正文

  受困于黑天鹅的影响，楼市从年初的市场疲软到复工复产后逐渐企稳回暖，再到年末的全面反弹，这期间“房住不炒”重申、政策持续收紧、三道红线压顶……最终，2020年的楼市交出了一份波澜起伏、精彩纷呈的答卷。

  01

  楼市“三稳”，房住不炒依然是主基调

  1、中央重申房住不炒，防止楼市大起大落

  自2016年底中央经济工作会议首次明确“房子是用来住的，不是用来炒的”定位后，房住不炒一词便成为中国楼市调控的主基调。2020年总体楼市基调依然不变，中央再次重申房住不炒，防止楼市大起大落。

  2020年2月19日，央行发布的《2019年第四季度中国货币执行报告》中强调，按照“因城施策”的基本原则， 加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  2月21日，央行召开2020年金融市场工作会议，要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。

  3月3日，人民银行会同财政部、银保监会召开金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会，也强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

  4月17日，中共中央政治局会议再次强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

  5月18日，中共中央、国务院发布“关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见”。指出稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系，调整完善地方税税制，培育壮大地方税税源，稳步扩大地方税管理权。

  在2020年全国两会上，《政府工作报告》重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”

  7月24日，住建部召开房地产工作座谈会，全国10城参会，直指市场过热问题。会议提出，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期；防止资金违规流入房地产市场。

  8月20日，国家主席习近平在合肥主持召开扎实推进长三角一体化发展座谈会，指出要坚决防止借机炒作房地产，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

  12月16日至18日召开的中央经济工作会议指出，明年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度，政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时效度。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

  12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，明确2021年稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。

  2、央行三度降准，LPR先降后稳

  2020年3月27日，中央政治局会议指出要加大宏观政策调节和实施力度。积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，适当提高财政赤字率，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕。

  整体来看，2020年央行三度降准释放流动性，两度下调1年期和 5年期以上 LPR，5月份以后利率保持不变。其中三次降准、两度LPR下调都集中在2020年上半年。

  三度降准：

  1月1日，央行宣布于1月6日实施全面降准0.5个百分点，释放长期资金约8000多亿元，以支持实体经济发展，降低民营企业融资成本。

  3月13日，央行决定于3月16日实施普惠金融定向降准，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。

  4月3日，央行对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于4月15日和5月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点，共释放长期资金约4000亿元。

  LPR两度下调：

  2月20日，1年期LPR从4.15%下调至4.05%，5年期以上LPR从4.8%下调至4.75%。

  4月20日，1年期LPR从4.05%下调至3.85%，5年期以上LPR从4.75%下调至4.65%。

  LPR呈现出先降后稳的趋势。在两度下调之后，从4月份开始，LPR连续8个月维持不变。

  对于LPR的走势，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出：

  利率处于低位，至少也没有反弹，说明后续能够维持一个低息状况，这是值得肯定的地方。根据后续货币政策等情况，严跃进预测，LPR下调空间不大，是否上调，要看后续经济环境变化。总体上看，国际市场的利率等环境比较宽松，低利率的水平会持续，利率短期会持平。

  02

  各地方因城施策，楼市调控再加码

  1、上半年楼市“放松”纾困，多城现政策一日游

  受特殊疫情影响，2020年上半年政府陆续出台“纾困”政策。如1月26日，银保监会发文表示，受疫情影响人群可延后偿还房贷；2月1日，中国人民银行等五部门联合出台金融措施支持防控疫情；5月9日，发改委等八部委发布文件，帮扶小微企业等缓解房屋租金压力等等。

  各城市也积极发布相关扶持政策，为企业解压。政策主要涉及取消限制性规定、延长土地出让金缴纳时限、调整开竣工期限、降低商品房预售条件等。

  如浙江省发布的支持政策提到，因疫情影响无法按约定签订《成交确认书》《土地出让合同》或缴纳出让金的，不收取滞纳金；未能按期交地、动工、竣工的，不计入违约期并不收取违约金。天津也明确，对已签订土地出让合同或在此期间新取得建设用地使用权的企业，可自动延期缴纳土地出让金，延期期间不产生滞纳金（或违约金）。

