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  乐居买房 乐乐 、阿帆发自苏州

  集中拍地，从第一轮的摸索阶段，进入了第二轮的调整优化阶段。

  进入7月，不少城市陆续公布了第二次集中出让的地块详情；正常情况下，8月份第二轮集中拍地就要紧锣密鼓的开始了。然而，随之而来的却是各种延迟出让或中止出让的消息传出。

  截止目前，全国已有长沙、青岛、深圳、天津、济南等10余个城市中止或暂缓了土地出让。

  17日上午，苏州自然资源和规划局官网发布了《关于苏地网挂〔2021〕7号公告的补充公告》。不仅调整了5宗地的一次报价有效区间上限和所有地块自由报价截止时间，还对土拍出让规则进行了补充说明。

  苏州土拍新规重点内容

  1. 本次出让的住宅及商住用地仅限具有房地产开发资质的企业参与；

  2. 同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买；

  3. 竞买人在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。竞买人须说明资金来源情况，在报名时提交资金来源情况申报表、承诺书及相应证明材料。

  4. 违反上述规定的竞买人将被列为竞价出让失信行为人竞价出让失信行为人，三年内不得参与苏州土拍。

  这与苏州此前拍地规则相比有何不同？

  在苏州首轮集中拍地前10天，即5月21日，苏州自然资源和规划局就发布了一则《关于严格落实竞买要求的通告》。

  其中提到两点：一是，参与竞买我市商住、住宅用地的竞买人、竞买人直接绝对控股的子公司不得参与同一商住或住宅地块竞买；由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买；二是，竞买人土地出让金的资金来源应为自有资金且符合相关文件规定，并在竞得资格审查时提交书面承诺。

  仔细对比两次公告会发现，817公告对参拍房企的资质、马甲的限制和资金来源等审核会更加严格。此前，除个别开发要求比较高的地块对竞买人有相应的资质要求之外，只要符合国家法律法规要求的均可参与竞拍，现在要求竞买人必须具有房地产开发资质。具体的变化参见下表：

  全国土拍新政下 苏州成“先行者”

  而结合此次土地竞拍市场大调整的“源头文件”，可以发现苏州在土地竞拍的调控措施上，已是名副其实的“先行者”。具体来看。

  近日，一则关于自然资源部于8月10日召开的闭门会议内容流传网络。根据文件内容，此次将针对部分重点城市第二轮土地出让政策进行调整。

  主要涉及：明确参与竞拍房企资质；对房企购地资金来源进行审查；严控楼面地价新高，单宗地块溢价率不得超过15%；达到地价或溢价率上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

  其实早在2016年9月，苏州土拍就设立了“一次报价”的规则，即对设定市场指导价的地块，在网上挂牌自由报价和限时竞价阶段，竞价超过市场指导价的25%以上的，网上竞价中止，转为网上一次报价。所有取得相应地块网上竞价资格的竞买人均可参加该地块一次报价。竞买人报价在出让人公布的一次报价总额有效区间范围内，进行一次报价。以一次报价中接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人，以其所报价格确定为地块竞得价格。

  由于2016-2019年间，苏州土拍热度依旧居高不下，政府多次多土地出让规则进行调整。比如，2019年7月24日，政府对土地出让报价规则进行调整。将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10～25%后转为一次报价出让方式。

  从2020年开始，苏州市场所有出让的住宅用地溢价率均未超过15%，全年平均溢价率为9.3%。此外，近两年苏州还多次发布公告对土拍马甲做出限制。

  总得来看，早在此次全国范围内大调控开始以前，苏州就已开始以“稳地价、控房价”为主旨，对土地竞拍规则进行不断优化和升级，成为全国重点城市的先行者。据已公开信息，全国多个城市也开始从以上几方面着手，重新制定土地竞拍新规则。下面会具体讲到。

  苏州开发商谈土拍新规影响

  关于此次苏州土拍新规，我们也采访了苏州几位开发商相关人士：

  开发商A：

  关于近期土拍政策变化，我认为核心还是抑制土地市场过热。其实从7月底开始，中央发文称坚持进一步对房地产市场进行调控，就引发了包括苏州等诸多重点城市对第二批集中供地政策的思考，并不约而同地做了一些调整。

