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太湖新城改善盘
来源:乐居买房2022-07-18 09:55:48
摘要
天鹅港华亭的楼盘测评。

乐居买房苏州讯 【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目,如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘,可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为天鹅港华庭楼盘评测。

项目概述

吴中太湖新城一线湖景,富力与合景联合开发,处于版块较低价位,自带商超。

项目亮点

1.景观资源丰富

离湖岸线近,景观资源较丰富,天鹅港华庭与湖岸线之间的距离相比其他楼盘更近些。

2.靠地铁,交通方便

小区紧邻轨交4号线苏州湾北站,小区北面的东太湖路可直达友新快速路,并入全市快速路网。

3.周边教育资源丰富

天鹅港华庭周边不仅规划有多所公立学校,也有北美国际高级中学这种私立学校。

4.商业齐全

周边多为商住混合用地,另有金融街购物中心、地下商业空间、逸林商务广场等一系列的商业配套。

适合人群

项目均价28754元/㎡,在售户型建面约115-130㎡,总价307-396万元,只适合改善人群。

价格分析

天鹅港华庭所在地块是苏地2018-WG-28号地块,具体位于东太湖路南侧、天鹅港大街西侧,2018年11月6日由富力以底价竞得,成交楼面价8067元/m²,目前在售的四期房源均价约28754元/㎡。

吴中太湖新城新房住宅均价28703元/㎡,友新快速路以西多为新房项目,如融悦湾花园均价31000元/㎡,江南沄著均价约29500元/㎡,中信泰富玖著云庭均价30971元/㎡,新希望滨江锦麟壹品均价30507元/㎡,绿城招商柳岸晓风均价30000元/㎡,金融街融悦时光均价30922元/㎡。由此可见,天鹅港华庭价格与版块均价持平,却明显低于版块其他在售楼盘,版块最低!

据贝壳机构提供的数据,吴中太湖新城目前二手房挂牌价3万/㎡,也高出天鹅港华庭在售均价约1500元/㎡。

测评师说:从版块目前的规划来看,尽管一些基础配套还有待完善,但吴中太湖新城定位优生态、全配套,预计未来还有一定上行空间。我们通过二手房的数据对比也可发现,吴中太湖新城二手房价格可谓是全面碾压相邻的越溪、吴江太湖新城(挂牌价2.4万/㎡),而且吴中太湖新城挂出的二手房源也少了很多。抛开交付楼盘少的因素不论,也侧面反映业主对版块后市具信心。同时将版块内的新房项目做对比,我们亦能看出天鹅港华庭是版块均价最低的楼盘,主力户型建面约115-129平米,对比其他楼盘相同建面的房源来说,能够节省不少预算不说,未来也较高的增值空间。

楼盘规划

天鹅港华庭位于吴中太湖新城中央商务区内,属于规划完善、有潜力的板块,南临太湖水,由富力和合景联合开发,所在地块整体分为5宗小块,其中2块为纯住宅用地,其余3块均涉商业用地,包含住宅、写字楼、商业、酒店等多种业态。

其中,住宅以高层和小高层为主,定位改善型产品。值得一提的是,小高层住宅集中在一期组团。

从目前吴中太湖新城新房价格来看,天鹅港华庭在版块内有一定价格优势,还具备自带超高层和商业综合体的独家优势。项目东侧4.2万方的五星级酒店为万豪旗下的JW万豪酒店(江苏首家),四期住宅组团紧邻4.6万方的配套商业,即苏州第二个悠方商场。与此同时,项目毗邻苏州湾30万方地下空间商业,未来商业资源丰富。

项目四期住宅总建筑面积72787.91㎡,计容建筑面积52865.94㎡,共计4栋高层,其中,1栋25层、1栋27层,2栋31层。目前该盘主推四期的最后2栋住宅,房源分别位于9、12号楼,户型建面约115、129㎡。

测评师说:天鹅港华庭的住宅组团,鉴于地块属性和容积率,决定了高层会是占据项目大多数的住宅产品,居住体验不如小高层、洋房。然而天鹅港华庭一期多数住宅为电梯洋房,因此项目首次入市就备受市场关注。商业配套方面,无论是自带的还是周边的,业主日常生活需求完全可以得到满足。

户型分析

A户型为边户户型,建面约129㎡,4室2厅2卫,套内整体格局方正,入住后家具摆放比较容易;动静分离,餐客厅区与卧室、书房区互不干扰;入户独立玄关,适宜摆放或定制鞋柜,出入户较为方便;双联阳台+飘窗,赠送空间比较多,同时空间层次感强;三开间朝南,采光良好;主卧套房式设计,兼具衣帽间与独立卫浴,居住舒适;客卫干湿分离,日常使用方便。

