省不少预算不说，未来也较高的增值空间。

楼盘规划

天鹅港华庭位于吴中太湖新城中央商务区内，属于规划完善、有潜力的板块，南临太湖水，由富力和合景联合开发，所在地块整体分为5宗小块，其中2块为纯住宅用地，其余3块均涉商业用地，包含住宅、写字楼、商业、酒店等多种业态。

其中，住宅以高层和小高层为主，定位改善型产品。值得一提的是，小高层住宅集中在一期组团。

从目前吴中太湖新城新房价格来看，天鹅港华庭在版块内有一定价格优势，还具备自带超高层和商业综合体的独家优势。项目东侧4.2万方的五星级酒店为万豪旗下的JW万豪酒店（江苏首家），四期住宅组团紧邻4.6万方的配套商业，即苏州第二个悠方商场。与此同时，项目毗邻苏州湾30万方地下空间商业，未来商业资源丰富。

项目四期住宅总建筑面积72787.91㎡，计容建筑面积52865.94㎡，共计4栋高层，其中，1栋25层、1栋27层，2栋31层。目前该盘主推四期的最后2栋住宅，房源分别位于9、12号楼，户型建面约115、129㎡。

测评师说：天鹅港华庭的住宅组团，鉴于地块属性和容积率，决定了高层会是占据项目大多数的住宅产品，居住体验不如小高层、洋房。然而天鹅港华庭一期多数住宅为电梯洋房，因此项目首次入市就备受市场关注。商业配套方面，无论是自带的还是周边的，业主日常生活需求完全可以得到满足。

户型分析

A户型为边户户型，建面约129㎡，4室2厅2卫，套内整体格局方正，入住后家具摆放比较容易；动静分离，餐客厅区与卧室、书房区互不干扰；入户独立玄关，适宜摆放或定制鞋柜，出入户较为方便；双联阳台+飘窗，赠送空间比较多，同时空间层次感强；三开间朝南，采光良好；主卧套房式设计，兼具衣帽间与独立卫浴，居住舒适；客卫干湿分离，日常使用方便。

测评师说：A户型是四居室户型，尽管空间利用率较高，但是毕竟建面只有129㎡，对于一些喜欢宽敞的购房者来说，房间偏小算是一个遗憾。此外，厨房的窗户安放在西侧墙面，对户内南北通透或多或少有些影响；客卫离餐客厅过远，家里若有访客需要使用客卫，卧室、书房区的私密性也会因此打折。

B户型为中间户户型，建面约115㎡，3室2厅2卫，属于比较中规中矩的三房两卫户型，整体格局方正，三开间朝南，也有双联阳台，加上主卧飘窗，赠送面积过得去；此外，主卧一样设有衣帽间和独立卫浴，私密性高。

测评师说：B户型由于是中间户，所以在通透性方面不如边户的A户型，但是套内客卫的位置又明显比A户型合理。客卫紧邻餐客厅，在方便家人的同时，也方便访客就近使用，而无需穿越整个过道，同时也保证了次卧、书房及主卧的私密性。

交通出行

轨交

天鹅港华庭与轨道交通4号线苏州湾东站最近不到100米，将其称为“地铁盘”名副其实。轨道交通4号线作为苏州南北走向的地铁线路，业主从项目乘坐地铁出发，可以快速抵达吴江区、姑苏区、相城区等区域，也可以通过石湖东路站、南门站分别换乘2号线与5号线。

另外，在建的轨道交通7号线在苏州湾北站设有站点，开通运营之后，业主可以通过这条轨交线路直达园区，省却换乘麻烦，非常便利。

公交

公交出行方面，天鹅港华庭就明显不如轨道交通那么具有优势了。据目前来看，项目周边1公里范围仅有两个公交车站，分别为天鹅荡路溪虹路西站、天鹅荡路溪虹路东站，途经的公交车线路也不过三条，分别为551路、626路、626路高峰。

其中，626路高峰只是上学上班高峰期才开行，不过可以直达北美国际高中；551路为定班车，最远只到城皇山，绕行较多；626路则可以到吴中汽车站。

自驾

天鹅港华庭北面就是东太湖路，通过东太湖路往东行驶约1.8公里即可进入苏州湾大道（苏震桃公路）与友新快速路，进而通过内环通达全城各区。值得一提的是，东太湖路为双向八车道设计，车辆通行顺畅。

周边配套

教育

据悉，天鹅港华庭北面和东面分别规划有幼儿园和小学，东北侧规划有华中师范大学太湖中学初中部，前期或先借用吴郡小学校舍。项目西面也规划了华中师大太湖中学的高中部，而已经投用的北美国际高中与小区相距约3.4公里车程。根据2020年施教区的划分，天鹅港华庭的小学为华东师范大学苏州湾实验小学。总体而言，项目教育资源较为丰富。

医疗

吴中太湖新城片区内规划有太湖新城医院（建设中）、复星儿童专科医院（拟定名），为版块居民的健康保驾护航。