  无锡明确楼栋完成25%投资额即可预售；苏州取消封顶和现房销售，土地出让价格超过市场指导价，不需要封顶销售；山东适度降低商品房预售条件和预售资金监管留存比例；太原表示开发建设资金达25%可申请预售……各地政府纾困性政策的出台，为助力房地产走出困境，推动市场企稳回暖，起到了积极的引导和支持作用。

  但在疫情前期，也有部分城市如广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州和淮安等相继发布相关政策助力楼市发展。政策内容涉及下调首付款比例、上调公积金贷款额度、取消限售政策、实行购房补贴等。

  这些政策无一例外都未能逃过“一日游”甚至是“半日游”的命运。这意味着，在“房住不炒”前提下，楼市想要出现大幅度的松绑基本上是不太可能的。

  2、房地产调控升级，调整限购、限售、首付比例等

  与此同时，还有一些城市出现市场恶意炒作、哄抬房价现象，限价盘频现“万人摇”，土地市场高单价、高溢价地块频出等，极大挑战“三稳”调控目标。在此影响下，多地收紧房地产调控政策，调整限购、限售、首付比例等，加强监管，整治市场乱象。

  其中，在调整限购方面，深圳限购政策力度最严苛。其7月15日发布的楼市八条新政提出，深圳户籍家庭、成年单身人士连续缴满3年个税或社保，方可购买商品住房。对本地户籍家庭购房资格大幅加码，这在全国尚属首次。东莞在7月25日出炉的楼市限购新政中，大幅收紧购房资格，首次将二手房纳入限购范围；宁波限购区域扩容，由原来的老三区扩大至市五区，镇海、北仑纳入限购范围。

  调整限售方面，7月2日，杭州明确通过高层次人才家庭优先购房方式取得的住房， 自商品住房合同网签备案之日起，5年内不得上市交易；9月29日，银川发布通知，市辖三区新房自签订商品房买卖合同之日起满2年后方可转让。11月3日，浙江台州发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，市区新购买的新房及二手房，自取得不动产权证书满3年后方可转让。

  调整首付比例方面，9月6日，沈阳9部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》，将二套房首付比例提至50%，且首付款禁止分期支付和“首付贷”，二手房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

  此外，2020年7月24日召开的房地产工作座谈会强调，要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。

  紧接着，8月20日住房城乡建设部、人民银行联合召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，被称为“三道红线”，根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，实施差异化债务规模管理。“三道红线”将成为监测房企经营的重要内容。

  从各地相继出台的房地产调控升级以及“三道红线”政策可以看出，房住不炒的政策导向愈加凸显。

  3、更注重精准调控，向刚需/无房家庭倾斜

  2020年房地产调控政策更加注重精准调控，部分城市政策体现对刚需购房者以及无房家庭的倾斜，支持刚性需求，抑制投机炒房，规范行业秩序。

  如：2020年7月2日，杭州发布通知明确，加大新建商品住房公证摇号公开销售对“无房家庭”的倾斜力度，均价35000元/平方米以下新建商品住房项目对“无房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。

  7月15日，深圳八部门联合发布通知，推出八项措施精准调控楼市，其中提到：对社会关注度高、预计购房人数多的热点楼盘，应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则。

  7月22日，宁波《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》明确，符合条件的“无房家庭”可在市六区优先认购一套商品住房，该套住房要求在取得不动产权属证书满5年后方可转让。

  7月23日，南京发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求，商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。

  成都在9月14日发布的“楼市新政”中，明确加大对棚改、无房家庭摇号的比例，其中棚改优先最低比例由10%提高到20%，无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。

  11月24日，成都又发布《关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补充通知》提到，无房户优先选房，棚改其次选房；给予无房户的房源数不低于70%等。

  4、对楼市政策打补丁，“假离婚”被限制

  2017年3月，一则《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》中提到，对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。该政策正式开启了对假离婚购房的打击。