测评师说:A户型是四居室户型,尽管空间利用率较高,但是毕竟建面只有129㎡,对于一些喜欢宽敞的购房者来说,房间偏小算是一个遗憾。此外,厨房的窗户安放在西侧墙面,对户内南北通透或多或少有些影响;客卫离餐客厅过远,家里若有访客需要使用客卫,卧室、书房区的私密性也会因此打折。

B户型为中间户户型,建面约115㎡,3室2厅2卫,属于比较中规中矩的三房两卫户型,整体格局方正,三开间朝南,也有双联阳台,加上主卧飘窗,赠送面积过得去;此外,主卧一样设有衣帽间和独立卫浴,私密性高。

测评师说:B户型由于是中间户,所以在通透性方面不如边户的A户型,但是套内客卫的位置又明显比A户型合理。客卫紧邻餐客厅,在方便家人的同时,也方便访客就近使用,而无需穿越整个过道,同时也保证了次卧、书房及主卧的私密性。

交通出行

轨交

天鹅港华庭与轨道交通4号线苏州湾东站最近不到100米,将其称为“地铁盘”名副其实。轨道交通4号线作为苏州南北走向的地铁线路,业主从项目乘坐地铁出发,可以快速抵达吴江区、姑苏区、相城区等区域,也可以通过石湖东路站、南门站分别换乘2号线与5号线。

另外,在建的轨道交通7号线在苏州湾北站设有站点,开通运营之后,业主可以通过这条轨交线路直达园区,省却换乘麻烦,非常便利。

公交

公交出行方面,天鹅港华庭就明显不如轨道交通那么具有优势了。据目前来看,项目周边1公里范围仅有两个公交车站,分别为天鹅荡路溪虹路西站、天鹅荡路溪虹路东站,途经的公交车线路也不过三条,分别为551路、626路、626路高峰。

其中,626路高峰只是上学上班高峰期才开行,不过可以直达北美国际高中;551路为定班车,最远只到城皇山,绕行较多;626路则可以到吴中汽车站。

自驾

天鹅港华庭北面就是东太湖路,通过东太湖路往东行驶约1.8公里即可进入苏州湾大道(苏震桃公路)与友新快速路,进而通过内环通达全城各区。值得一提的是,东太湖路为双向八车道设计,车辆通行顺畅。

周边配套

教育

据悉,天鹅港华庭北面和东面分别规划有幼儿园和小学,东北侧规划有华中师范大学太湖中学初中部,前期或先借用吴郡小学校舍。项目西面也规划了华中师大太湖中学的高中部,而已经投用的北美国际高中与小区相距约3.4公里车程。根据2020年施教区的划分,天鹅港华庭的小学为华东师范大学苏州湾实验小学。总体而言,项目教育资源较为丰富。

医疗

吴中太湖新城片区内规划有太湖新城医院(建设中)、复星儿童专科医院(拟定名),为版块居民的健康保驾护航。

太湖新城医院(在建)位于天鹅港华庭西北方位约2公里处,而规划中的复星儿童专科医院,将投资近60亿,是吴中区最大规模的儿童医院,与天鹅港华庭仅隔一站地铁。

商业

目前项目在售的四期9、12号楼,周边城市界面不错。北侧为商住项目;东侧是超高层,内含JW万豪酒店;西侧是天鹅港华庭前期住宅组团,南侧也是天鹅港华庭的三期高层。

就商服配套而言,天鹅港华庭东边就是自带的悠方广场,再往东还有即将开业的地下空间商业。此外,中信泰富玖著云庭、金融街融悦湾、江南沄著等项目也各自带有商业,加上吴中永旺、歌林小镇,业主未来日常休闲购物选择多,版块商业竞争也会比较激烈。

公园

天鹅港华庭南侧是政府打造的全长9.8公里的太湖生态水岸,拥有苏州湾一线湖景。除了一线湖景外,吴中太湖新城打造的天鹅湖公园距离项目3公里左右,总面积24万平方米,包括11万平方米水域和13万平方米陆地,整体景观优美,现已投入使用,以后将成为未来业主悠闲时光、闲暇放松身心的好去处。

周末休息时间较为充裕,业主还可以驱车前往太湖新城附近的上方山国家森林公园、旺山景区,感受户外活动的乐趣。

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