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  【楼盘评测】是天猫好房&乐居推出的全新栏目，如果你在买房过程中想全方位了解某个楼盘，可以关注“苏州天猫好房”公众号。以下为中建观澜雅境楼盘评测。

  点评内容

  中建观澜雅境位于太湖科学城板块，南大定向教师房，建面125-143㎡改善社区。

  项目亮点

  1. 项目自带商业综合体

  中建观澜雅境规划了13万方商业综合体，有零售商业和餐厅，包括生鲜超市、电影院等，同时将打造冰雪主题商业街。

  2. 近南大 享周边南大附属教育资源

  项目靠近南大，周边教育资源为南大附属教育集团，目前规划了5所幼儿园、2所小学和1所初中。

  3. 户型全屋飘窗 得房率较高

  项目商品住宅主力户型125㎡和143㎡均是四房设计，且做了全屋飘窗，赠送的面积较多，得房率高。

  4. 板块内唯一定向南大教师房

  项目分为商品住宅和人才公寓，其中人才公寓定向南大教师圈层，高知阶层聚集，学府氛围浓烈。

  适合人群

  项目打造人才公寓作为南大定向教师房；商品房，建面125-143平，适合想在太湖科学城置业的改善类人群。

  价格分析

  中建观澜雅境原为苏低2021-WG-78号地块，是中建东孚以底价272300万元竞得，成交楼面价约8708元/㎡。

  根据克而瑞苏州房产测评的数据来看，中建观澜雅境所在的苏州高新区4月份商品住宅成交均价约27825元/㎡，而太湖科学城板块的成交均价则在24406元/㎡左右。

  目前，太湖科学城板块内有几个楼盘在售，包括金地翡翠星辰花园，均价约23000元/㎡；首开棠前如苑，均价约24500元/㎡；大境悦府，均价约24800元/㎡；泊印澜庭，均价约25600元/㎡等。

  再看项目周边二手房的价格，根据贝壳网二手房价格来看，中建观澜雅境周边二手房挂牌价在20000-54000元/㎡不等，例如中节能生态岛挂牌价约28000元/㎡，万科新都会挂牌价约34000元/㎡，科技城金茂府挂牌价约44000元/㎡等，需要注意的是，项目与科技城板块距离并不算远，二手房也多以科技城板块的居多。

  目前，中建观澜雅境尚未取证开盘，价格未出。但是项目属商住两用用地，同时，住宅有人才公寓，其低价成本并不算低，那么根据以上的种种来看，项目的备案价或许会稍高于板块内均价。

  楼盘规划

  中建观澜雅境由中建东孚打造开发，整体配套了南大人才房+改善住宅+13万方商业综合体。项目规划了28栋住宅，总共1552户，容积率为2.0，绿化率为35%，车位数2650个，车位比达1:1.7，物业为中建东孚物业。

  中建观澜雅境打造的是开放式公园社区，从太湖景观-口袋公园-双景观轴线-组团（中央）景观”形成“开放—半开放—私密”的层级式结构，首层酒店式入户大堂，地下打造的是精装车库大堂。

  另外，项目总建面约45万方，包含改善类商品住宅、环南大科创人才公寓，还有约13万方的商业综合体，内部规划了商业街、星级酒店、服务公寓等，未来商业氛围浓厚。

  户型分析

  中建观澜雅境分为商品住宅和人才公寓两部分打造，其中商品住宅的建面约125-143㎡，主推户型以125㎡和143㎡为主。同时户型装修交付，带有中央空调、地暖、新风三大件。

  125㎡户型

  125㎡的这个户型为4房2厅2卫的格局。户型大横厅设计，宽景阳台，整体景观视野开阔，同时采光优秀。

  入门处玄关，保护室内隐私，相连的是一个小型储藏室，放置杂物。单过道，隔开餐客厅与厨房，L型厨房，面积不大。

  三个居室呈”三叶草“形状分布，均带有飘窗，实际可使用面积大大增加。套房主卧，带有衣帽间和内卫，生活舒适方便。客卫位于北面两个房间中间，距离南向次卧较远，如果将来作为老人房的话，老人半夜上厕所会稍有不便。北面有一个多功能间，根据业主需要可自行改造，发挥的可能性大。

  143㎡户型

  这个户型整体格局比较方正，也是4房2卫设计。双联阳台，连接餐厅与客厅，整体大横厅的设计，约13.9米的面宽，保证了室内拥有充足的采光，也给予户型更多活动空间。

  户型依然是全屋飘窗的设计。南向主卧，步入式衣帽间，并且带有独立卫生间，兼具居住的舒适度和私密性，让生活起居更为方便。南向次距离干湿分离的客卫稍远，洗漱、上厕所不方便。

  测评师说：这两个户型都比较适合改善类购房群体，四房适合多孩家庭，可以做成卧室，也可以根据业主需求，设计成书房等办公区域，疫情期间居家办公学习可以有一个安静私密的环境。

  交通出行

  轨交

  中建观澜雅境位于苏州太湖科学城板块，区域内运营有轨电车，项目距离有轨电车1号线和2号线上的“龙康路站”大约1.1公里左右，距有轨电车2号线上的“漓江路站”约1.2公里。

  测评师说：项目所在的太湖科学城板块内目前地铁发展欠缺，距离已通车的地铁线路均较远。据悉，规划中的地铁9号线、11号线将会补上交通短板，如果建成，项目距离11号线庄里山北站600米、龙康路站700米。

  公交

  中建观澜雅境1公里内有四个公交站点，包括航船浜村站，距离项目741米左右，此站可以乘坐63路和852路；科技城医院西站点距离项目大约761米，可以在此站乘坐441路公交，换乘地铁1号线、2号线、3号线等，相对而言公交出行比较便利。

  自驾

  中建观澜雅境位于高新区太湖科学城普陀山路与俞巷路交汇处，与太湖大道直线距离大约1公里，苏台高速直线距离4公里左右，自驾出行可以较快上高速前往苏州各区，而且周边道路比较宽阔，自驾的话还是比较方便的。

  周边配套

  教育

  中建观澜雅境靠近南京大学苏州小区，其教育资源享受南大附属教育集团，当前规划了5所幼儿园、2所小学、1所初中。包含南大附属幼儿园昆仑园、龙康园、南大附属第一小学、南大附属第二小学、南大附属初中，全龄化教育配套。

  根据区位图的大概位置来看，项目距离南大附属小学大约900米左右的位置，距离南大附属幼儿园大约800米。

  测评师说：目前这些教育资源均未建成，部分学校仍在规划中，部分学校也已经开工建设，具体何时建成开学属未知。

  医疗

  中建观澜雅境1公里左右处便是科技城医院，是一家三级综合性公立医院，院内科室设置齐全，医疗设备先进，可以满足居民大部分的医疗需求。

  商业

  中建观澜雅境周边2公里左右有时尚水岸、梦之城、丰茂里、高新区文体中心等商业，可以满足居民的日常生活所需；预计将于2022年底开业的星悦里距离项目3.6公里左右，一站式生活、购物、时尚中心。

  值得一提的是，中建观澜雅境自带13万方商业综合体，有零售商业和餐厅，包括生鲜超市、电影院等商业业态，同时将打造冰雪主题商业街、青年文创街区等，引进1.2万方五星级酒店等。

  公园

  中建观澜雅境所在区域内生态资源比较丰富，周边公园环绕，恩顾山公园、龙山体育公园、诺贝尔湖公园、彩石湖公园等距离项目2.6-4.1公里不等。另外，项目距离苏州太湖国家湿地公园仅约4.8公里，周末和朋友们驾车前往野餐烧烤等，将会是个不错的选择。