  最近两年，为了进一步打击假离婚现象，有关部门“斗智斗勇”，对离异人士购房的规定不断完善。在2020年各城市的调控政策中，深圳、南京、无锡、宁波等地均出台了相关政策，填堵假离婚购房漏洞。

  深圳于2020年7月15日发布的楼市八条调控新政提出，对于夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。深圳市住建局表示，这样既可满足离异人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。

  7月23日，南京发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》提到，对夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

  8月30日，无锡明确，夫妻离异，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，按离异当日（以《离婚证》登记时间或法院判决书生效时间为准）原家庭拥有的住房总套数计算。

  12月10日，宁波市四部门联合印发的《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的补充通知》提到：离婚不满2年买房，要查离异前家庭住房。

  总体而言，此类政策坚持房住不炒的导向，防止通过“假离婚”手段获取购房资格，对以往购房政策进行了打补丁，有助于促进后续房地产市场的健康发展。

  03

  城市再开抢人大战，落户门槛又降低了

  近年来，城市“抢人大战”轮番上演。克而瑞数据显示，2018年以来，全国至少有130个城市发布了不同力度的人才政策，其中2019年迎来首次“抢人”高峰，核心城市纷纷下场抢人，当年发布或升级人才新政的城市多达73个。

  和往年相比，2020年各地出台人才落户政策的速度明显加快，落户门槛进一步放宽，抢人大战越发激烈。

  据统计，单是2020年12月份就有无锡、福州、青岛、广州、苏州等多个城市陆续出台相关政策，放宽人才落户条件。其中，广州7区拟放宽入户学历至大专，成为首个对大专生开放的一线城市。

  12月8日，无锡发布《无锡市户籍准入登记规定》，取消江阴、宜兴行政区域内的落户限制及高校和职业院校毕业生、留学归国人员、技术工人等群体的落户限制。

  12月11日，福州印发《关于进一步降低落户条件壮大人口规模若干措施》提出，全面放开落户限制，实现落户“零门槛”。

  12月14日，青岛出台《关于进一步深化户籍制度改革的意见(征求意见稿)》，放宽学历、技能人才落户条件，在青岛具有居住性质产权住房(含已网签)即可办理落户，同时在城区取消积分落户限制，全面放开县域三市落户，并鼓励举家迁徙和亲属投靠。

  12月16日，广州发布《广州市差别化入户市外迁入管理办法(公开征求意见稿)》，将落户门槛大幅降低：只需满足大专或技校学历，社保满一年，年龄在28岁及以下，就能在广州白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区实现落户。堪称“史上最宽松”的一线城市落户政策。

  12月22日，苏州市公布的《关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》提到，落户租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策，经房屋所有权人同意可以在房屋所在地落户，也可以在房屋所在地的社区落户，破除隐形门槛。

  12月25日，广州又发布关于放宽“双一流”高校大学本科学历人才入户社保年限的通知提到，“双一流”高校大学本科学历或者有研究生及以上学历，无需半年连续社保，只要有广州社保记录，就可以直接落户。

  落户门槛进一步降低，人才流入势必也将带来大量购房需求。“丁祖昱评楼市”指出，截至目前已有约70个城市发布的人才政策涉及购房补贴，其中不乏上海、广州等一线城市。

  从发布时间上来看，购房优惠补贴政策出台最为密集的时间段尤以2020年二季度为主，仅6月份上旬，就有广州、南京、衢州、南宁、长春等15城发布了购房补贴政策。四季度以来，无锡、福州、青岛人才新政及人才购房补贴再加码。

  “丁祖昱评楼市”认为，人才落户与购房补贴挂钩，带来购房需求的同时能够刺激居民住房消费。但在“房住不炒”的主基调下，当下房地产市场已进入调整期，人才新政对楼市利好程度有限，仅靠新政较难出现市场反转行情，尤其是对城市房价的拉动力将明显减弱。

  04

  老旧小区改造迎来政策风口，你的小区改了吗

  2019年，全国改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户，并将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，安排中央补助资金支持。进入2020年，各地老旧小区改造工作依旧如火如荼，相关政策文件频出，社会各界对城市更新的关注度不断提升。

