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  乐居买房讯（编辑 阿卷）5月17日起，乐居百城联动，在全国解锁“优选好房”。活动围绕楼盘实地深度测评展开，邀请行业专家和媒体人参与品评，旨在发掘区位优越、口碑过人、配套醇熟、户型出众并兼具性价比优势的城市标杆项目，诠释何谓“好房该有的样子”。

  本期，我们特别带来位于苏州吴江区的，都会理想花园项目的全面测评。

  ▲区域版块发展：处于长三角区域一体化风口上的吴江区

  都会理想花园位于苏州市吴江区。近几年来，吴江的经济在高速发展。据统计局数据，苏州2020年的GDP中，吴江GDP超2000亿，在苏州各区排行第二。

  在长三角一体化进程中，吴江迎来了交通利好。

  根据《苏州市国土空间总体规划——吴江分区规划（2020-2035）》，未来吴江将规划有沪苏湖、通苏嘉甬两条高铁。

  从苏州市规划网发布的《苏州市城市轨道交通线网规划（2035）》初步成果来看，未来吴江规划新建6条地铁，包括4条普线，2条快线。

（苏州市城市轨道交通线网规划图）

  此外，吴江区域内分布了多个苏州市重点学校，目前有苏州大学未来校区(在建）、江苏省苏州中学校附属苏州湾学校(在建）、震泽中学、北京外国语大学附属苏州湾外国语学校(在建）、江苏省吴江市实验小学等等。

  依托太湖新城规划，吴江现有多个大型商业综合体，如万象汇、吾悦广场、爱琴海、万宝、新湖广场……涵盖时尚零售、美食餐饮、生活社交、娱乐文化、家庭亲子、健康休闲等多个方面。

（苏州大学未来校区）

（江苏省苏州中学校附属苏州湾学校）

  今年9月，还有砂之船超级奥特莱斯开业。此外，永旺和开市客或也在来吴江的路上。吴江另一大发展重心，运东开发区同样迎来大型商综——博洛尼天空之城。

（砂之船超级奥特莱斯）

  与此同时，苏州最大、全国第三大的剧院综合体——苏州湾大剧院在去年底正式启幕，包含了1600座的歌剧厅、600座的戏剧厅……

  近两年，吴江的医疗建设也有新动作。

  苏大附属苏州九院是按照三级甲等标准设计新建成的综合医院。苏州大学附属儿童医院吴江院区的建成将弥补吴江区儿童专科资源不足的现状。

  都会理想花园位于吴江区运东板块，区域内人口集中，配套成熟，产业发达，属于吴江区重点发展的核心板块。

  根据《吴江经济技术开发区控制性详细规划》，运东片区北部为混合片区，商业用地及居住用地占比较多，并规划有教育用地和商业商务混合用地。

（官方发布截图）

  同时，吴江开发区正在推进大运河文化带建设，打造“运河文化走廊精品展示区”。

（官方发布截图）

  就各类配套来说，教育方面，运东片区及周边区域已有山湖花小学淞南阳光小区、淞南阳光幼儿园、开发区天和小学、开发区实验初中等，此外，吴江开发区三淞路新小学及幼儿园已进入建设阶段，吴江高级中学正处于改扩建中。

  按照规划，运东片区北部未来将有多所学校落位，片区教育配套水平将得到跃升。

（规划效果图）

  医疗方面，运东片区及周边区域现有医疗机构包括苏州大学附属儿童医院吴江院区、吴江开发区人民医院、苏州第九人民医院等多所公立医院。

  ▲周边交通：快速路遍布 未来双轨通行

  都会理想花园距离轨交4号线同里站约600米。此外，项目周边还有未来的轨交14号线，该轨交线路将串联吴江经济技术开发区、吴江太湖新城、吴中片区、姑苏核心区、相城片区等区域。

（轨交14号线）

  都会理想花园附近有庞东路栅桥路站、庞东路湖心东路站等多个站点，约5条公交线路，途径公交线路707路、720路、736路、750路、759路沿线均可到达吴江各板块。

（周边公交线路）

  都会理想花园西侧通过松陵大桥与西环南延、苏州湾大桥相连。此外继东环南延之后，江陵路快速路将于今年开工建设，未来去往园区比较便利。

（楼盘位置截图）

  ▲教育配套：1.5公里内覆盖一站式教育资源

  都会理想花园北侧有吴江开发区实验初级中学、吴江开发区山湖花园小学和幼儿园等学校，距离约1.5公里，教育资源充足。

（楼盘周边学校）

  除此之外，楼盘周边宋庆龄实验幼儿园、吴江新教育学校、北大新世纪外国语学校今年也开始投入使用。

（北大新世纪外国语学校效果图）

  ▲其它配套：投资22亿 博洛尼“天空之城”在旁

  都会理想花园距离吴江中西医结合医院又名上海交通大学医学院附属瑞金医院苏州分院约500米，周边还有吴江经济技术开发区人民医院，距离楼盘约1公里。

（吴江中西医结合医院）

  都会理想花园附近3公里内的商业配套有山湖社区菜场，博洛尼天空之城( 建设中)等。

（博洛尼天空之城）

  ▲产品户型：拥有少有的77平小户型

  整个运东板块内目前在售、待售项目只剩7个项目了。看似量也不少，但这之中，运东北目前只有尾盘联发棠颂在售，仅剩大户型可选择；佳兆业湖心溪岸也仅剩大户型在售；最关键的是，今年运东基本无地块出让。 

  目前运东新房集中在南部板块，高层、洋房、别墅房源均有在售。新房均价约1.9-2.1万/㎡；板块内二手房挂牌量较多，均价约在20000元/㎡；距离项目较近的山湖鸿雅苑，小区至今已有10年房龄，该小区挂牌均价约16000元/㎡，近期成交价为15179元/㎡。都会理想花园项目为纯新盘已拿证，均价18500元/㎡，在该版块内房源户型面积小，总价低，对刚需来说会更加友好。

  都会理想花园主力户型建筑面积约77-96㎡，这种小户型比较受刚需购房者喜爱。其中建面约77㎡两室户型更具性价比，对于许多初到苏州的年轻人或是刚成家的小夫妻比较友好。 

（建面约77㎡户型）

  建面约77㎡户型采光设计较好，首先，客厅与主卧均朝南设计。其次，户型设计为明厨、明卫、明房、明厅。同时，该户型做到了南北通透。

  稍有遗憾的是，卫生间未做到干湿分离且缺少家政空间，在考虑到新冠疫情之后人们生活习惯的改变，对满足大家对归家消杀的需求来说，功能性一般。

  当然，对于小户型来说，不安排双卫，节省的空间让其他功能区尺度更阔绰。

  都会理想花园有三个亮点：最小面积约77㎡，总价预计130万起，对刚需友好；距离轨交4号线同里站不远，距离园区约17公里；都会理想花园体量约30万方，如此大体量的项目在苏州已经不多见，后期将会有更多的空间留给社区配套和绿化，因此居住体验也会比较不错。

（楼盘鸟瞰图）

  因为小区都还在开发建设中，目前周边内公交比较少。总的来说，现阶段出行还得以自驾为主。

  此前板块内配套比较孱弱，但去年迎来了利好。2020年1月19日，吴江政府网站公示了苏州湾天空之城的商业规划。

  同时，江陵路快速化改造一期工程，已开工建设，2023年完工通车。这条快速路通车之后，将进一步完善运东的交通现状。

  综上，都会理想花园具有一定的保值性，至于增值性还是要看未来的区域发展和各项规划落地情况。