  此次苏州7号公告补充公告，有几个点值得一说。

  一是，对于报名主体有资质要求，限制马甲。这个要求对于中小房企来说就很痛苦了，一般规模小的房企，资质就比较少。与此同时，这次也明确了马甲的限制要求，“同一房企及其控股各个公司，不得参与同一宗地块”，就是要严格限制马甲的意思，土拍马甲大战历史从这批次开始就要落幕了。

  二是，将严查资金来源，对于资金来源需要第三方审计确认，这个要求是苏州以前土拍历史上没有出现过的。对于中小房企来说，同样也很艰难，因为不能使用杠杆了，也不能使用同集团其它业务的资金。

  开发商B：

  苏州这次土拍新规的调整，我觉得最大的变化就是：限马甲、查资质、查资金，这三方面。尤其是限马甲，尽管之前苏州也出现过相关的要求，但这次三方面重磅组合拳的出击，其实可以说是更穿透，更彻底了，之前只是限制性穿透，这次应该就是无限穿透。

  全国多城土拍延期、竞拍规则调整

  事实上，算上昨天刚刚正式发布公告的苏州，短短一个月内，全国22城中已确定土拍将延期的城市已超过10个，其中不少城市也同步调整新的竞拍规则。从这些新规中不难发现，基本都是以上面网传的自然资源部相关文件为基础的。

  第二批集中供地调整时间轴：

  7月29日：长沙规自局发布公告，第二批用地集中出让由7月推迟至8月。

  8月6 日：深圳交易集团发布消息称，中止此前挂牌的 22 宗土地的出让，已交纳的保证金将原路退回。

  8月10日：天津规自局消息显示，天津61宗国有建设用地挂牌出让时间延长。此外，公告还明确了土地达到最高限价后，将以摇号方式确定竞得人。调整61宗地块最高限价，最高溢价率均降至不超过15%。对竞买企业资金账户进行相关限定。

  8月11日：惠州发布消息，原定于 8 月 11 日拍卖的惠城区金山新城某商住地块在被中止出让。公告称，该地块需要完善房价地价联动措施，现暂时中止该地块网上挂牌出让，待完善房价地价联动措施后再恢复挂牌出让。

  8月13日：福州规自局消息，原定于8月19日的土拍将延期至9月8日。此外，公告还进一步限制了地块最高限制价格，总计19宗地块最高溢价率均不得超过15%。

  8月13日：上海土地市场官网消息，根据相关工作要求，为稳妥推进上海住宅用地集中出让工作，第二批住宅用地将于9月集中出让公告。

  8月17日：济南挂牌截止时间调整到9月10日。调整住宅用地最高限价，最高溢价率不超15%。出让方式，由原定的“限地价，竞政府储备性公有房”调整为“限地价，如两家以上企业达到最高限价，抽签确定竞得人。对房企的开发资质和资金同样进行了限定，参与商品住宅用地竞买的企业须具有相应的房地产开发资质，同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗商品住宅用地的竞买。

  8月17日：苏州规自局发文，苏州土拍延期，将于9月16日再度开拍。与此同时，公告还发布了最新的竞拍要求，首先，对房企资质要求更加严格，同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。其次，要求加强对房企资金来源的审核，对融资、借款的来源要求更详细，股东借款、金融机构融资、法人的借款、非地产企业融资等都被限制。第三，对部分地块一次报价最高限制价格做了调整，整体地价下调。

  8月18日：杭州规自局发布补充公告，杭州第二轮次地块停止挂牌，将于8月31日前重新公告。

  8月18日：青岛重新挂牌87宗地块。此次重新挂牌发生了两个变化：一是土地出让宗数减少13宗，高新区崂山等地块规定了最高限价；二是土拍规则的变化、新玩法来了，包括严格要求竞拍房企资质，加强对购地资金来源的审查，控溢价竞品质，违背规则3年内不得在青岛拿地。

  另据公开消息，北京原计划于7月，广州原计划于6-7月进行的第二批集中供地，目前时间尚未确定。此外，重庆、沈阳等城市也均已延期。

  全国多城调控加码已是不争的事实，各城的土拍新规无疑也坐实了国家土地出让调控新举措。对于已经进入“集中供地模式”的这些热点城市而言，土拍新规的出现，对于城市土地市场、现有楼市的发展，以及开发商经营，必然会带来短期的阵痛，新模式或也将决定下半年市场的整体预期。但从另一方面来看，土拍新规，无疑也将成为促进房企未来理性拿地和经营所必需的及时雨。