  中央：

  2020年4月3日，财政部副部长许宏才表示，在专项债的使用范围方面作了调整，将城镇老旧小区改造纳入了专项债券的支持范围。

  4月14日召开的国务院常务会议再次聚焦城镇老旧小区改造工作，确定加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需。重点改造2000年底前建成的住宅区。

  4月16日，住房和城乡建设部副部长黄艳介绍，与之前各地已经进行的城镇老旧小区改造工作相比，本次改造将更加全面、综合地实施。

  2020年《政府工作报告》中，老旧小区被纳入到既促消费惠民生又调结构增后劲的“两新一重”建设中，提出要新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。

  6月16日，国家发改委新闻发言人孟玮介绍未来新型城镇化建设的重点工作时表示：以老旧小区改造为抓手，加快推进城市更新，切实改善群众的居住条件。

  7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制。到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

  8月26日，住建部等13部门发布《关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》，提出结合城镇老旧小区改造等城市更新改造工作，通过补建、购置、置换、租赁、改造等方式，因地制宜补齐既有居住社区建设短板。

  12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。会议要求，2021年要全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。

  近日，来自住房和城乡建设部的最新数据显示，2020年老旧小区改造任务已经超额完成。我国有序实施城镇老旧小区改造，1月份至11月份，新开工改造城镇老旧小区3.97万个，惠及居民近725万户。

  地方：

  在中央政策指导下，各地方老旧小区改造工作也开始加速推进。

  2020年3月，山东公布的《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》提出，到“十四五”末，在确保完成2000年前建成的老旧小区改造基础上，力争基本完成2005年前建成的老旧小区改造任务。

  4月22日，安徽提出2020年计划改造老旧小区871个，房屋总建筑面积2448.11万平方米，涉及住户25.9万户。

  5月7日，深圳市规划和自然资源局明确：新供应公共住房用地和通过城市更新、棚户区改造建设公共住房的存量用地，直接纳入安居工程年度实施计划。

  6月，浙江台州市提出，到2022年将完成实施城镇老旧小区三年改造计划，改造小区100个以上，改造面积达300万平方米以上。

  6月19日，湖北省政府发布《大力盘活存量建设用地服务高质量发展若干措施》，提到将城镇老旧小区改造纳入范围；持续加大旧城区、旧厂房、旧村庄改造力度，提升城市功能和土地利用效率。

  10月，天津发布《城镇老旧小区更新改造工作方案（征求意见稿）》，全市2020年城镇老旧小区改造拟新开工49个、256万平方米、3.2万户。到十四五期末，力争基本完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务。

  11月16日，东莞印发老旧小区改造试点工作方案，2020年-2021年，将开展老旧小区改造试点，为全市老旧小区改造工作的全面开展奠定基础。

  广州，作为全国老旧小区改造的试点城市，全市被列入改造计划的老旧小区达到817个。截至2020年11月底已经有492个老旧小区完成改造，超过总量的60%，改造老旧建筑3561万平方米，惠及54万户家庭173万居民。

  可以预见，在政府大力引导支持以及社会各界的积极参与下，全国城市更新将全面提速，进入崭新的发展阶段。

  另外值得一提的是，2020年乐居联合政府、行业协会、房地产企业及媒体等社会多方力量，编撰并发布了《2019-2020城市更新年鉴》，旨在全面梳理和纪录各个城市更新改造的变化与成就，高度总结城市更新的珍贵资料与内容，对中国城市更新建设与发展提供一定的参考和依据。

  结语

  回顾2020年，特殊环境下，房地产市场从停摆、重启到回升、反弹，展现出了强大的韧性和生命力，市场总体保持稳定。展望2021年，房住不炒政策指引下，市场或将延续2020年的步调，以稳为主，出现大幅度收紧和放松的可能性不大。

  乐居大湾区综合整理

  部分资料来源：克而瑞研究中心、丁祖昱评楼市