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——2022年苏州年中楼市策划

乐居买房苏州讯 2022年6月23日，苏州完成了本年度第二轮集中供地，连同首场土拍成功拍出的15宗地块，苏州累计拍卖了35宗地块，总出让面积约197.6万方，总成交金额约505.07亿。

苏州上半年两次土拍，除了园区和新区狮山能够激起开发商们的热情外，其他地区大多都是底价成交， 仅园区和狮山地块溢价超10%成交，最高溢价率为15%。整体而言，呈现出少数热门地块竞争激烈，其他地区无悬念底价成交的态势，两极分化比较明显。

区域：吴中拍出地块数量最多 园区热地最贵

从六大区土地成交数量来看，吴中区成交地块最多，达到了9宗，成交总面积约58.41万方，成交区域包括太湖度假区、木渎、胥口、甪直、郭巷、太湖新城等板块，吴中区几乎是遍地开花，吸引了苏州天鸿伟业、太湖城投、合润房产等房企进驻。

吴江区共计成交8宗地块位列其后，成交总面积约52.97万方，成交区域涵盖了东太湖、汾湖高新区、太湖新城、盛泽等区域，本地民企亨通地产成功竞得汾湖高新区地块，可谓肥水不流外人田。

另外高新区和园区均以成交7宗的数量并列第三，其中高新区成交总面积约34.42万方，园区成交总面积约30.18万方，进驻新区和园区的房企也都是实力雄厚的国、央企；相比而言相城区和姑苏区上半年供地量不算很多。

从成交总价来看，工业园区是妥妥的大金主，成交总金额约154.7亿元，占上半年苏州土拍总成交金额的三成多！谁让园区推出的地块那么抢手呢，除了跨塘地块略显偏僻外，星洲小学西、星海高中旁、月亮湾、奥体南，哪一个都是得靠抢的热门地段；另外，吴中区凭借约118.28亿元的成交总金额排名第二，高新区位列第三。

房企：成交总金额65.21亿！苏州新高城发成上半年拿地冠军

上半年两次集中供地，共28家房企成功拿地，从拿地数量上看，苏州新高城发位列第一，拿地共计4宗，地块分别位于园区大热的月亮湾和奥体南，以及新区浒墅关四大天王商圈旁的连体地块，都是地段和配套相当优越的好地。

其次为吴江东运，不过拿下的3宗地块均为经济适用房，这里我们就不多说了。

苏州轨交和苏州新高绿建并列第三，均拿下2宗地块，苏州轨交作为首次进军地产的房企，一口气拿下吴中胥口的连体TOD地块；苏州新高绿建则承包了浒墅关板块的2宗地块。

从成交金额来看，苏州新高城发以65.21亿元的总价稳居第一，招商蛇口以36.16位居第二，苏州轨交成交总价35.11亿元紧随其后，建屋发展以32.91亿元成交总额排名第四。

而从单个地块拿地金额来看，招商蛇口拿下的园区旺墩路地块成交总价36.16亿，是上半年成交地块成交总额之最；建屋发展拿下的星海高中旁地块成交总价32.91亿元，位居第二；天建地产&吴江城投拿下的太湖新城地块成交金额30.68亿元，排名第三位，值得一提的是，这宗地块也是上半年土拍中面积最大的单地块，总面积约17.8万方。

总体来看，排名前列的全是财大气粗的国、央企，当然也有不少民企参与竞拍，比如建发、金新城等房企，其中成功拿地的民企分别为亨通地产和苏州嘉盛。

园区：六大热门地块 五宗来自园区

纵观两次土拍的热门地块，除了狮山永和村地块外，全部来自园区，宇宙中心园区可不是随便说说，而是真金白银砸出来的事实。

园区3宗地块楼面价突破3万，分别为月亮湾29号地块、星海高中旁3号地块，以及旺墩路2号地块，溢价率约为15%。

 位于月亮湾的29号地块成为最具价值地块，楼面价达到31621元/㎡，竞拍过程中5分钟报价38轮快速冲破中止价，比星海高中旁的03号地块楼面价还高出了1块钱，可见园区的价值板块已经从传统的金鸡湖周边、湖东向外扩展。

园区湖东核心区，紧靠星海高中的03号也是意料之中的靠抢，地块开拍11分钟报价31轮，最终在一次报价环节由建屋竞得，同时参与竞拍的房企还有华润、中海、招商、万科、保利、苏高新、建发、象屿等房企，人气爆棚。

首轮土拍中大火的旺墩路2号地块被招商蛇口拿下，是园区总价最贵的一宗地，周边紧靠星洲小学、现代传媒大厦，永旺等，配套成熟、位置稀缺。

相比而言，紧靠奥体板块的27号地块楼面价略低一筹，虽然能够享受奥体板块的成熟配套，以及周边在规划中的邻里中心和学校，但作为奥体南部的“新人”，起拍楼面价和热度要相对缓和一些。

另外，在优中选优的大形势下，位于娄葑的7号地块和跨塘板块的28号地块均底价成交，可见就算在园区，也存在两极分化的情况，配套成熟的核心板块竞争激烈，略微偏僻的地段仍然会遇冷。

今年苏州宅地供应量大 接下来园区还有一批好地在路上

根据苏州市自然资源和规划局发布的2022年苏州供地计划，今年住宅用地供应量比往年都要多。

 2020年住宅供地计划5733亩；2021年住宅供地计划6912亩； 2022年苏州住宅供地计划8500亩！分4次挂地，比去年土拍集中挂地还要多一次。从供应计划表来看，吴江供应量最大，相城紧随其后，吴中第三。

 另外，6月20日，苏州工业园区管委会网站发布了《苏州工业园区2022年第三批次局部地块控规及调整》。令人心动的是，这一次地块调整，园区未来将新增7宗住宅用地，涉及月亮湾、车坊、娄葑、跨塘等板块，月亮湾新增的两宗宅地还是一线湖景地块，热度已经提前预定好了。

园区作为目前苏州土拍最大的看点，这次调整出多宗宅地，可以预见，未来几年园区将一改有热度没房子的局面，品质好房可以慢慢挑。