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  乐居买房讯（编辑 小南） 5月17日起，乐居百城联动，在全国解锁“优选好房”。活动围绕楼盘实地深度测评展开，邀请行业专家和媒体人参与品评，旨在发掘区位优越、口碑过人、配套醇熟、户型出众并兼具性价比优势的城市标杆项目，诠释何谓“好房该有的样子”。

  本期，我们特别带来位于苏州工业园区的，新希望锦麟芳华项目的全面测评。

  ▲区域版块发展：位于苏州GDP贡献值最高的工业园区

  新希望锦麟芳华位于苏州工业园区。苏州工业园区于1994年经国务院批准设立，行政区划面积278平方公里（其中，中新合作区80平方公里）。

  苏州工业园区自2016年起，连续5年荣获商务部***经开区综合发展水平考核的冠军。2020年，苏州工业园区实现地区生产总值2907亿元，成为“GDP 2万亿城市”苏州的重要增长极。

  2021年2月22日，苏州工业园区发布行政区域变更方案，拟变更娄葑、斜塘、唯亭、胜浦4个街道区域范围，并划出娄葑、斜塘、唯亭3个街道部分区域，增设金鸡湖街道（拟），拟将斜塘街道更名为独墅湖街道、胜浦街道更名为东沙湖街道。

  娄葑街道隶属于苏州工业园区，成立于2012年12月26日，西邻苏州古城区，东靠工业园区，北部、南部分别与相城区、吴中区相接，距离湖西等成熟商圈较近，区域高架快速路较多，有常台高速、东环高架、独墅湖大道、南环高架等多条线路。但也由于位于几区交界处，版块内拆迁小区、工厂较多，城市界面和教育质量都比较一般。

  2021年经历变更后的娄葑街道，区域面积约16.9平方千米，下设23个社区居委会。根据苏州工业园区总体规划，东兴路南侧规划有居住、商业、绿化等用地。

  ▲周边交通：双轨通行 快速路遍布

  新希望锦麟芳华距离已开通的轨交3号线北港路站约800米，距离在建的轨交7号线东兴路西站约700米。其中3号线起于苏州新区火车站，止于园区唯亭，呈“U”字型走向；7号线起于相城区的莫阳站，止于吴中区木里站，呈南北走向，预计2024年开通。

  新希望锦麟芳华附近有群星苑三区、杏秀桥、文萃小学、华东装饰城等多个站点，约32条公交线路，途径公交线路56路、148路、1003路等，沿线可通达园区、姑苏、吴中等苏州多个区域。

  新希望锦麟芳华周边聚集有常台高速、东南环快速路、吴东快速路、独墅湖高架等。从项目出发，2公里左右上常台高速，1公里左右上东南环快速路、独墅湖高架。由于高架快速路较多，日常通行不会太拥堵。

  ▲教育配套：1.5公里内有新建小学 即将投用

  新希望锦麟芳华周边已建成投用学校包括东兴路幼儿园、文萃小学、园区一中和苏大附中（高中）等，除了苏大附中（高中需自考）外，其余学校在园区学校中排名中等。

  1.5公里范围内还有一所新建学校通园路小学，占地面积3.1万方，建设面积约4.05万方，建设规模8轨48班，预计2021年或2022年秋季交付使用。

  ▲其它配套：近距湖西商圈 外部商业配套丰富

  新希望锦麟芳华2公里内有工业园区星海医院，该医院是一所二级综合性公立医院，医院设有28个临床医技科室，10个病区及重症监护病房。

  新希望锦麟芳华2-4公里范围内有双湖广场、娄葑文体中心、东环家乐福、湖西欧尚、万科美好广场等商业配套；6公里左右可抵达星海广场、苏州中心、东方之门等湖西商圈。但项目社区商业比较缺乏，市政公园等休闲公园配套也比较缺乏。

  ▲产品户型：小区内部景观规划丰富

  有园区少有的90平小户型

  目前新希望锦麟芳华主力在售建面约90-110平米三房户型，均为装修交付。其中建面约90平米户型，设计为三房且三开间朝南，是市场主打的小三房户型，空间利用率较高，并且朝南的卧室均带飘窗。

  建面约110平米户型格局同样比较方正，设计为双开朝南阳台，一定程度上增加了公共空间的延展性，主卧是套房设计。

  建面约140平米户型则更加开阔，4室2厅2卫设计，为四开间朝南，采光更加充足，主卧同样也是套房设计，有一定私密性。

  新希望锦麟芳华是新希望地产首进苏州园区的项目。由于新希望锦麟芳华项目周边城市界面较一般，项目自身规划的4.8万方公园景观、1万方中轴景观带，使得整个社区内部的生活环境还是相对安逸舒适的。整个项目规划了18栋17-32F的高层住宅，规划总户数7785户，车位总数1626个。

  新希望锦麟芳华开发商新希望地产苏州公司，成立于2017年5月，至今在苏州共布局了11个项目，分布于吴江、园区、吴中等多个区域。目前在售及待售的项目有8个，分别为新希望锦麟芳华、林溪雅苑、大境公园时代等，可售项目较多，且近两年在苏州的口碑与关注度均有较大提升。

  小区物业为新希望物业，新希望物业曾多次入选中国物业服务企业服务力TOP50。

  ▲价格现状：苏州首个“双限价”楼盘之一 

  有一定升值空间

  娄葑版块目前在售项目仅两个，区域新盘较少。其中新希望锦麟芳华、朗诗和风熙华雅苑均价都在3.25万/平米，且限制最高备案单价3.48万/平米。娄葑版块二手房居多，且以拆迁安置房为主，代表小区群星苑均价约2.5万/平米，但其它次新房小区如星翠澜庭、栖霞栖庭等均价都在3.1万/平米左右，新房二手房倒挂并不明显。

新希望锦麟芳华项目预测未来有一定的发展潜力，其所在的娄葑版块隶属于苏州GDP产值贡献最高的工业园区，且与苏州地标东方之门所在的湖西商圈、独墅湖科教创新区以及姑苏古城区等区域紧密相接，在地理位置上有明显优势。

  如今随着地铁3、7号线两条地铁线的经过，加之本身比较发达的快速路交通网，交通将成短期内版块最快增长点。此外，版块未来也将有更多的商住用地规划，整体城市界面也将得到改善。

  占据着苏州较好区位的新希望锦麟芳华，会成为你的优选好房吗？欢迎来评。